财联社7月17日讯(记者 王海春)楼盘“烂尾”无法交付,购房者签署的房屋买卖合同、银行贷款等合同,应当如何处理?

最高人民法院近日在人民法院案例库公布了一则参考案例,“烂尾楼”房屋买卖合同纠纷案例,成为市场关注的焦点。

根据裁判要旨,商品房出卖人逾期交付房屋,且案涉商品房建设已停工、短期内无交付可能性,买受人购买商品房以及为购买房屋而贷款的合同目的均无法实现。为一揽子解决争议,保证裁判的统一性,买受人主张在同一案件中一并解除商品房买卖合同和商品房担保贷款合同的,人民法院应予支持。

而合同解除后,应当充分考虑贷款购买商品房商业模式下商品房买卖合同和担保贷款合同之间的密切联系、合同主体的缔约地位及当事人权利义务的平衡等因素,由商品房出卖人承担已收受的购房贷款、购房款本金及利息的返还责任。

盈科律师事务所高级合伙人律师张琦表示,该参考案例提供的启示意义在于,当开发商逾期交房且项目停工、短期内无交付,可能导致合同目的无法实现时,购房者有权依法解除商品房买卖合同及担保贷款合同。

“在该案例中,判决明确,开发商需返还购房者首付款及利息、已还贷款本息,向银行承担剩余贷款返还责任,并支付违约金,且法院通过‘一揽子解决’两类合同纠纷避免多重诉讼,为同类因开发商违约引发的房屋交易纠纷提供了‘过错方担责’‘权利义务平衡’的裁判示范。”张琦在接受记者采访时说。

北京金诉律师事务所主任王玉臣律师指出,最高人民法院近期公布的这一案件虽然是个案,但在相应范围及条件下,对于此类涉及“烂尾楼”解除合同的案件,具有一定的借鉴意义。

其认为,这一案件的特殊性在于,项目已经停工,短期内无法交付,购房人的合同目的无法实现。案件中折射出的普遍性在于,类似无法交付的“烂尾楼”案件中,有不少项目存在相似的情形,如开发商已经延期交房。对于业主而言,在支付首付并如期偿还按贷款情况下,房屋能否交付存在不确定性,部分房屋甚至已经明确短期内无法交付,在此类情形下,购房者在实践层面有必要在法律框架下结合自身情况,来选择保护自身合法权益的最佳途径。

项目“烂尾”致房屋短期无法交付

这一最新公布的合同纠纷参考案例,要从几年前说起。

据人民法院案例库公布的信息,原告陆某、张某千2021年12月与被告盐城融某置业有限公司(以下简称融某置业公司)签订房屋认购合同。

当年12月,双方签订《商品房买卖合同》(预售版),合同约定商品房总购房款为1183680元,首付款433680元剩余房款75万元,由融某置业公司指定陆某、张某千向某银行股份有限公司盐城分行(以下简称某银行盐城分行)贷款,以按揭方式支付房款。合同签订后,陆某、张某千向融某置业公司支付首付款433680元。

2022年2月,陆某、张某千、融某置业公司与某银行盐城分行签署《个人购房借款/担保合同》,约定陆某、张某千作为借款人向某银行盐城分行借款75万元用于支付房款,融某置业公司作为保证人承担担保责任。3月份,该笔借款由某银行盐城分行转入融某置业公司账户。

基本案情信息显示,陆某、张某千按月偿还按揭贷款,截至2024年3月已支付贷款本金及利息190430元,但融某置业公司仍未按合同约定履行交房义务,逾期交房已超过4个月,融某置业公司称已无法向陆某、张某千交付房屋。

由此,原告陆某、张某千向法院提出解除房屋买卖合同及贷款合同等请求。

被告融某置业公司辩称:案涉住宅项目停工,在短期内无法向陆某、张某千交付。2023年融某置业公司已主动向陆某、张某千提出解除合同,并退还购房款但陆某、张某千拒绝,故由此产生的贷款利息应当由陆某、张某千自行承担,同时融某置业公司不应当承担合同约定的逾期交付违约金。

被告某银行盐城分行辩称:银行是无过错方,不应承担超过合同约定的风险责任,有权要求借款人和合同担保人偿还剩余贷款本息。

法院经审理查明,房企应于2023年12月30日前向购房者交付该商品房,而陆某、张某千起诉时,案涉商品房建设工程已停工数月,短期内无复工可能性。

2024年6月,江苏省盐城市亭湖区人民法院作出如下判決:

一、原告陆某与被告融某置业公司签订的《房屋认购合同》于2024年5月30日解除;原告陆某、张某千与被告融某置业公司签订的《商品房买卖合同》(预售版)于2024年5月30日解除;

二、原告陆某与被告某银行盐城分行签订的《个人购房借款/担保合同》于2024年5月30日解除;

三、被告融某置业公司于判决生效之日起十日内返还某银行盐城分行剩余贷款本金及利息;

四、被告融某置业公司于判决生效后十日内向原告陆某、张某千支付购房首付款433680元及利息;

五、被告融某置业公司于判决生效后十日内向原告陆某、张某千支付已还2022年4月20日至2024年3月26日某银行盐城分行贷款本金及利息190427.08元;

六、被告融某置业公司于判决生效后十日内向原告陆某、张某千支付违约金1836.8元;七、驳回原告陆某、张某千的其他诉讼请求。宣判后,某银行盐城分行不服,提起上诉。江苏省盐城市中级人民法院于2024年10月30日作出民事判决:驳回上诉,维持原判。

“一揽子”解除买卖、贷款合同

业内人士指出,依据已公布的案情信息,这一纠纷案例所涉及的购房款金额约118万元,涉及金额相较而言并不算特别高。

“该案例之所以引发市场高度关注,原因在于,购房者所购楼盘如果在短期内无法交付,即楼盘‘烂尾’,购房者能否解除其此前与房企及银行签署的房屋买卖合同以及贷款相关合同,如何解除,以及解除合同的相关责任如何认定。”58安居客研究院院长张波表示。

据案例库公布的信息,本案的争议焦点有三:一是案涉商品房买卖合同应否解除,二是案涉商品房担保贷款合同应否一并解除,三是案涉合同解除的法律后果应如何确定。

就商品房买卖合同与担保贷款合同的解除条件,张琦告诉记者,在烂尾楼或逾期交付场景中,两类合同的解除需满足法定或约定条件,且具有明确法律依据。

关于商品房买卖合同的解除,其表示,根据《中华人民共和国民法典》第五百六十三条规定,当事人一方迟延履行债务或有其他违约行为致使不能实现合同目的,另一方有权解除合同。

“在本案中,融某置业公司未按合同约定于2023年12月30日前交付房屋,且案涉项目长时间停工、短期内无交付可能,导致购房者‘取得房屋’的核心合同目的无法实现,法院据此支持了解除《房屋认购合同》及《商品房买卖合同》。”张琦如是说。

张波告诉记者,本案件一个值得关注之处是,在解除购房合同之时,也一并解除了贷款相关合同。

“按我们在行业及市场上观察到的有限信息,这种‘一揽子’解除合同的情况,此前并不多见。对于项目因烂尾,购房者解除相关合同,多数会分步进行,即购房者与开发商解除购房合同,以及购房者与银行解除贷款合同是分开来的。但在这一案例中,则是‘一揽子’解除。”张波认为,法院方面在本案中做出“一揽子”解除合同,或与案例本身的情况有关。

其表示,按法院方面公布的信息,案例中所指项目在短期内已无复工可能性,这意味着开发商在逾期交付的情况下,在未来可预期的一定时间内,仍然无法实现交付,无法履行其在合同中向购房者承诺的约定。购房者在发起诉讼时,如约支付了首付款,房企原本应在2023年年底交房,而截至2024年3月,购房者按月偿还按揭贷款;应当说,购房者履行了其付款的约定。

就此,上海美谷律师事务所执行主任、合伙人项方亮律师认为,期交付甚至烂尾的项目,其房地产买卖合同与银行贷款契约通常是可以解除的,责任一般由开发商承担。

项方亮介绍,按照相关法律依据,楼盘烂尾导致房屋无法按时交付,购房者购买房屋居住的目的无法实现,符合法定解除条件,购房者有权要求解除合同。根据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条规定,因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除,致使商品房担保贷款合同的目的无法实现,当事人请求解除商品房担保贷款合同的,应予支持。

“因此,解除房地产买卖合同后,银行贷款契约也可随之解除。”项方亮称。

关于担保贷款合同的解除,张琦也表示,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条明确,商品房买卖合同被解除致使担保贷款合同目的无法实现的,当事人可请求解除担保贷款合同。由于购房是贷款的直接目的,商品房买卖合同解除后,贷款合同失去存在基础,法院因此一并支持解除《个人购房担保合同》。

对于如何确定合同解除的法律后果,多位律师告诉记者,合同解除后的责任承担需遵循“过错归责”原则,同时结合法律规定和合同约定确定责任主体及范围。

“从责任主体来看,本案中合同解除的根本原因是开发商融某置业公司未能履行交房义务,其作为过错方应承担主要责任。银行作为贷款方无过错,不承担额外风险责任,但需配合合同解除后的贷款返还流程。”张琦在接受记者采访时说。

参考案例具有哪些借鉴意义?

那么,上述判决只是个案,还是具有一定的借鉴意义,这一案例中哪些地方具有特殊性,哪些方面在相应范畴内又可能具有一定的普适性?

对此,项方亮律师认为,这一案件的特殊性为:具体合同约定与履行细节,以及开发商抗辩理由较为特殊,即房企辩称曾在2023年主动向购房者提出解除合同并退还购房款,但购房者拒绝,所以不应承担逾期交付违约金和后续贷款利息。开发商这样的抗辩角度,在其他同类案件中并不一定都会出现。同时,该案例成功入选最高法案例库。

“这一公示案件所具备的普遍性或启示价值在于,此类诉讼往往会涉及三方主体法律关系:案件涉及购房者、开发商和银行三方主体。由于楼盘尾楼将导致合同目的无法实现,购房者购买房屋及贷款购房的目的均无法实现,符合《民法典》中因一方违约致使合同目的无法实现可解除合同的规定,多数烂尾楼案件都可能基于此点,而产生纠纷。”项方亮称。

张波指出,多数此类纠纷,都需要调节这几方的关系,而从如何调节的角度来观察,该案件可能拥有一定的借鉴性。不过,目前而言,还不能确定是否具有风向标层面的意义。

“首先应当观察,接下来各地是否会出现类似更多的案件,以及这些案例是如何被判定的。如果相似条件及情境下,出现多个‘一揽子’解除购房买卖及贷款合同的案例,也许能够说明一些问题。然而,即使后续出现更多此类案例,可能仍然是在实践层面;在规则层面,仍然有必要持续关注法院对此类案例做出判决及裁定背后的依据。此外,尤其应关注会不会有相关最新的司法解释,或出台相关的规范措施、政策,做出更加明确的指引。”张波在接受记者采访时说。

在王玉臣律师看来,该案例对其他业主来说可能具备一定的借鉴意义,但从实践层面而言,目前参考意义相对有限,仍需要结合案件具体情况。这其中的原因在于,不同的案件、不同的项目、不同城市,很难完全复制。还有一个需要注意的问题是,在实现的路径上,可能存在一系列现实的困难。

“一是立案难。虽然国家早已明确了立案的相关法律程序,但是此类案件在一些地方立案,仍可能存在难度。二是法律关系相对复杂,需同时解除《商品房买卖合同》和《个人购房担保借款合同》。就我个人以往有限的实践,在代理类案的时候,一些法院不同意将这两个法律关系合并处理,需要我们拿着过往的类案判决和法律依据很多次沟通,才可能勉强接受作为一个案件处理。再就是证据要求度高,裁判比较严格。在类案的审理过程中,一些法院考虑到同案同判等后续影响问题,在裁判时是相对比较保守的。另外,也可能出现执行难的问题。即判决已经下达,但业主并未拿到购房款和相关损失补偿。”王玉臣称。

其进一步表示,通常律师在代理此类案件的时候,解除合同退房是兜底方案。如果项目有复工希望,除非有一些特殊的情况,仍然建议以推动复工交房为主要目标。

“最高院将这一案子纳入入库案例,释放出重要信息,但在遇到这类情况的时候,在实践层面如果选择解除合同,还是要慎重,不应盲目。”王玉臣在接受记者采访时说。