摘要：

2025年全国两会期间，“好房子”首次被写入《政府工作报告》，3月31日，住房和城乡建设部联合多部门修订了《住宅项目规范》，对房屋质量、层高、隔音、采光等指标提出更高要求，该规范已于2025年5月1日开始正式施行。同时，各地纷纷出台本地化的“好房子”细化政策，中国不动产正式进入“好房子”时代。

金融市场方面，2025年1月1日起，香港交易所（HKEX）正式实施新的气候信息披露要求，要求上市公司基于国际财务报告准则（IFRS）进行气候信息披露。3月，中共中央办公厅、国务院办公厅发布《关于健全社会信用体系的意见》，首次将ESG评价纳入社会信用体系构建，ESG评级可纳入供应链金融、银行贷款、企业绿色债券和金融机构固定收益投资等场景，以补充完善传统信用评级。

政策 “组合拳” 推动着中国不动产行业进一步向绿色化、智慧化、民生化转型，为中国不动产的ESG实践提供了制度保障。

01当“好房子”遇上ESG

伴随着房地产行业的周期性转型，房地产企业正从过往的唯规模、唯速度，转向开始关注健康、绿色、企业管治、员工关怀、社会效益等ESG相关领域。而“好房子”的提出，则是对房地产行业的一次价值重构，也是可持续发展在房地产行业的具象化。

“好房子”以“安全、舒适、绿色、智慧”为4大标准，这与 ESG 的环境、社会、治理3大维度精准共振。在环境上，“好房子”将企业碳管理延伸至居住场景；社会层面，实现从企业责任到人居价值的升级；治理方面，从企业内部合规扩展到居住生态的多方协同。

此外，“好房子”还打通了可持续发展理念落地的“最后一公里”。“好房子”从认知上将 ESG 专业术语转化为消费者易懂的价值点，并在实践中形成多方协同的生态体系，把 ESG 从合规成本转化为价值增量，提升企业和项目的市场竞争力与经济效益。

“好房子”与 ESG 的融合将推动标准体系双向渗透和跨界延伸，不仅促进中国住宅标准与国际标准相结合，形成特色评估体系，还将构建城市发展新范式，引领房地产行业迈向高质量发展新阶段。

02-房地产开发行业ESG发展研究

1、环境方面

在政策引导与技术创新的加持下，房地产行业在加速绿色转型，在项目规划与设计阶段更多地融入环保理念，提高建筑的能源效率，积极探索可再生能源在建筑中的应用，如太阳能光伏系统的安装规模有所扩大，部分企业还尝试将绿色环保理念融入社区建设，打造更宜居且环境友好的居住空间，在建筑材料的选择上也逐渐向环保型材料倾斜，减少高污染、高能耗材料的使用，从而推动整个房地产开发行业朝着可持续发展的方向迈进。

（1）“好房子”政策加持 绿色技术应用涌现

随着住建部 “好房子” 理念的持续落地，“安全、舒适、绿色、智慧” 四大标准成为住宅开发新标尺，各地纷纷出台激励措施，为绿色技术在建筑领域的应用注入强大动力。如北京发布了《北京市平原多点地区“好房子”规划管理相关技术要点（试行）》，要求相关区域房子的阳台及外饰面层不计入容积率，得房率提升至约90%。杭州则在4月1日开始施行《杭州市进一步开展住宅品质提升工作的实施意见》，从优化规划选址、注重绿色节能、建设智慧住区、实现精细运维等9个方面，来推动“好房子”建设。

在利好政策环境下，众多房地产企业积极投身绿色标准把控和技术创新实践。从实际生活体验出发，在不断的项目实战与复盘总结中，建发房产提炼出高于国家规定的设计、工程企业标准, 以专业严苛的检查标准和查验体系全面覆盖生产建造全过程，聚焦产品安全性、功能性和使用舒适性，降低生产质量通病，让“品质”二字深深烙印在每位建发人的心中。2024年，建发房产新增已落成绿色建筑项目12 个，在北京和上海等地打造8个超低能耗/近零能耗建筑项目。

绿城的好房子技术体系则包含四大核心系统：优围结构、适恒系统、智慧系统、产业内装，超低能耗门窗产品、电动升降阳台、织物外遮阳、通风器等多个产品，可联通传感器与控制系统，实现自动调节，为客户提供舒适的居住体验。

（2）第四代住宅引领环境友好型居住革命

作为“好房子”理念下的产物，第四代住宅是人类居住形态从“生存型”向“生态型”跃迁的新型建筑形态。其核心价值不仅在于空间效率与绿色技术的突破，更在于重构城市居民与自然的关系，推动“钢筋森林”向“立体园林”转型。

在政策支持与市场需求形成双向驱动下，第四代住宅在中国正从概念探索走向规模化落地。重庆、福建、成都等省市通过容积率奖励、税收优惠、配套支持等政策突破，结合错层挑高、智能系统等技术创新，推动第四代住宅成为改善型住房主流。

作为第四代住宅的“老手”，龙湖集团推出了多款具有创新性的第四代住宅项目，如重庆北岛N11、龙湖·西屿等，这些项目通过超高得房率和独特的空间设计，如无柱无梁技术和曲直双屏“全景舱”立面，吸引了市场的广泛关注。

当城市不断向上生长，建发房产让院落的诗意也向上延伸，通过第四代住宅，将庭院搬进高层，让业主的生活场景从“推窗见绿”升级为“与绿共生享受笑望春光的庭院逸趣。

2、社会责任方面

房地产企业在“白名单”政策支持下，通过优化工程管理流程，引入智能建造技术，持续全力落实“保交房”政策。保障性住房方面，部分企业探索 “改租纳管” 模式，将低效存量资产改造为保障性租赁住房，既盘活资源又履行社会责任。此外，房企在智慧社区建设中，加速布局物联网、大数据等技术，打造集安全、便捷、智能于一体的社区生态，通过智慧化管理提升服务质量和居民生活体验。

（1）交付量断层明显 TOP10房企交付占比过半

2024 年，全国保交房工作在政策强力推动、资金精准支持和多方协同努力下取得显著成效，截至12月末，全年累计交付住房超 338 万套，超额完成年度目标。

据亿翰智库统计数据显示，2024年75个典型房企共交付近320万套，其中TOP10房企交付了近164万套，占整体的51.23%。具体企业来看，碧桂园全年共交付38万套，仍居交付套数榜首，占整体交付量的十分之一以上，相对于第二名的中海地产18.3万套的差距近20万套。融创中国则以17万套的交付量位居第三。

（2）中央、地方政策密集出台 保障性住房超额完成年度目标

2024 年，全国全年累计建设筹集保障性住房 172 万套（间），超额完成年度目标。其中北京建设筹集保障性租赁住房7.1万套（间），完成全年任务的101%，竣工各类保障性住房8.29万套，完成全年任务的104%，超额完成建设目标。上海保障性租赁住房已累计建设筹措53.8万套（间）、供应34万套（间），分别为“十四五”期末规划量的89.6%和85%。

政策层面，中央全年发布 15 条保障性住房相关政策，涵盖土地供给、金融支持、建设标准等多个维度。济南、广州、深圳、重庆、杭州等多个城市纷纷出台了保障性租赁住房和配售型保障性住房管理的相关政策。一系列政策“组合拳”对于各地盘活存量商品房去化、加速保障性住房筹建、更好保障群众基本住房需求等方面产生了显著的正向效应。

企业方面，截至2024年底，招商蛇口累计承担建设保障性住房4.28万套、累计建筑面积361.84万平方米，其中，2024年新开工2700套、总建筑面积13万平方米。万科泊寓2024年所管理的租赁住宅中，有12.57万间纳入保障性租赁住房，占据运营管理房源的比例为47.9%，比2023年纳保数量新增2.42万间。

（3）技术集成 场景创新 科技重塑社区生态

2024 年房地产企业在智慧社区领域取得显著突破，通过技术创新与场景融合重塑社区生态。各大品牌房企依托BIM技术、物联网设备和智能化管理平台，推动智能家居、安防系统与社区服务深度整合，为购房者带来安全、便捷、高效的居住体验。

华润置地在智慧社区建设中，通过融合前沿技术与场景化落地，构建了以安全、便捷、高效为核心的智慧生活体系。在安全层面，通过全区人脸识别门禁、高清摄像头与 AI 行为分析技术，实现社区三级防控，有效降低盗窃事件发生率；同时配备空气监测报警设备、智能消防系统及雨水管理系统，从环境安全到应急响应形成全方位防护。

路劲地产的人工智能影片监测分析是在现有监控设备中植入人工智能场景分析算法，可提供超 80 种场景（如项目出入口、路边停车、小区边界等）监测，连接至智慧物业社区平台管控系统，实时报警并通知处理异常情况，还可用于数据分析，提升服务反应速度与整体实时安全管控，目前已应用于广州、河南、常州、苏州、上海等多个项目。

3、治理方面

公司治理是企业ESG建设的基础，也是企业发展的内化力量。而ESG相关信息披露的制度和规范则是其中重要的一环。

据风财讯智库数据统计显示，截至2025年5月8日，176家品牌房企中，2024年度ESG报告的披露率为88.07%，相比2023年度增加了13.2个百分点。其中A股披露率为80.36 相比增加18.6个百分点，主要得益于2024年以来相关披露政策的进一步规范。港股披露率明显回弹，为91.67%，主要是相关风险企业因退市而被剥离出统计样本。从企业类型来看，房地产开发企业的披露率为85.93%，物管企业的披露率为95.0%，开发企业虽仍低于物业公司，但相比上一年度已有明显增长。

03-物业管理行业ESG发展研究

在行业深度调整阶段，物管企业之间的竞争越发激烈，如何利用绿色技术应用结合ESG理念来促进社区服务升级，成为物管企业增强竞争力的关键。而社区作为社会的基本单元，贯彻可持续发展理念，让居民在享受“好房子”的生活质量，也是提高物业管理整体行业价值所在。

环境方面：物管行业已经从强调“绿色低碳理念”和日常工作的相关融合，向绿色低碳的技术的应用转变。物管企业通过节能灯具改造、水泵更新及光伏电站建设等绿色技术，来降低能源消耗和碳排放。污染防控方面，部分物管企业通过制定相关政策，建立从分类、贮存到处置的标准化流程，并引入数字化平台实时监控运输轨迹，确保危险废物全流程处理的规范化。资源循环利用体系正在逐渐完善，雨水回收、空调冷凝水再利用等节水技术的应用日趋成熟。

社会责任方面：物管企业通过社区焕新工程、文化活动（如廉政宣传、绿色环保主题节）增强居民凝聚力，部分项目引入“未来社区”模式，整合智慧停车、健康监测等场景化服务。物业管理行业从单一物业服务扩展到“生活服务综合体”，覆盖教育、养老、健康、社会零售等领域。为满足老年人、儿童、残障人士等群体需求，部分物管企业推出了提供定制化服务，包括设立健康小屋，提供义诊、康复指导、老年活动中心等。

公司治理方面：ESG报告的披露率从上一年度的87.50%，增长到2024年度的95%，行业数据披露的规范性在提升。风险管理方面，物管企业建立了 ESG 风险管理体系，通过决策层统筹、执行层穿透、监督层制衡的立体化体系，将 ESG 风险管控嵌入业务全链条，推动合规运营从“被动应对”向“主动防控”转型。

金茂服务为精准把握利益相关方的期望和要求，精准定位ESG实践及信息披露的关键领域，广泛邀请涌盖员工、客户、供货商、政府、合作伙伴等在内的内外部利益相关方，深度参与实质性议题的调研并开展重要性评估工作，按照识别、评估、分析、密核的流程，形成公司2024年度重要性议题矩阵。

04总结

当房地产行业从高速扩张转向高质量发展，"好房子"已不再是简单的物理空间概念，而是承载着环境友好、社会和谐、治理完善的价值复合体。ESG 理念如同一条金线，将绿色建筑、人文社区、透明治理编织成新时代人居的理想图景，指引行业从"住有所居"迈向"住有优居" 的更高维度。

房地产企业唯有将 ESG 理念融入战略基因，才能在"好房子"建设中抢占先机。这不仅是应对"双碳"目标的必然选择，更是满足人民群众对美好生活向往的主动担当。从绿色技术的研发投入到社区运营的模式创新，从企业治理的自我革新到行业生态的共建共享，房地产行业的每一步探索都在书写人居发展的新篇章。

附：2025风财讯房地产企业ESG竞争力TOP50