在城市化进程加速与居民生活品质需求升级的双重驱动下，物业管理行业正经历深刻变革——从传统“基础维护”向“科技化、绿色化、人性化”深度转型。尤其在“双碳”战略背景下，绿色建筑科技运维已成为提升社区可持续价值与居住体验的核心抓手。

作为行业标杆企业，金茂服务始终以科技驱动与绿色理念为内核，于2024年10月正式入驻济南天泰太阳树社区，针对该社区遗留的设施老化、能源效率低下、环境品质退化等问题，通过系统性改造与精准服务升级，为老旧社区换新提供可复制的“绿智双擎”样本。

（小区正面大景图）

破局：直面老旧社区品质痛点

济南天泰太阳树社区作为典型的高端住宅项目，业主对居住品质与物业服务有着更高期待，尤其关注科技运维系统的效能与公共空间品质。

金茂服务入驻后发现，这个交付十多年的项目面临着很多老旧社区存在的设施设备老化、公区品质降低等一系列难题。

尤其是业主们关心的科技运维系统几近瘫痪：作为社区的生命线——地源热泵系统，这个项目的地埋井能源供给严重不足，配套新风机组设备老化严重，核心湿膜组件大面积失效，直接后果便是室内湿度调节失控，空气净化功能形同虚设。雪上加霜的是，楼顶渗漏、供水管道锈蚀、高层供水不足等问题频发，设备运行的稳定性岌岌可危。这些系统性的失效，不仅无法满足业主对恒温恒湿健康环境的基本需求，更带来了潜在的安全隐患。

另一方面，社区公共区域品质严重退化。机械停车位失修存在严重安全隐患，绿化区域大片裸露黄土，与社区定位格格不入。破损老旧的垃圾桶、塌陷的雨水箅子、沉降的单元门厅地面、园区照明不亮、园区路面及木栈道损坏……这些细节的失修，不仅侵蚀着社区的安全底线，更极大削弱了社区的整体美观度和居住舒适感。

（工程人员在检修维护设备）

焕新：科技与绿色的系统性再造

面对如此严峻的局面，金茂服务没有选择“头痛医头、脚痛医脚”的碎片化维修，而是以系统性思维和前瞻性布局，启动了全方位的品质焕新工程，其核心在于运用科技手段和绿色理念，重构社区的健康环境与安全基础。

科技运维系统升级是重构健康环境的技术基石，其中，解决能源问题是首要任务。针对地源热泵系统的巨大缺口，金茂服务加装2400千瓦空气源热泵机组，并采用科学的多点位分布式布局策略，重建了社区的能源供应网络，为新风机组的稳定运行，尤其是关键的除湿功能提供了坚实的能源保障。与此同时，针对直接影响业主体感的湿度控制难题，金茂服务全面更换了所有失效的湿膜设备。新湿膜不仅有效提升了室内湿度均衡性，更在加湿过程中协同净化了空气中的灰尘和颗粒物，显著改善了室内空气质量。为了提升系统的智能化水平和运行可靠性，金茂服务为新风机组安装了温湿度自动控制器，实现了新风机组温湿度自动控制；

此外，金茂服务还对严重锈蚀的管道、老化的变频器以及锈蚀损坏的机组底板进行了全面维修和预防性更换。这一系列举措，从硬件更新到智能控制，再到精细化维护，构建起一个更稳定、更高效、更智能的科技运维体系，为业主的健康舒适生活奠定了坚实的技术基础。

（升级后的能源机组）

如果说绿建运维是社区的“内在健康”，那么公共区域则是业主日常感知的“外在容颜”。金茂服务深知，重塑社区安全与美感的公共空间，需要从隐患清除到体验升级的全局出发。基于此，金茂服务将公区改造作为提升业主满意度的另一重要战场。

在安全层面，金茂服务重拳出击，对存在严重隐患的机械车位底板进行了系统性更换，维修了塌陷的单元门，更换了公区破损的玻璃，并加装了园区防爬刺、更新了安全标识，编织了一张覆盖社区关键区域的“立体安全防护网”。在环境品质层面，则着力于“美”与“适”的重塑，翻新了大厅墙面，修复了破损的木质栈道，更换了园区照明不亮的路灯；针对绿化裸露问题，实施了地被补种与乔木养护，并精心打造了西门特色景观区，让社区重焕生机。

（更换后的机械车位底板）

更值得称道的是，金茂服务还将服务的温度融入细节，通过组织免费入户除霉服务、持续开展楼道杂物清理、提供便民地垫清洗、精心策划冬至送“百财”、植树节、女神节等丰富的社区节日主题活动，将服务的触点延伸至业主的生活场景深处，悄然实现了物业服务从“设施维护者”到“生活好伙伴”的角色升华。

（节日期间业主关怀）

从被动响应到主动预防，构建长效运维的坚固防线，这是金茂服务理念中重要的一环。金茂服务深知，硬件改造与服务提升是基础，但要确保持续的高品质，必须建立长效的运维机制。因此，金茂服务针对济南天泰太阳树社区着力构建了一套预防性的管理体系——建立了设备设施的定期巡检制度，开展了涵盖消防演练、电梯应急处理等内容的员工专业技能培训，并严格执行如初效过滤网高频更换、绿化带周期性消杀等标准化作业流程。

金茂服务的步伐并未停歇，未来还计划推进电缆增配以保障新增能源设备稳定运行，对存在坠落风险的车库顶棚进行整体更换，升级单元门禁系统集成人脸识别功能以提升安全便捷性。这些规划，旨在形成一个“改造-维护-持续升级”的良性闭环，确保社区品质的可持续提升。

启示：价值升维的实践

金茂服务在济南天泰太阳树社区的实践，绝非简单的维修翻新，而是一次对管理项目价值升维的管理实践。

以需求定义服务边界，驱动价值创造。传统物业服务常陷入“重硬件维修、轻体验感知”的窠臼。金茂服务则敏锐捕捉到业主最核心的关切——健康、安全、便利等。其所有投入与行动，都紧密围绕这些需求展开。无论是空气能热泵解决能源和湿度问题，还是湿膜更换提升净化效果，亦或是安全设施的全面加固和社区活动的精心组织，都旨在将技术投入和资源消耗，切实转化为业主可感知、可体验的生活品质提升。这种“以终为始”、从业主需求出发定义服务边界的逻辑，是价值创造的关键。

（丰富多彩的社区活动）

绿色与智慧双擎驱动，夯实长效价值。在“双碳”目标成为国家战略的背景下，金茂服务的实践极具前瞻性。采用更清洁高效的空气源热泵替代传统不足的能源方式，通过智能控制系统优化能源使用，结合绿化生态的修复与提升，金茂服务正在天泰太阳树社区积极打造一个“低碳社区”的实践样本。这种将绿色理念与智慧科技深度融合的模式，不仅响应了国家号召，更从本质上提升了社区的环境品质和运行效率，为社区资产的长期保值增值注入了强劲动力，有力验证了“高品质运维是资产价值核心支撑”的商业逻辑。

在济南天泰太阳树项目，金茂服务更展现了其构建有温度的社区生态，实现服务升维的坚定决心。可以看到，金茂服务突破了物业作为单纯“设施维护者”的传统定位。通过丰富的社区文化活动、贴心的入户服务、以及创新的透明化举措，金茂服务积极构建与业主的情感联结和信任关系。这种“服务即连接”的模式，将冰冷的社区空间转化为充满人情味和生活价值的共享生态平台，推动物业管理从“被动响应需求”向“主动设计美好生活体验”的更高维度进化。

（改善后业主生活写照）

展望未来，随着电缆增配、车库顶棚更新、智慧门禁等计划的稳步推进，金茂服务在太阳树社区的实践将继续深化。这条品质升级之路，持续印证着一个行业发展的真谛，物业服务的高质量发展，其核心不在于规模扩张的速度，而在于对“人民美好生活向往”这份“人居理想”的坚守与兑现。它正清晰地引领着物业管理行业，从过去“成本控制”的狭窄路径，阔步迈向“创造长效价值、赋能美好生活”的广阔未来。