2025年上半年，上海的土地市场经历了一系列令人瞩目的“盛宴”。

地价和溢价率屡创新高，静安区和黄浦区的地价均突破了每平方米16万元大关，徐汇区更是拍出了全国总价地王，溢价率超过30%的情况变得司空见惯。

据凤凰网房产统计，今年上半年，上海土地公开市场共成功出让20幅涉宅用地，成交总建筑面积约为186.77万方，土地出让金总额约为654.4亿元，同比上涨57.32%，平均溢价率19.94%。

非公开市场同样表现抢眼。据统计，今年上半年，上海非公开市场共成功出让22幅地块，出让总建面约121.43万方，总揽金约851.31亿元，同比（255.3亿元）上涨233.45%。

01土地公开市场：限价松绑激活市场 民企外资重返赛道

放开限价后的上海土地市场，正焕发新活力。高溢价地块增多的同时，民营房企也有重回“牌桌”之势。

据统计，今年上半年，上海土地公开市场共成交20幅涉宅地块，总建面约186.77万方，土地出让金总额约为654.4亿元，平均溢价率高达19.94%。

21家房企在激烈的竞争中成功突围，其中溢价成交地块占比高达85%，较去年同期市场热度显著提升。

从供应区域来看，分布于宝山、奉贤、虹口、嘉定、金山、静安、闵行、浦东、青浦、松江、杨浦11个区域，市区范围内长宁、普陀、黄浦、徐汇则是零供应。

热度方面，核心板块优质地块持续受到热捧。以浦东新区为例，上半年出让的3幅地块全部实现溢价成交，其中2幅更因竞争激烈触发了竞高品质环节。

其中浦东曹路地块被联发集团以21亿元总价，附加装修标准4500元/平方米、公共服务设施5220平方米以及高端人才住房配建比例2%拿下，成交楼面价33957元/平方米，溢价率41.68%。这也成为上海2020年以来第二幅溢价率超过40%的地块，也是集中供地以来溢价率最高的地块。

拿地企业方面，央企国企仍占据主导地位，共拿下15幅土地，涉及金额551.13亿元，占总成交额的84%，但占比同比有所下降（90%）。

其中保利发展表现最为抢眼，以95.3亿元的权益拿地金额位居榜首，在松江、杨浦、青浦、闵行四区均有斩获；中建东孚紧随其后，以82亿元总价拿下宝山南大智慧城核心区大体量商住地块；金茂与庆隆联合体以89.6亿元总价竞得虹口区邮电新村地块，其中金茂权益占比达90%，权益拿地金额80.7亿元位列第三。

值得关注的是，民营房企正加速回归土地市场。大华地产表现最为活跃，独立竞得静安、青浦两宗优质宅地，总金额达55.4亿元，位于房企权益拿地金额榜第五位；绿城地产则拿下北蔡地块，拿地金额29.2亿元；龙湖、金地等知名民企也有所斩获。

与此同时，外资房企也重新活跃在上海土地市场，庆隆地产与金茂联合竞得虹口地块，星狮地产则联合国贸、金地摘得松江地块。

02 非公开市场：851亿隐形战场 地王接力赛持续上演

不同于公开土地市场的“硝烟弥漫”、竞价白热化的喧嚣景象，非公开土地市场则是以“润物细无声”的方式，接连抛出令人瞠目的“王炸级”交易。

据统计，今年上半年，上海通过协议出让方式成功出让22幅地块，总建筑面积约121.43万平方米，总成交金额达851.31亿元。

从拿地企业来看，主要以地方城投及区域深耕型企业为主，包括上海地产集团、青浦发展集团、置新公司等。其中，上海地产集团表现尤为突出，其与联合体共斩获13幅地块，成交金额达805.2亿元，占总成交额的95%，成为上半年当之无愧的“大地主”。

不过需注意的是，协议拿下的这些地块，上海地产甚少“独吞”，通常会有选择性地通过上海联合产权交易所公开挂牌出售部分地块。

业内将这种打法称之为“协议出让+产权转让+联合开发”模式——先以协议出让拿下地块，再通过上海联交所引入央企、国企或头部房企共同开发。

例如，7月1日，上海地产挂牌转让新百安经济发展有限公司和新东安企业发展有限公司各90%股权及相关债权。这两家公司于5月刚通过协议出让竞得徐汇区东安新村2幅旧改宅地，总价达439.53亿元；

6月，上海地产在上海联交所发布4则股权转让信息，涉及浦东耀华地块与黄浦余庆里地块组合资产包，总挂牌价244.7亿元；

此前，建发集团通过产权交易所斥资123亿元接手上海地产持有的4幅市区优质宅地，分别位于杨浦新江湾和虹口北外滩。其中，新江湾地块为上海地产今年3月摘得，北外滩地块则于去年获取。

而在核心区优质地块密集入市的背景下，上海非公开土地市场正上演着一场地价“破纪录”的接力赛。

今年2月25日，静安寺社区两宗地块以协议方式出让。其中，095-7住宅地块以161101元/平方米的楼面价成交，不仅超越绿城去年创下的徐汇滨江地王纪录，更一举登顶全国单价地王宝座。

然而这一纪录的保持时间出人意料地短暂。短短三个月后，5月份出让的黄浦区金陵东路余庆里地块中，059-02地块住宅部分楼面价飙升至165984元/平方米，以近5000元/平方米的优势再度刷新全国纪录。

地价纪录屡创新高的同时，全国总价地王也在非公开交易中应运而生。

今年上半年，徐汇区东安新村三宗优质地块通过协议出让方式入市，最终由上海地产集团及其联合体以523.03亿元的总价收入囊中。523.03亿元的总成交价，不仅刷新了上海土地市场的成交纪录，更使其毫无悬念地摘得全国总价地王的桂冠。

03下半年量价双升格局有望延续 核心区地价天花板待破

综合来看，2025年上半年上海土地市场呈现出“量价齐升、双轨并行”的鲜明特征。

公开市场方面，在限价放开后迎来爆发式增长，654.4亿元的成交总额和19.94%的平均溢价率，显示出市场信心的全面恢复；非公开市场则通过851.31亿元的协议出让，为城市更新提供了强劲动力。

展望下半年，上海土地市场将呈现怎样的发展态势？地价是否还会继续增长？溢价率是否会走高？

第一太平戴维斯中国区住宅销售部负责人唐华分析指出，短期来看，核心区域地价上涨趋势仍将延续，优质地块仍是头部房企及品牌房企的兵家必争之地，开发企业之间的竞争必然带动地价上涨。次核心地段的土拍将会逐步回归理性，上限值将会逐步显现，而外围区域的土拍则趋于冷静。

在此趋势之下，各区域及板块的价格梯度将会进一步拉开，顶豪住宅及风貌别墅价格仍将不断攀升，未来可以看到上海房价的天花板不断被突破，外围区域项目则虚依赖品牌力和产品力实现价格的攀升。

上海中原地产市场分析师卢文曦表示，7月徐汇交大对面有一幅土地要出让，从技术指标来看，只能做一些低密度产品，起拍楼板价已经超过了16万元/平方米，已经提前锁定楼板价地王。

优质土地+房企重仓上海的意图作用下，土地多少关系房企业绩是否能持续提升。而且现在房价限制有所松动，中心区上涨趋势明显。既强化楼市向好的信心也给房企留够利润空间。重点地块依旧会成为房企角逐的重点，溢价率不会低，不断向上的走势才是上海真正的消费力的体现。