昨日晚间，上海土地官网公示了9批次的土拍名单，涉及浦东、杨浦、宝山、嘉定、奉贤、青浦等区，合计9幅地块。 以上地块拟于2025年10月下旬发布出让公告，11月下旬开始组织交易活动。 相关地块条件和交易活动具体安排以上海市规划和自然资源局网站、上海土地市场网、中国土地市场网等发布的出让公告为准。

值得关注的是，与前两批次相比，本批次地块整体质量有所回落，结构性分化态势进一步凸显——仅有少数地块位于核心区位，多数则分布在远郊或配套尚不成熟的区域，预计将延续“核心稀缺、外围承压”的市场格局。

一、杨浦区N090602单元K8-03地块

杨浦区N090602单元K8-03地块是本轮土拍中的焦点之一。该地块为普通商品房用地，占地1.39公顷，容积率2.28，建筑面积约3.17万平方米，区位条件出色：坐落于杨浦滨江南段，距离12号线隆昌路站和爱国路站均在1公里内，至中环、内环线距离也分别控制在1公里和2公里范围内，步行约700米即可抵达一线滨江区域。

周边配套也逐步成熟：国际时尚中心、杨树浦电厂改造项目及超级合生汇等项目近在咫尺，在建的隆昌路隧道未来将强化浦东浦西的连接，东辽阳中学、平凉路第三小学及杨浦区中心医院等资源，进一步夯实了生活基础。

不过，该地块也面临不小的市场挑战。去年11月，相邻的K8-05地块由中海竞得，成交楼面价约7.33万元/㎡，溢价率达16.33%。而目前区域内新房竞争激烈，去化速度普遍趋缓。西侧一路之隔的缦云上海主推206–229㎡大户型，均价约12.2万元/㎡；中海云邸玖章则于10月15日加推146套91–103㎡户型，均价约12万元/㎡，市场竞争格局较为激烈。

二、杨浦区 N090501 单元的 A3a-03、A3a-04、A1-04-1 地块

杨浦区N090501单元A3a-03、A3a-04、A1-04-1地块于今年8月完成指标调整，为一宗综合性地块，占地5.55公顷，包含两宗普通商品房用地及一宗租赁住房用地。

该地块最大亮点是紧邻3号线江湾镇站，具备地铁上盖开发潜力，周边政立路、逸仙路高架等主干道环绕，交通便利。两宗商品房用地容积率分别为2.8和2.2，其中南侧地块形态规整，有利于打造舒适楼间距。

但短板同样明显：地块紧邻逸仙路高架，对项目的降噪处理、立面设计及绿化缓冲带设置均提出较高要求。此外，“商品房+租赁住房”的综合出让模式，也对开发企业的整体操盘能力形成考验——既要精准定位住宅产品，也需兼顾租赁板块的长期运营与资金平衡。

目前该板块市场热度有限，例如北京城建国誉府开盘近8个月，网签去化率约86%，仍有11套房源在售，反映出区域去化压力。

三、浦东新区PDP0-0706单元C05A-18、C05A-17地块

地块出让面积4.19公顷，分为两个子地块，其中：C05A-18地块东至华贵路，南至绣川路，西至C05A-15、C05A-16、C05A-17地块，北至翔川路，为普通商品房用地，容积率2.0；C05A-17地块东至C05A-18地块，南至绣川路，西至C05A-14地块，北至C05A-16地块，为餐饮旅馆业用地，容积率1.9。

该地块位于川沙站东南角，和西南角的酒店配套一并出让。目前，地块周边配套较为成熟，距离地铁2号线川沙地铁站直线约500米，出行便利，百联川沙、绿地东海岸国际广场等成熟商业已在左近，教育、医疗的半径也很友好。

地块周边新房有陆家嘴锦绣云澜，该项目于2023年6月份首开，截至目前，累计推售1064套房源，已售住宅套数935套，两年多时间，网签去化率88%。

五、宝山两地块：一热一冷，反差鲜明

宝山区本轮推出两幅地块，市场预期迥异。N120702单元B2-08地块位于庙行板块，占地5.6公顷，容积率1.8，由原商业商办用地调整为住宅用地，距离呼兰路站约500米。较低容积率预示着项目可能采用“高层+叠墅”产品组合，适配刚改及纯改善客群。

更重要的是，庙行板块新房供应稀缺，市场热度较高。今年7月宝业馨康苑二期推出的9套联排别墅，入围分高达74.37，显示出板块强劲的购买力，该地块有望成为本轮土拍中的热门标的。

相比之下，N12-0302单元U3-01地块虽然位于高境板块，邻近18号线殷高路站与上海财经大学站，交通便利，但周边新房市场几乎“冰封”。西北侧1公里处的江湾鸿玺项目，今年6月推出32套房源，均价7.69万元/㎡，然而三个月过去网签仍为“0”，去化压力巨大。

六、远郊地块：规划美好，但现状不足

本轮推出的远郊地块普遍面临“规划美好但现状不足”的问题。

嘉定区JDC1-1001单元A06B-01地块属于新成路街道城中村改造项目，为练祁岛文化区的住宅组成部分。根据规划，该文化区将打造为集住宅、办公、商业于一体的文旅综合体，预计3年建成，但眼下周边多为未开发土地，距离地铁站超过1公里，城市界面较差。加之嘉定整体新房市场竞争激烈，该地块预计热度有限。

奉贤区FXS1-0301单元33-01地块位于奉贤新城，距离5号线奉贤新城站直线约2.1公里，周边以住宅规划为主，但北侧仍有村落与工业厂房，城市界面较为割裂。尽管奉贤新城整体去化尚可，但相邻的金地酩悦都会与和光语著此前销售表现平平，也为该地块前景增添不确定性。

七、青浦两地块：一宗地缘性强，一宗压力凸显

青浦两幅地块亦呈现两极分化。QPS3-0101单元21-01地块位于练塘镇，容积率1.05，预计将打造别墅类产品，但地缘属性强，周边临近工业区，距离高铁站约2公里，预计将以托底摘牌为主。

而QPPO-0101单元17-05地块位于大虹桥蟠龙附近，容积率2.2，适宜打造改善型小高层产品。然而，近年来大虹桥板块热度明显回落，今年6月徐泾东一宗住宅地块以底价成交，区域新房去化速度放缓，例如刚开盘的灿耀晶萃173项目因认购不足取消摇号，市场压力可见一斑。

总体来看，上海第九批次上架的地块整体质量略显平淡。尽管有杨浦滨江等个别核心区位地块撑场，但多数地块或面临激烈的同质化竞争，或受限于远郊配套短板，抑或存在开发难度大、市场去化慢等现实问题。11月的交易市场，究竟谁会出手拿下这些地块，又将给出怎样的定价策略，值得持续关注。