“有没有谁家房子出租？”小区业主群里一句简单询问，竟引得多位房东争相自荐，这在过去并不常见。

打开租房平台，“服务费0元”“首月减200”“年付立减1200”等带促销标志的房源随处可见，部分房东正通过让利、提供增值服务等方式，在激烈的市场竞争中争取租客资源。

当下，深圳房租市场正经历着复杂而微妙的变化，这些变化在供给、需求和租客心理预期等多个层面均有体现。

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深圳租房成交量近6年新高

但房租已跌至2016年初

一直以来，深圳毕业季的租房市场都会在数据上有所波动。

今年，高校毕业生人数达到1222万，创历史新高，7-8月的毕业季租房市场备受关注。

深圳贝壳研究院的数据显示，从6月下半月开始，深圳租房成交量大幅攀升。

进入7月，高校毕业生租房需求加速释放，成交量创下近年新高。

2025年6月16日至7月15日，深圳租房成交量达到近6年新高，较2024年同期增长11.5%。

租金方面，2025年7月，深圳商品房套均租金为5588元/套，同比上涨1.6%。

分区域来看，4个区域单位租金呈现上涨态势，在成交主流区域中，福田区上涨2%、南山区上涨1.1%。

租金挂牌价方面，据全国房价行情平台显示，2025年7月份，深圳的房租挂牌均价为93.8元/平，环比跌2.2%。而8月份的平均房租金为95.87，较7月份有所上涨。

不同数据来源存在一定差异，如贝壳数据显示，上半年深圳商品房平均租金为每平方米74.2元。

实际上，2016年深圳住宅租金平均为77元/平/月，如今租金已低于2016年水平。

数据仅供参考，以实际为准（数据统计于全国房价行情平台）

从全国的租赁数据来看，也并不乐观。

据CRIC长租监测数据，7月份55城个人房源挂牌量达到了61.8万套，为近三年峰值。

与之相对应的是，个人房源降价幅度加大；

55城个人房源挂牌租金为31.65元/㎡/月，同环比双降，且已连续11个月环比下降。

监测的55城中有47个城市房租较去年同期下跌，其中上海个人房源租金跌幅达到了11.78%；上涨的城市仅厦门（环比涨）和武汉（同比涨）。

对比起来，深圳在一线城市中房租还算较为平稳。

不过，随着“毕业季”结束，市场进入传统租赁淡季，CRIC长租预计接下来房租还将进入普遍下调周期。

但该机构对8月份的预测是深圳可能微涨，这在租金挂牌价上已有所体现。

02

房价下跌催生性价比

出租回报率上升

深圳租金回报率得益于房价的下跌，呈现持续小幅上涨的趋势，当前深圳租金回报率为1.7%左右。

不过，部分小区的租金回报率较为亮眼。

从产品类型来看，公寓因价格低且部分位置不错，租金回报率最高；其次是市区老一点的小区，而豪宅因价格高，租金回报率相对较低。

在住宅方面，租金回报率最高约3.4%左右，如罗湖区的庐山花园、联城美园，福田的金地名津等项目。

这些项目的共同特点是以小户型为主，总价低但租金并不低。

图源：深圳买房计划

深圳公寓回报率最高可达4%多，如恒大城市之光，一套39平的1房售价51万，但可以租到2200元每月；坪山的龙光玖云著，一套37平的2房售价是60万，可以租到2000左右；这两个盘的出租回报率超过4%，算是深圳租金回报率最高的公寓之一。

还有深圳关注度非常高的一个小区——龙华红山的龙光玖钻，此项目在开盘时就火爆一时，当时的售价5-6万左右；该小区以复式商业办公和平层商业公寓为主，其中，复式的商办产品不通燃气，开放式厨房只能用配好的电磁炉。

该项目仅在贝壳平台就有290多套房源在出租，为什么会有这么多房源在出租呢，主要大部分是投资客，而且房价跌下来以后，性价比也出来了。

目前该小区成交价格在3万出头。如最近成交房源中，40平的2房，成交价127万；53平的2房，成交价177万；71平的3房，成交价220万；91平3房，成交价在300万左右；112平的3房，成交价320万左右。

相比较成交价，出租的回报率很惊艳，高达3.5%，高居龙华第一。

如，39平的2房，能租到4000-4500/月左右；

71平的租金能租到6000-6500/月左右；

97平的3房可租到7000多每月；

112-133平的可租到8000-9000多每月。

这个租金收益率差不多是同片区住宅的1.5-2倍，因为租金回报可观，这个小区的二手房成交量也非常活跃。

图源：链家

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供需变化与心理预期 正在重塑租金格局

从供给端来看，保障房批量入市成为影响租金的重要因素。

仅上半年，深圳就新增保障房超2万套，大量保障房的分流作用，使得原本有限的租赁需求被进一步分散。

需求端方面，地铁网络的不断延伸带动了居住外溢现象。

龙岗、光明、坪山等区域凭借其较高的性价比，吸引了更多租客前往，成为租赁市场的新热点。

而在心理预期层面，租金进入下行周期，租客的选择空间显著扩大，议价能力也有所提升。这使得房东在出租房屋时面临更大的竞争压力，不得不调整策略吸引租客。

另一方面，近期“房东税”成热点，租客最忧心其是否会转嫁到租金上。

不同区域情况不同，转嫁可能性有别。

在租赁需求密集、房源供不应求的片区，房东占主导，为维持收益，“房东税”很可能转嫁到租金上，像城市核心商务区、热门学区周边，租客选择有限，房东提租概率大。

但在大部分房源供应充足、出租难的地方，“房东抢租客”现象普遍。房屋空置对房东损失大，比如月租3000元的房子，空置俩月损失超6000元。

所以房东宁愿降点租金换长租期，保障稳定收入。此时租赁市场是买方市场，租客选择多，房东不降价，房子就可能长期空置。

因此，即便征收“房东税”，房东大概率会自行承担，以增强房源竞争力，减少空置损失。