今年3月中国发展高层论坛2025年专题研讨会披露，我国60岁至65岁的低龄老年人口已达9000万，其财富储备、消费意愿与社会保障优势，正推动银发经济向2035年占GDP9%的目标冲刺。随着经济社会发展水平的持续提升，老年人的需求结构从生存型向发展型转变。这一转变深刻影响着银发经济的重要领域——养老公寓。

同时，在中国城市更新的加速推动下，存量改造的养老中心出现，正拓展养老公寓的打造模式、改变行业发展思路。

仲量联行基于服务经验和全国数据分析，深入洞察养老公寓行业的重要变革，解析适配时代趋势的方法论，期望为市场参与者提供更多具有前瞻性的价值指引。

「新银发族」扩容，多元需求指向养老产品

精细化公开信息显示，我国60岁及以上老年人口的比重正在迅速增加，至2030年，预计我国60+老年人规模将达到3.7亿人；与此同时，高龄老人的比例也在上升。以上海为例，2024年上海80岁及以上老人已达86万人，占上海总人口的5.6%。

仲量联行战略顾问部资深董事俞志英认为，我国老龄人口规模快速扩大，预示着养老公寓等消费需求的显著放量，并且不同年龄层和身体阶段人群的银发族对应着更加丰富、更为细分的居住于服务需求。因此，养老公寓的业主和运营商需对产品规划和设计进行精细化管理，可以考虑打造渐进式、差异化的产品线。

例如，年龄相对较轻的“活力老人”通常对居住品质改善有更高要求，这不仅指餐饮、休闲娱乐等硬件设施的提升，更包括对社群活动、休闲娱乐、文艺课程、养生健身等活动和服务的更高需求。业主和运营商应在硬件配置的同时注重提供充足的社交性、精神型空间和服务，并结合技术创新提升客户的养老生活品质。

可以自理但精力有限的“中高龄老人”通常寻求安全、便利且具有保健性设施的居住空间，对日常性医疗保健健全、配套设施耐用与方便、居住环境安静舒适、社区活动及课程的质量等方面有更高需求。业主和运营商可考虑合理设置“自理老人区”并配套公共活动区和医疗服务。

需要照护的“高龄老人”寻求照护与医疗服务，业主和运营商应考虑设计专门的“照护区”并提供全天候的人力支持与医疗服务，以更好满足高龄老人的养老需求。

企业经营逻辑改变，选址重要性凸显

中国养老公寓市场在过去几年经历了短期洗牌，但也持续吸引新参与者，并不断推动头部企业加码入局。如今，大部分参与者已经摒弃了“跑马圈地冲规模”的地产逻辑，更讲求决策的稳定性、准确性，更注重现金流、回报率、盈利能力等核心指标。健康的核心指标与养老公寓项目启动前期的精密部署息息相关，即需在项目初期就对选址、产品规划、盈利模式等方面做好详实精准的评估与研判。

在选址阶段，需要充分评估项目从宏观到微观的影响要素。其中宏观因素包含城市能级、居民收入、消费理念等；中观因素包含区域内交通、区域配套资源、老龄化水平、老年人结构与需求类型、周边竞争格局等情况；微观因素包含项目四周是否涉及敏感源等方面。

在城市更新的新格局下，大量养老公寓或以存量改造、存量盘活的形式出现。此类养老项目由于涉及改造或升级，选址阶段还需要对项目平面、结构等方面的改造可行性进行全面评估。对于载体内的空间改造升级，应遵从养老建筑的综合要求，在空间布局、环境舒适度、风险防范等方面细致考量，以切实满足老年人所需。

与此同时，选址阶段也应考虑不同类型老人的需求细分和产品规划，这对于养老公寓可行性发展的重要性愈加凸显。例如，活力老人、中高龄老人、高龄老人对于医疗的需求强弱不同，选址时对于“与三甲医院的距离”等要素的优先程度就需要有所区分。

此外，盈利模式方面，近十年来，中国养老公寓经历了产权销售、使用权销售、会籍型、月费型等不同收费和盈利模式；伴随全国多地陆续出台养老服务的政策文件，对经营的规范性提出明确要求，业主和运营商需要在新政指引下，确保收费标准的合理性与收费模式的可行性，实现项目稳健运营。

行业转向精细化，运营决定核心竞争力

伴随养老公寓行业向精细运营型转变，市场参与者已经将“运营”放诸更重要位置：一方面从高效运营发力，细化资源投入、稳定盈利空间；另一方面以资源整合为抓手，与相关产业融合、与上下游合作拓展业务边界，构筑发展基石。

俞志英认为，推动“投-建-营一体化”是养老公寓市场参与方提升效率的可行方法。具体而言，“运营与管理团队参与投资决策”有助于评估项目的可行性和长期回报；“运营前置参与项目规划设计与建设”更能依据养老实际需求开展规划设计与落地建设；“运管参与项目建设阶段的协调与监督”则能确保建设进度与运营节奏与实际需求相匹配。

展望未来，养老公寓市场的监督与评价体系将越来越成熟，相应的，对规划、设计、建筑、运营、管理、服务的要求也会更加明确、细致且高标准。业主和运营商只有不断提升运营效率和管理能力，才能促成项目稳定经营并实现可持续发展。