来源：证券时报网 作者：张达

一线城市二手房成交备受关注。

最新数据显示，8月，北京在新政刺激下，二手房住宅网签较7月有所增加；深圳二手房单月录得量仍超5000套，已连续6个月超行业“荣枯线”；广州受天气等多方面原因影响，市场交易节奏放缓，二手住宅网签量环比下降。

业内人士认为，未来北京政策仍有进一步优化空间，随着需求逐步释放，二手房市场的房源流通速度也将加快。预计9月深圳或松绑外围限购政策，“金九银十”大概率会实现；广州9月二手住宅成交量回升的可能性不大。

北京新政下市场活跃度提升

中原地产研究院统计数据显示，8月，北京二手房住宅网签13331套， 较7月增加547套。

对于二手房市场活跃度提升的原因，中原地产首席分析师张大伟认为，是北京楼市政策调整与市场供需的双重作用。一方面，北京8月8日出台的楼市新政力度较大，主要聚焦进一步优化住房限购政策和加大公积金贷款支持力度两个方面，为市场注入了新的活力。另一方面，市场各方积极响应，买卖双方的行为与预期都发生了显著的改变。

张大伟指出，从市场结构来看，新政有利于引导需求向五环外流动，优化市场库存结构。近年来北京五环外新房供应集中，且未来仍为供地主力。五环外是新房市场的成交主力地区，占比超80%，二手住宅成交占比也超50%。放开五环外购房套数限制，让有能力、有意愿、有需要的居民家庭进入市场，在促进市场修复的同时，也更好地支持了职住平衡。对于想卖出五环外二手房改善住房的需求来说，也带来了新的机会，促进这部分改善需求释放。

张大伟认为，整体来看，8月北京楼市在政策调整的刺激下，市场活跃度有所提升，市场信心得到一定程度的修复，未来政策仍有进一步优化的空间，如进一步降低购房门槛、简化购房手续，支持公积金 “带押过户”，加大人才公积金政策支持等。预计随着需求的逐步释放，二手房市场的房源流通速度也将加快。

“北京率先落地优化楼市政策，为全国房地产市场提供了示范效应，未来预计更多城市会跟进优化相关政策。”张大伟说。

深圳连续6个月录得超5000套

根据深圳市房地产中介协会统计，8月深圳二手房录得（本文录得量系指深房中协以二手房买卖合同发起时间为口径统计的数据，并非最终成交套数）5267套，环比下降7.1%，同比增长12.8%。二手房市场虽有所走弱，但单月录得量仍超5000套，已连续6个月超行业“荣枯线”。

深房中协预计，2025年的“金九银十”大概率会实现。5—8月由于存量房看房量走低，市场活跃度不是很理想，尽管录得量连续6月超5000套（主要是时滞影响）。但是自9月开始，预计市场特别是新房会迎来推盘相对高峰，叠加国庆假期、秋季婚房需求等，特别是近期A股市场表现亮眼，带动部分客户财产性收入上升，大为提振市场信心。综上，多重因素将有望共同促进深圳市“金九银十”的实现。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉也预计，即将到来的“金九银十”，深圳可能松绑外围限购政策，加上开发商三季度的促销力度加大，消费品以旧换新力度也会加大，预计9月和10月市场不会比8月份差。

广州市场交易节奏放缓

据广州市房地产中介协会统计，8月（统计周期:7月26日至8月25日），广州市二手住宅网签套数和面积分别达到8700套、84.99万平方米，环比分别下降2.92%和4.33%。1—8月（统计周期:2024年12月26日至2025年8月25日），广州市二手住宅共网签74275套和742.91万平方米，同比分别增长7.62%和7.40%。

广州市房地产中介协会发布的9月中介协会经理人指数报告显示，经理人认为，由于天气炎热多雨等多方面因素影响，8月楼市淡季行情持续，市场交易节奏放缓，全市二手住宅网签量环比再度下降，9月新房市场的传统营销旺季将至，客户分流效应增强，预计二手市场行情难有突破。在此背景下，2025年9月经理人指数环比下降3.05个百分点至33.79（前值36.84）。

8月21日，《广州商业性个人住房贷款转住房公积金个人住房贷款实施办法（暂行）》正式实施，符合条件的缴存人可申请将原商业住房贷款余额转为住房公积金贷款（以下简称“商转公”）。

7月30日，广州从化区住建交通局发布《进一步促进房地产市场平稳健康发展若干措施》（下称“《措施》”），提到实施“网签即入学”、进一步推动商品房“以旧换新”、积极推行“房票”政策、实施“交房即交证”、大力支持房企融资需求、支持房地产营销推广、建设“好房子”提升房屋品质等7项具体措施。8月12日，广州市从化区教育局官网跟进发布《2025年广州市从化区“网签即入学”学位安排办法》，明确符合条件的适龄儿童、少年父母或其他法定监护人作为申请人，可为该儿童、少年申请入读学位。

经理人认为，“商转公”正式实行可切实减少缴存人家庭偿还自住住房的贷款利息支出，而从化区发布的“网签即入学”学位安排办法则降低了非户籍家庭获取入读学位的门槛。长期而言，两项优化均有利于助力刚性住房需求，将对市场产生一定程度的利好效应，但受益人群相对有限。

报告认为，目前，市场上的客户受“买涨不买跌”心态以及二手房源存量大、选择多的影响，购房决策周期长，市场观望情绪持续，预计9月二手住宅成交量回升的可能性不大。