这是万科新一届领导班子首次站在股东大会上，直面危机，明确方向。

6月27日，万科举行2024年年度股东大会，深圳市地铁集团党委书记、董事长，万科集团董事长辛杰坐在正中，并负责主持股东大会。他的右手边坐着万科执行副总裁郁亮，左手边是万科监事会主席、工会主席解冻。

这一座次的调整，是万科权力重构的体现，万科已正式进入“深铁时代”。这也是自今年初万科对管理层进行调整后，郁亮与辛杰首次同时出现在公众场合。首次公开亮相的还有万科执行副总裁李锋、华翠以及董事会秘书田钧等新管理层。

辛杰先是坦诚了万科的问题。他说：“万科2024年年报出现亏损、资金链承压，辜负股东期望，在此我们深表歉意。大环境发生变化，公司没有跟上节奏，'三高模式'惯性过大，资源投入过于分散，随着房地产市场深度调整，问题和风险开始显现。”

他代表大股东深铁集团作出了强有力的表态：“我们愿与有志之士携手，动员各方力量，充分调配资源，竭尽所能、全力以赴，共同推动公司重归健康发展的轨道，成为新时代房地产转型发展的好企业。”

挑战与压力

从业绩表现来看，万科正面临着前所未有的挑战。

年报数据显示，2024年万科净亏损494.78亿元，营业收入同比下滑26.3%至3431.8亿元，主要因开发业务毛利率下降、资产减值计提及非主业投资亏损；全年合同销售面积同比下降26.6%，合同销售金额下跌34.6%，全年销售额仅2460.2亿元。

今年的销售压力依然很大。机构数据显示，今年1～5月，万科累计销售额570.4亿元，同比下降43.73%。其中，5月单月，万科销售额111.2亿元，同比下降52.46%；和4月（同比下降42.48%）相比，同比下滑幅度有所扩大。

截至目前，万科2025已顺利完成165亿元公开债务偿还，年内境外公开债清零，未来两年也无境外到期债务。

但万科的债务结构仍是其最大的负担。Wind数据显示，截至目前，万科境内债务共有358.01亿元，其中一年以内到期境内债务约273.73亿元，占比76.57%，未来12个月的兑付高峰在今年7月份，共有62.63亿元债务要偿还。

截至今年3月底，万科持有货币资金755亿元；短期借款228.55亿元，一年内到期非流动负债为1329亿元；资产负债率73.5%，流动性压力明显。

尽管当下万科身处困境，但郁亮在回答股东提问时，仍表达了对房地产市场将回归健康稳定发展轨道的乐观预期。他的判断，主要源于四个方面变化。

土地市场方面，重点城市加快用地规划调整，持续推动供地结构改善。一方面，核心区位、优质地块供应占比提升，高库存片区土地出让节奏放缓，库存压力得到有效缓解；另一方面，非住类、经营性用地的规划调整加快，低容积率住宅地块的供应增加，更好满足了高品质居住需求。

销售方面，市场需求回升已经有比较好的基础。去年9月底一揽子支持政策出台后，行业信心受到提振，市场稳步修复，现在各地还在因城施策继续调减限制性措施，进一步巩固回升基础。

存量去化方面，2025年土地和商品房盘活力度加大，速度加快，行业造血、回血能力将显著增强。今年的政府工作报告在土地和商品房盘活方面做了专门的部署，存量土地和商品房盘活落实的实施力度加大、落地速度加快，企业现金流情况和新增投资能力将更快得到改善，增强行业造血、回血能力。

产品趋势方面，当前新房供给多元化、品质化趋势加强，新房产品领先性与现房销售趋势将成为对冲二手市场分流的有力手段。

过去几年郁亮对于房地产市场的预测，几乎都应验了。政策加持下，房地产市场终将回归稳定健康发展，这为万科脱离困境提供了有利的大环境。但这个调整周期有多长，仍待观察。

动员各方力量支持万科

对于市场担忧的偿债压力问题，万科管理层在会上表示，公司有信心、有能力应对挑战，将全力以赴争取妥善化解到期债务。

辛杰表示，在广东省、深圳市相关部门及金融机构的大力支持下，在大股东深铁集团的鼎力相助下，万科将把握政策机遇，坚持用改革的办法解决发展中的问题，在发展中化解风险，动员各方力量，充分调配资源，共同推动公司重归健康发展轨道。

大股东深铁集团持续给予了万科大力支持。今年以来，深铁集团累计向万科提供借款148.52亿元，这些钱全部用于偿还债券本息。

“深圳地铁和万科结合，以TOD综合开发为基础，提供城市基础建设和运营的系统解决方案，因地制宜发展新质生产力，形成多元场景、多业态融合的城市服务新生态。两家公司一起一定能够打造出令老百姓满意的好房子和很多公共休闲、度假娱乐等产品。”辛杰说。

对于后续债务，万科管理层表示，会通过多种手段进行安排。

一方面，继续通过加速销售回款、动态管控开发节奏、合理平衡收支，力争经营性现金流为正，并发挥好经营服务业务的造血功能；另一方面，将继续落实收敛聚焦，根据市场条件灵活采用市场化转让、资产证券化等策略，充分实现资产价值，适时补充流动性。

同时，万科也会继续积极争取与金融机构的合作与支持，稳定银行存量融资规模，继续争取增量流动性机会。

万科也在全力“自救”。资产处置是关键一招。今年1月，万科以12.92亿元向深铁集团转让红树湾项目49%权益及管理公司股权。6月份期间，万科还通过出售7295.6万股A股库存股，获得了4.79亿元资金。

积极动向也开始出现。5～6月，万科在郑州、武汉获取低总价地块，以“小体量、快周转”恢复“造血”能力。

“有政策端的盈利，有金融机构的支持，有国资大股东的力挺，有合作伙伴和各级各界的支持，依靠公司自身的努力，我们有信心有能力应对挑战，全力以赴争取妥善化解到期债务。”万科管理层表示。