土地作为农业生产、生活的重要基础和经济发展的关键要素之一，其相关改革一直备受瞩目。

近日，中共中央、国务院印发了《加快建设农业强国规划（2024－2035年）》。在“拓宽农民增收致富渠道”这一部分内容提到，“加强农村宅基地规范管理，允许农户合法拥有的住房通过出租、入股、合作等方式盘活利用。有序推进农村集体经营性建设用地入市改革，健全土地增值收益分配机制。”

多位分析师表示，这一规划的出台，是在我国土地制度改革持续推进的大背景下展开的，本次进一步明确方向、深化举措，对农业发展、农民增收以及房地产领域都将产生深远影响。

中指院政策研究总监陈文静告诉记者，集体经营性建设用地入市是我国土地制度改革的重要内容，2015年起，国家在33个试点县（市、区）首先开展了农村集体经营性建设用地入市制度改革试点，当前已在全国范围内展开试点，并取得了阶段性成果，进一步盘活了空闲、废弃和低效利用的集体经营性建设用地，提高了土地节约集约利用水平。

事实上，十八届三中全会以来，我国土地制度相关改革在持续稳步推进。

公开资料显示，2013年十八届三中全会提出“建立城乡统一的建设用地市场”，指出“在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价”，明确了农村土地制度改革的方向和任务；2014年出台《关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作的意见》，随后配套政策和制度不断完善，试点工作也稳步推进。

随后于2020年《构建更加完善的要素市场化配置体制机制的意见》发布，土地制度改革着力聚焦促进要素自主流动，提升要素配置效率等方面。2024年7月21日，二十届三中全会审议通过的《中共中央关于进一步全面深化改革 推进中国式现代化的决定》发布，其中提到深化土地制度改革，允许农户合法拥有的住房通过出租、入股、合作等方式盘活利用。

“预计未来更多地区将深入推进盘活利用农户合法拥有住房相关措施，这不仅有利于提升农村土地利用效率，也有助于增加农民收入，激发乡村发展活力。”陈文静表示。

研究人员指出，多项重要政策文件都将土地要素改革放在重要位置，为农村土地制度改革拓展了巨大空间。若能突破土地要素市场化改革的瓶颈，将会在未来持续释放巨大的内需潜力。

综合来看，深化土地制度改革中，土地资源的合理配置以及高效利用、盘活是重要方向。

分析师认为，宅基地盘活利用以及农村集体经营性建设用地入市改革，能提升农村土地利用效率，过去闲置的宅基地和低效利用的集体经营性建设用地将被激活，释放出更多发展潜能。

“宅基地盘活将有效拉动内需、促进消费和投资，其积极作用是显而易见的。”一家研究机构在研报中表示，农民拥有的宅基地如果能够在改革路径下得以有效盘活，宅基地作为土地要素以及在其之上建造的房屋，将具备成为资产、具有价值的可能性。因此拥有宅基地的农民的财产性收入通过盘活之后就会增加，也将带来消费能力的增长。

值得关注的是，此前多地已经落地相关举措。

陈文静告诉记者，长沙已经出台政策明确村集体经济组织可以采取多种方式集中整合本村闲置宅基地和闲置住宅资源，并鼓励村集体经济组织通过自营、出租、入股、合作等多种方式发展乡村旅游、文化体验、康养服务等乡村新产业新业态。

通过盘活存量所唤醒的活力，已有实际案例。

据央视新闻报道，2023年郴州北湖区启动“唤醒老屋”行动，探索农村宅基地改革，在房地一体宅基地确权登记颁证基础上，尝试通过流转租赁的方式，对闲置的老宅子进行盘活利用。其区域内的塔水村宅基地在经过盘活后，2024年集体收入突破300万元，比宅基地改革前增长五倍。

城镇化助推方面，有地方通过宅基地退出奖励，加速农业转移人口市民化。2024年6月20日，安徽滁州凤阳县发布15条稳楼市新政，其中提出，农民自愿放弃宅基地安置并进城购房，在原宅基地归还村集体用于复耕复垦并拆除建（构）筑物后，一次性给予5万元购房奖励。

“除有助于拉动内需，促进消费和投资，宅基地盘活还有助于促进新型城镇化发展，促进农业的规模经营和集约经营，对于农村现代化发展也具有重要价值。”一位房地产行业分析师认为。