9月19日，市规划和自然资源局南山管理局发布了T107-0107宗地分宗及分宗后地块规划设计条件的公示。

T107-0107宗地位于南山区粤海街道后海滨路与登良路交汇处东侧，2024年11月份由中海 华润竞得，就是大家所关注的后海澐玺花园。

T107-0107宗地总用地面积38566.56平方米（其中道路用地面积3912.9平方米），规定建筑面积263000平方米。根据《土地合同》及补充协议，该宗地范围内设置一所9班幼儿园，用地面积3000平方米，建筑面积2900平方米，产权归政府，由润海公司建设，建成后无偿移交南山区政府。

同时，根据该宗地土地使用权出让公告（深土交告[2024]32号，以下简称“公告”）第二条第（五）点：本公告出让宗地内幼儿园产权归政府，由竞得人建成后无偿移交，需在办理商品房预售许可前进行分宗。

一、分宗事项

根据该宗地批准的方案设计及工程规划许可证，将T107-0107宗地分为两个地块，其中：

01地块，用地面积3000.07平方米，土地用途为二类居住用地，土地使用年期为70年，自2024年12月9日起至2094年12月8日止，规定建筑面积2900平方米，为独立占地的9班幼儿园。幼儿园不得转让，产权归政府，由润海公司建成后无偿移交南山区政府。

02地块，总用地面积35566.00平方米（其中道路用地面积3912.90平方米），土地用途为二类居住用地 商业用地、城市道路用地，土地使用年期为70年，自2024年12月9日起至2094年12月8日止，土地使用权利人为润海公司。

规定建筑面积260100平方米，包括：住宅176900平方米、商务公寓70000平方米、商业10000平方米、文化活动室1000平方米、便民服务站400平方米、社区老年人日间照料中心750平方米、托育机构500平方米、物业服务用房550平方米。住宅、商业允许分割转让；商务公寓40000平方米允许分割转让，商务公寓30000平方米限整体转让；物业服务用房不得转让，产权归全体业主共有；文化活动室、便民服务站、社区老年人日间照料中心、托育机构产权归政府，产权限制条件均为不得转让，由润海公司建成后无偿移交南山区政府；

本宗地内市政道路（登良路）现状已建成，在满足道路净空，市政管线覆土要求的前提下，登良路上、下方仅可设置片区连廊及地下通道，具体要求以《建设用地规划许可证》为准。除地下通道以外，市政道路其余空间产权归政府，本宗地内有两处轨道2号线出入口及一处消防出口，在确保地铁正常运行和安全的情况下，可与本项目一体化设置与建设（改建），建设（改建）所产生的费用由润海公司承担，润海公司需无偿提供轨道设施所需空间，宗地内轨道交通设施（含地上、地下）所占空间，只能作为轨道交通用途使用，产权归轨道建设项目的使用权人，润海公司需按规划要求完成本宗地与T107-0088宗地、T107-0084宗地之间片区连廊建设，片区连廊产权归政府，建成后无偿移交南山区政府。

二、分宗后地块规划设计条件

（一）01地块规划设计要点

1.本地块为独立占地的9班幼儿园，用地面积3000.07平方米，土地用途为二类居住用地，容积率≤0.97，规定建筑面积2900平方米。

2.总体布局及城市设计要求：建筑覆盖率一级≤50%；建筑退线：一级≥0米。其他未标注事项应符合《深圳市城市规划标准与准则》及相关技术规范。

3.市政设施要求：车辆出入口设置在地块南侧的DU13-01居住地块内的公共通道。机动车泊位数：13辆。其中，由相邻居住地块无偿提供10个车位。

4.备注：项目需按国家和地方海绵城市建设的相关规定，同步开展海绵设施的规划设计、建设和验收。

（二）02地块规划设计要点

1.用地面积35566.00平方米（其中建设用地面积31653.10平方米、道路用地面积 3912.90平方米），土地用途为二类居住用地 商业用地、城市道路用地。容积率≤8.22，规定建筑面积 260100平方米，包括：住宅176900平方米、商务公寓70000平方米（40000平方米允许分割转让， 30000平方米限整体转让）、商业10000平方米、文化活动室1000平方米、便民服务站400平方米、社区老年人日间照料中心750平方米、托育机构500平方米、物业服务用房550平方米。

2.总体布局及城市设计要求：建筑覆盖率一级≤50%，二级≤25%。

建筑高度：建筑高度限高250米，且须同时满足航空限高要求；根据《南山后海中心区城市设计实施评估与深化设计》，项目内需设置片区次地标，高度不低于200米，建筑布局需满足片区天际线梯度控制要求。建筑间距：满足深标及相关规范要求。

3.市政设施要求：车辆出入口：地块北侧、南侧与东侧道路。机动车泊位数：1804辆（自用辆，公用辆）。自行车泊位数：818辆。

后海澐玺花园目前已传出比较确定性的节点，预计10月开放展厅，预计12月入市。货量约505套，首推北区1栋、2栋。

户型分布如下：

低区（5层起，150米以下）：约209-304㎡，四房及以上大户型；

高区（42层起，150-200米）：约370-403㎡，4 1房设计，配备家庭厅及家政套间；

超高区（58层，200米以上）：约500-700㎡大平层；

顶楼复式：约1050㎡。

从这个面积段来看，主打豪宅产品，目前网传的价格约16万/平。（价格仅供参考，以官方信息为准）

△方案效果图 ©KPF