在刚刚过去的一季度，地产股整体走势依然延续了最近几年来的疲弱态势。

根据中国房地产报记者统计数据显示，市值百强房企中，有73家上市房企市值下跌，占比超七成，市值上涨的企业不足三成。

不过，随着政策效应显现，各地楼市止跌企稳，上市房企估值也将逐渐进入修复通道。

4月3日，地产股就传来好消息。

A股房地产板块震荡拉升。卧龙地产涨停，金地集团涨近6%，滨江集团、保利发展、招商蛇口、信达地产、中交地产、万科A等跟涨。

港股内房股也集体拉升，融创中国涨超5%，中国金茂、远洋集团涨超3%。

在一位房地产投资人士看来，站在二季度起点，房地产板块的估值修复仍需要基本面的持续验证。对于投资者而言，在行业整体机会有限的背景下，精选优质标的，或是穿越周期波动的理性选择。而对于房企来说，如何在规模、利润与安全之间找到新的平衡点，将决定其在资本市场的新座次。

超七成上市房企市值下跌

最近几年，随着房地产行业进入深度调整期，上市房企的市值持续缩水。

A股和港股中市值不足10亿元的上市房企比比皆是，即使是市值排行头部的企业，相比过往黄金时代，其市值表现也一落千丈。

以市值超过千亿元规模的企业来说，在房地产行业发展鼎盛期，市值超千亿元的企业多达几十家，而2024年年末，这一数据减少至6家。

今年一季度，由于恒基地产和保利发展市值进一步减少，已不足千亿元，所以目前市值规模超千亿元的房企仅剩4家，分别为新鸿基地产、华润置地、中海地产和长实集团。

其中，新鸿基地产和长实集团一季度市值微跌，保持相对稳定，而华润置地和中海地产则市值涨幅超过10%，市值进一步提升。

根据中国房地产报记者统计，今年一季度市值涨幅前十的企业分别为卧龙地产、中洲控股、中国金茂、建发国际、滨江集团、美的置业、绿城中国、嘉里建设、华润置地和中海地产。其中涨幅最高的是卧龙地产，市值季度环比涨幅高达73.99%。

从市值涨幅居前的房企来看，央企、国企背景的企业涨势较好。

上涨房企占少数，更多是市值下跌的企业。在这些市值下跌企业中，一季度市值跌幅前十的房企分别为中交地产、融创中国、ST广物、万通发展、金辉控股、富力地产、新华联、海南高速、华远地产和格力地产。其中中交地产一季度市值缩水最严重，环比下跌近40%。这或许与中交地产疲弱的业绩表现相关。此前，中交地产曾发布业绩预警，预告2024年再次陷入亏损。

资本面与资金面双重定价地产股

从数据中不难看出，今年一季度，房地产行业在政策持续宽松与市场深度调整的双重作用下，上市房企呈现出市值分化格局。

头部央企、国企与优质民企领跑，而债务承压的中小房企则持续面临估值缩水压力。

究其原因，一位地产投资人士表示，当下的地产股涨跌逻辑，在于资本面与资金面双重定价。

政策纾困传导至行业基本面。尤其是2025年以来，房地产融资利好频传，最显著的变化就是房企美元债时隔2年破冰，比如2月绿城中国发行2028年到期的5亿美元优先票据，融资利率8.45%，以置换存量美元债。

也有消息称，新城控股亦有意发行美元债，已有多家香港投行找到投资机构为新城发美元债做准备，若能成功，信号意义强烈。同时根据机构数据统计，2025年1月以来，民营房企发债规模显著增加。

房企在销售端也出现结构性回暖。根据中指院数据显示，2025年一季度，核心城市市场延续修复态势，尤其是3月以来重点城市新房、二手房成交量持续回升，多个核心城市迎来“小阳春”行情，市场延续修复态势。在供给缩量与销售修复推动下，重点城市可售库存普遍下降，出清周期有所缩短。房企层面，3月单月，百强房企销售额环比增长了117.3%，环比增长明显、同比降幅收窄，房企销售情况有所好转。

当前房地产行业也迎来了资产价值重估阶段，尤其是商业地产等存量发展的赛道更受长线资金青睐，一些相关标的比如恒隆集团、太古地产、瑞安房地产等一季度市值均有所上涨。

不过值得注意的是，在资本面和资金面之外，一些突发事件也会影响上市房企股价波动，从而引起市值的变化。比如3月27日绿城中国突发公告更换董事长，这一事件导致其股价单日下跌一度超10%。

一位上市房企的证券部人士表示，影响企业市值的因素很多，突发事件对股价的影响一般是立竿见影的，不过对当下的地产股而言，债务风险、过往模式导致的经营管理问题以、市场变化都可能诱发股价下跌。

地产股有望“全年走稳”

今年以来，在新“国九条”指引下，A股已经有不少长期破净的上市公司更加注重市值管理，披露估值提升计划。

其中房地产行业亦有企业先行。

比如此前保利发展就发布了一份多达九项内容的估值提升计划，包括提质增效，开展多元资本市场融资，构建资本运作、资产经营、产业发展的强强联合，稳定分红，适时开展回购增持，优化信息披露，开展投关管理，适时开展中长期激励计划，推进并购重组。

但目前这份估值提升计划的效力还未显现，从一季度数据来看，保利发展一季度市值下跌超5%。

中指研究院企业研究总监刘水认为，提升估值对于上市房地产企业的积极影响有三点：第一，增强融资能力，降低融资成本并拓宽融资渠道；第二，较高的估值反映市场对公司的综合实力、运营能力和未来发展潜力的认可，有助于提升品牌形象；第三，提升股东财富，增强股东信心，后续有望为公司提供更多资源，支持在多元化业务布局和创新模式探索中抢占先机。

此前，中金公司曾发布研报称，地产行业政策持续优化突破，既创新性提出收储工具，亦明确“止跌回稳”发展目标，基本面（市场或企业）处在寻底企稳的过程中。若房价跌势趋缓企稳，板块有望开启趋势性行情，对应地产股在短期和中长期的投资空间均较为丰厚。

中金公司预计2025年地产板块行情或延续波段式交易，即政策在基本面承压时予以支持并提振市场情绪，股价中枢由去年“前低后稳”有望转为“全年走稳”。