全年实现营业收入146.51亿元，同比大幅增长37.3%；归属上市公司股东的净利润为15.08亿元，同比增长5.31%。

这是上海本土国企上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司（以下简称“陆家嘴”，600663.SH）交出的2024年经营成绩单。

这一业绩看似亮眼，但细究财务数据，其经营质量却暗藏隐忧：2024年，陆家嘴经营活动产生的现金流量净额仅为13.16亿元，同比骤降88.44%，几乎创下近年来最大跌幅。

对于现金流的下滑，陆家嘴在年报中解释称，是2024年住宅销售回款减少以及支付梅园社区地块土地款导致。

具体而言，2023年开盘的世纪前滩·天御、世纪前滩·天汇和川沙锦绣云澜等项目进入续销阶段，而2024年新开盘的陆家嘴太古源源邸（第一批）和世纪臻邸推盘面积有限，导致销售回款同比下降；同时，子公司戎邑置业为获取梅园社区2E8-17地块支付大额土地出让金，进一步加剧现金流压力。

值得关注的是，陆家嘴的短期债务风险正在积聚。截至2024年末，陆家嘴短期借款达198.14亿元，同比增长42.24%，叠加一年内到期的非流动负债130.23亿元，短期债务合计328.37亿元，但期末现金及等价物余额仅77.43亿元，缺口高达250.94亿元。这一资金链紧绷的现状，与其收入和利润的增长形成强烈反差。

针对一系列问题，4月30日中国房地产报记者致电陆家嘴董秘办，但电话无人接听。

推盘缩量 项目去化呈现两极分化趋势

作为上海浦东新区四大老牌国企之一的陆家嘴，成立于1990年，是上海市浦东新区国资委旗下重点企业。

成立初期，陆家嘴主要负责上海陆家嘴金融贸易区的开发建设，因此其布局的项目均集中在上海浦东新区，可以说，陆家嘴是浦东新区最重要的建设者之一，不仅打造了知名的陆家嘴金融城，近年上海热度较高的前滩商务区也出自陆家嘴之手。

按说拥有这样的背景，陆家嘴不缺资源和资金。但2024年，其经营现金流却出现暴跌，这背后也折射出这家地方国企的经营难题。

2024年，陆家嘴在上海的新增土地储备近乎停滞，全年仅以34.41亿元竞得浦东梅园社区商办地块，而同期上海土地市场成交金额突破3000亿元，民营房企与央企国企频频出手。

根据年报显示，截至2024年末，陆家嘴住宅项目主要分布在上海地区和苏州地区，但苏州绿岸项目因”毒地”事件暂停开发，实际可售资源进一步受限。截至报告期末，陆家嘴的土地储备约67万平方米。

在项目端，陆家嘴在上海市场呈现”老盘续销乏力、新盘供给不足、去化两极分化“的困境。

以续销项目锦绣云澜为例，该项目在经历2023年入市的高光时刻后急速降温：2024年4月第三次加推135套房源时，实际认购客户仅36组，不足推盘量的27%。据网上房地产显示，锦绣云澜共有1064套房源，但截至今年4月30日，累计已售823套，仍有241套未售完，整体去化率约77%。

此外在浦东新区航头板块，陆家嘴锦绣澜湾项目于2023年8月首批320套小高层拿证开盘，到去年7月加推120套房源。项目总套数440，但截至目前已售185套，去化率仅42%。

按照陆家嘴年报中所述，2024年公司新开盘项目包括陆家嘴太古源源邸（第一批）和世纪臻邸，合计推盘面积较少。

但即便是有限的新项目，市场表现也冷热不均。

太古源源邸是陆家嘴与太古地产合作的豪宅作品，一经推出便受到市场热捧，目前该项目几乎已经清盘。与之对应的是，同样作为高端项目，世纪臻邸均价13.18万元／平方米，于2024年7月和9月共推出59套房源，但截至目前仅售出14套，整体去化率不足24%。

年报披露，2024年，陆家嘴累计住宅物业合同销售面积同比下降52%至6.77万平方米，销售金额同比下滑49%至73.02亿元，这与2023年住宅销售额、面积双增长的态势形成鲜明对比。

引入大批营销人员 销售费用激增42%

面对销售困局，陆家嘴也深知不得不变。

一个明显的举措是，锦绣云澜项目在第三次加推时已经显露出销售颓势，但当时项目仍坚持依靠自销团队，到了第四批房源上架，项目开启了渠道分销模式。

变化背后是陆家嘴在2024年就开始整顿营销条线。

根据公开资料显示，陆家嘴去年下半年就调整了分管营销的领导，由集团副总经理贾伟直接分管营销工作。

与此同时，陆家嘴还引入了一批市场化营销人才。比如万科原南通营销负责人文颖加入陆家嘴任营销二部片区营销负责人；金茂原华东营销负责人邵明月加入陆家嘴任营销一部片区营销负责人；此外，金地原华东区域品牌策划负责人耿安宁也加入了陆家嘴营销一部。

这些调整对陆家嘴的销售业绩是否会有助力短期内还看不出效果，但在公司费用端已经出现立竿见影的影响。

由于加大营销投入，2024年，陆家嘴的销售费用同比激增41.83%至1.87亿元，增速远超营业收入增幅。

“渠道依赖的代价是利润空间的持续压缩。”一位民营房企营销负责人表示，以上海市场为例，新房渠道佣金普遍达到2%～3%，部分远郊项目甚至超过5%。按陆家嘴2024年房产销售现金流入95.51亿元计算，仅渠道费用就可能吞噬近2亿元至3亿元利润。

另外，从外部不断扩招也导致人力成本上升。

年报披露，2024年末陆家嘴员工总数达6250人，较2023年增加1.7%；薪酬支出总额12.98亿元，人均年薪20.76万元，同比上涨4.6%。这一趋势与行业整体收缩形成反差：有机构数据显示，2024年百强房企人均效能同比持续下滑，超六成企业实施人员优化。

“从市场化房企引入管理人员，尤其是营销人才，能够看出陆家嘴试图强化自身营销与运营能力，这种调整肯定有益处，但也伴随一些挑战，比如不同体制的企业人才能否顺利融合，成本支出是否在可控范围，等等。”上述房企营销负责人表示，陆家嘴这类企业就好比上海的“亲儿子”，现在央企、国企要做大做强，陆家嘴也试图转型，短期出现财务指标波动也比较正常，需要注意的就是不要走一些民营房企的老路，在发展过程中平衡规模诉求与财务安全，保持长久发展才是正确的路。