中国城市正在迎来一场新的变革。

2025年5月，随着《关于持续推进城市更新行动的意见》（以下简称《意见》）重磅出台，更大规模的存量更新行动拉开大幕。这份由中共中央办公厅、国务院办公厅联合印发的文件，要求转变城市开发建设方式，建立可持续的城市更新模式和政策法规，大力实施城市更新，打造宜居、韧性、智慧城市。

这份《意见》出炉，意味着城市发展将以“四好”建设（好房子、好小区、好社区、好城区）为行动纲领，“拆”字当头的开发模式将成为历史，取而代之的是对现有建筑的智慧升级、对历史遗存的精准保护，以及让中国建筑长一张“中国脸”的文化自信。

凤凰网房产自2021年起联合全联房地产商会城市更新分会、清华同衡规划设计研究院等机构，已连续四年推出“明日之城”城市更新年度策划，今年第五届活动如期启动。

本期内容专访全国工程勘察设计大师、清华大学建筑学院教授、北京建筑大学建筑与城市规划学院特聘院长张杰，围绕城市更新过程中的房地产开发、土地财政以及对文化遗产和城市特色保护等问题展开了深入探讨。

（全国工程勘察设计大师、清华大学建筑学院教授、北京建筑大学建筑与城市规划学院特聘院长张杰）

张杰教授深耕城市保护更新领域的科研、教学和实践工作30余年，他创新提出“文绿融合”的中国城市老旧片区保护更新理论、方法与技术体系，并用于很多项重要更新工程，荣获中外多项大奖，其中景德镇系列更新项目受到了国际最高建筑奖普利兹克奖得主克里斯蒂安·德·包赞巴克（Christian de Portzamparc）、中国科学院与中国工程院院士等国内外同行专家的广泛认可。

他先后主持完成了福州三坊七巷、景德镇陶阳里和陶溪川、清华大学南口全国重点实验室基地等老旧片区保护更新重大工程，获英国皇家建筑师学会国际建筑杰出奖，美国建筑师协会城市设计优异奖，德国国家设计建筑金奖，法国巴黎DNA设计奖，联合国教科文亚太遗产保护杰出奖、创新奖等。因“在快速城镇化背景下为亚洲遗产保护做出的突出贡献”，他被授予国际古迹遗址理事会终身荣誉会员，成为中国唯一获此殊荣的专家。

城市更新要留住历史文脉

凤凰网：从您个人经历来看，城市更新保护工作经历了哪些阶段变化？

张杰教授：第一个阶段是在新中国成立后到计划经济时期。当时为了支撑中国的工业化和现代化进程，国家提出“先生产、后生活”的口号，在城市建设、住宅基础设施方面的资金投入非常有限，更新项目也很少，但政府为了改善城市居民生活条件，还是开展了一些城市更新民生工程，比如北京龙须沟整治工程。随着人口的增加，到1970年代后期住房已十分紧张，居住条件也很差。

第二个阶段始于改革开放后。为了解决住宅短缺问题，国家推行了一系列的住宅制度改革，并于上世纪90年代初引入市场开发机制，住房市场化改革正式启幕。伴随市场化的高歌猛进，地价随之上升，中国城镇化进程加速，城市开始大规模开发建设更多的住宅、商务写字楼、现代化综合消费中心。特别是在2002年土地招拍挂制度出台后，由于土地开发带来巨额的经济收益，大量传统住宅区被拆除，引发了对城市文化和社会网络的严重冲击。

我们团队从90年代初开始介入城市更新保护工作，比如1993年与北京市文物局、东城区规划局合作“国子监地区保护规划”工作。当时除了重点的文物保护单位，其他大量青砖灰瓦的四合院建筑都面临着被拆除的风险。

但我认为，这些破败民居所组成的传统风貌集中片区与传统街巷，有着重要的历史文化价值，是北京老城的历史根脉。于是我们颠覆原有拆除决策，将保护视野拓展到街区整体，探索小规模的改造的方式来推进工作。我带着学生以院落为单元，详细调查了所有建筑的历史风貌及住户信息，通过对结构安全和社会人文价值进行评估，制定出完整的街区保护与更新要素识别分析图，并在全国最早提出“一屋一策”微更新方案。比如我们会给民居归纳分类，如果是一类历史建筑，即便它非常破败已经是危房，但它非常重要，那就不能拆除，而应开展小规模、渐进式的分类保护整治。基于此，我撰写了《探求城市历史文化保护区的小规模改造与整治——走“有机更新”之路》这篇文章，后来被《城市规划》评为40年40篇影响中国城乡规划进程的优秀论文。

第三阶段自2006年开始。当年，“十一五”规划《纲要》将“国家历史文化名城（镇、村）等保护和利用设施建设”列为公共文化建设重点工程，国务院办公厅将“历史文化名城和历史文化街区、村镇保护条例”列入立法项目并于2008年正式颁布《历史文化名城名镇名村保护条例》，标志着我国城市更新从“大拆大建”到注重历史文脉延续的新转变。在这一时期，我们团队参与了福州三坊七巷、济南大明湖、南京老城南等历史建筑保护项目，通过微更新和微循环的技术手段，实现了老旧街区的整体保护与再生利用。

第四个阶段是党的十八大以来至今，我国城市更新与文脉保护工作进入有机融合的全新阶段，更加强调城市更新中文化传承、生态修复、空间重塑、功能提升、产业升级等多个维度的全方位整合，推动城市综合发展能级的提升，让城市真正成为承载群众美好生活的有机生命体。我们团队完成的景德镇陶溪川与陶阳里、晋江五店市等保护更新项目，可以说是这一时期的一些典型代表。

凤凰网：在城市更新项目中，如何梳理和展现街区的文化脉络？

张杰教授：每一个城市、每一条街区都有着特定的形成背景和文化景观，是历史的“活化石”。因此历史文化名城和街区的保护，要下足“绣花”功夫。在进行城市更新时，首先需要深入开展“街区考古”，通过大量的调查研究，梳理街区的地域环境、文物古迹、建筑风格、格局变化，甄别真实的价值载体，比如通过考古学的方式认定建筑的年代和用途。同时，历史城市与街区的资料大多不见于史书，要充分发挥当地居民和文化爱好者的力量，挖掘街区的文化特色和时代风貌，赋予其更为清晰的文化脉络，为后续的保护整治利用工作提供依据。

凤凰网：此次《意见》提出的八项主要任务之一，是“加强既有建筑改造利用”。在城市更新中，怎样理解“留改拆”理念？

张杰教授：2021年，“十四五”规划《纲要》提出“加快转变城市发展方式，统筹城市规划建设管理，实施城市更新行动”；国务院印发《2030年前碳达峰行动方案》，提出城市更新要落实绿色低碳要求，“杜绝大拆大建”；住房和城乡建设部发布《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》。由此，城乡更新从过去的“拆改留”进入“留改拆”新模式。这是政府管理理念的一个重大转变，强调在城市更新中尽可能多的“留”“改”、尽可能少的“拆”，立足于保护、保留与改造提升，强调精细化、小规模、渐进式、可持续的原则。这一模式需着眼于总体策略，落实于项目分解、空间策略与投资运营策略，依靠工程实施策略与适应性政策保障，贯穿城市、片区、建筑3个层次，总体上遵循“调查评估—确定目标—分类施策—实施保障”的“四步走”实施策略。

凤凰网：在“留改拆”实践中，如何通过空间叙事重构实现历史遗产的当代价值转化？

张杰教授：从“拆改留”到“留改拆”，这一转变要求我们在更新过程中深入挖掘片区乃至整个城市的历史文化，并通过详细规划和实施，推动城市空间结构的优化和品质的提升。同时，历史文化遗产的活化利用要与当下的生活相结合，塑造城市与社区的场所精神，才能避免修而不用、保用脱节，更具生命力。以我们做过的福州三坊七巷项目为例，这个地区囊括了从唐代到近代的深厚历史痕迹，包括古代“里坊制度”和众多明清建筑，近代走出了林则徐、严复、林觉民、冰心等多位名人，可以说“一片三坊七巷，半部中国近代史”。我们一方面通过修旧如旧，尽量保留古调神韵，展示中国近代社会的历史变迁和文化演变；另一方面通过适度开发，引入能够展示福建文化的活力业态，让古老街区成为城市的亮丽名片。前段时间我重回三坊七巷严复故居，体验了一次沉浸式游览，看到严复先生所书“门前一泓水，潮至势迟迟；不复忧流直，回澜有石崎”，我非常动容。我想，历史建筑对子孙后代的文化教育意义是十分突出的。

凤凰网：历史文化老旧街区更新改造过程中，如何平衡个体利益、公共利益以及市场机制的作用？

张杰教授：政府应将历史街区、老旧住宅视为国家文化财富，赋予其公共产品的属性，同时尊重并保护私有产权利益。在实际操作中，需要通过合理规划和政策衔接，将政府投入、私人利益及市场机制有机结合起来，以解决社会问题并推进城市更新进程。

创新机制破解“钱”“地”难题

凤凰网：《意见》提出“完善用地政策”。土地经济开发中如何实现可持续更新，增量的作用是什么？

张杰教授：土地经济开发的可持续性首先需要增量。一种方式是通过拆迁旧建筑、增加楼层等方式实现空间和质量的增量。例如，房地产商通过拆迁低层建筑物并在原址上建设中高层建筑物，可以获得利润，这是经济的基本模式。

另一种方式是通过空间提质增效，实现增值。比如一个建筑物或区域原来利用效率非常低，但是如果采取高质量提升的开发方式——无论是服务配套的提升、还是商业用途的提升，可以极大提高经济效益，空间提质增效的潜力就得到了释放。

凤凰网：对于老旧工业区和街区，如何加强居住功能并提高土地利用率？

张杰教授：街区是城市居民生活的基本单元，要以民生为导向，打造宜居的高品质生活空间。在老旧工业区和街区的更新过程中，应增加居住功能，打破原有规划中关于非居住用地的限制，优化资源配置，使这些区域重新焕发生机，满足市场需求，同时也要兼顾国土空间功能规划的弹性调整。

举例来说，我们在做更新项目时，首先要解决它吸引人的地方和盈利点是什么、以及如何对接市场的问题。我们要改变过去房子盖得越多越好的思维，转变为盖老百姓和市场需要的好房子的思维。房子是密密麻麻盖一大堆，还是少盖一些房子并提供一个优质的公共环境，这就重新定义了房子的品质。我们现在做的几个项目，都在跟地方政府、市场平台沟通，争取通过综合评估实现居住品质的提升。

凤凰网：《意见》提出“完善城市功能”“修复城市生态系统”。如何在城市更新中平衡商业与公共空间、文化、生态等方面的发展？

张杰教授：在城市更新中，应注重提供多元化的公共环境，如绿地、景观、文化设施等，而非仅仅关注商业店面或住宅数量的增加。通过规划设计创造一个相对成熟的环境，既能吸引消费者，也能保证项目的经济效益和社会价值。

凤凰网：在《意见》指导下，如何界定大更新和小更新？

张杰教授：大更新与小更新的界定并非绝对，而是取决于基础设施系统的整体性和规模。例如，对某一条街道进行管线改造或对某一片危房进行住宅区改造，都可能涉及到整个城市某个范围的大更新。此外，根据经济需求和城市功能的变化，即使是一个小地块的调整也有可能被视为大更新，比如日本东京六本木新城，只是一个街区更新项目，却激活了整个区域的活力，成为了东京新的“城市地标”。

凤凰网：《意见》提出“健全多元化投融资方式”。您对于城市更新项目中的资金筹措问题，是否会考虑和利用金融工具？能否分享一些资金运作案例？

张杰教授：在城市更新项目中，我们会关注如专项债、REITs等金融工具的运用。目前受国家大政策影响，一些项目还未能完全操作，但也在寻求金融工具的介入，通过一定的策略让资金能够流转起来。

欧洲有一种做法是通过改善老房子并将其转变为有潜力的商业业态，吸引人气后出售资产包以获取利润。他们不仅卖房子本身，还卖对地方区位和房屋升值的判断，以及改造后形成的良好业态所带来的增值空间。

凤凰网：针对当前城市更新项目中的投融资情况，您还有什么建议或解决方案吗？

张杰教授：建议研究建立一个评估机制，让资金能够依据一定的增值预期投入城市更新项目，例如容积率转移等金融供给方式。同时，国家应进一步探索和优化政企合作机制，让国有资产和社会资本有效结合，推动城市更新工作的顺利进行。

始终围绕人的文化本性

凤凰网：在城市更新和建设中，您认为最根本的要素是什么？

张杰教授：我认为最根本的要素是人的文化性，也就是在中国文化的熏陶下，人们内心的需求。只有理解和尊重这种文化根基，新事物才能有真正的意义，并且能够持续发展。

凤凰网：您认为现在城市更新项目中面临的最大挑战是什么？

张杰教授：当前面临的一个挑战是进入了存量时代，即各类建筑供给过量，尤其是商业办公楼。因此，在进行城市更新项目时，需要以市场和老百姓的实际需求为导向，重新定义和提升房屋品质。城市更新的核心在“人”，而不在于“房”。

凤凰网：是什么驱动您坚持致力于城市更新的研究和实践？

张杰教授：我们团队坚持十几年的原因主要有两点：一是看到国外老城区保护的成功案例以及中国老城区所具有的独特魅力，坚信中国城市同样值得保护；二是基于专业和一个普通中国人的角度，我们不应将中国的古老建筑当作垃圾拆除，而是要找回并展示中国建筑的特色与尊严，是破解千城一面的基础，也是“让中国建筑有中国脸”的设计灵感源泉所在。