10月24日，上海市土地市场网发布第九批次涉宅用地出让公告，共推出9宗地块，将于11月24日组织现场交易。

本批次地块分布于杨浦区（2宗）、宝山区（2宗）、嘉定区、奉贤区、青浦区（2宗）及浦东新区，总出让面积约28.9亩，总建筑面积55.26万平方米，起始总价约169.11亿元。

与前期批次相比，本轮供地结构性分化加剧，整体热度预计将延续“核心稀缺、外围承压”的格局。主要看点包括：

杨浦滨江地块（杨浦区N090602单元K8-03地块）：本批次核心地块，坐拥一线滨江资源，距12号线双站点1公里内。周边配套成熟，但面临西侧缦云上海、中海云邸玖章等项目的激烈竞争，去年相邻地块溢价率超16%。

杨浦江湾镇综合地块（杨浦区N090501单元A3a-03等地块）：最大亮点为3号线江湾镇站地铁上盖，交通便利。但紧邻逸仙路高架，需处理噪音问题，且“商品房+租赁住房”的综合模式对开发商操盘能力要求较高。

浦东川沙综合地块（浦东新区PDP0-0706单元C05A-18等地块）：位于成熟板块，距2号线川沙站约500米，商业配套齐全。地块包含商品房与餐饮旅馆业用地，周边新房项目陆家嘴锦绣云澜去化表现一般，预计热度有限。

宝山庙行地块（宝山区N120702单元B2-08地块）：预期较高的热门标的，建筑面积约10.07万平方米，起价37.26亿元，起始楼面价3.7万/㎡。地块距1号线呼兰路站约500米，容积率仅1.8。板块新房供应稀缺，购买力强劲，此前别墅项目入围分高达74.37。

宝山高境地块（宝山区N12-0302单元U3-01地块）：建筑面积约3.09万平方米，起价11.4亿元，起始楼面价3.7万/㎡。虽邻近18号线双站点，但市场去化压力巨大，周边项目江湾鸿玺开盘三个月网签仍为0。

青浦大虹桥地块（QPPO-0101单元17-05地块）：位于大虹桥蟠龙附近，适宜打造改善产品，虽然板块热度明显回落，近期有项目因认购不足取消摇号，但是项目体量小，建筑面积约5.48万平方米，起价16.45亿元，起始楼面价3万/㎡。

远郊地块（嘉定、奉贤、青浦练塘）：普遍面临配套不足、城市界面待提升等问题。嘉定地块属规划中的文化区，现状多为未开发土地；奉贤地块城市界面割裂；青浦练塘地块地缘属性强，预计均以低热度成交。

地块详情如下：

Part.1

杨浦区N090602单元K8-03地块

杨浦区N090602单元K8-03地块是本轮土拍中的焦点之一。该地块为普通商品房用地，占地1.39公顷，容积率2.28，建筑面积约3.17万平方米，区位条件出色：坐落于杨浦滨江南段，距离12号线隆昌路站和爱国路站均在1公里内，至中环、内环线距离也分别控制在1公里和2公里范围内，步行约700米即可抵达一线滨江区域。

周边配套也逐步成熟：国际时尚中心、杨树浦电厂改造项目及超级合生汇等项目近在咫尺，在建的隆昌路隧道未来将强化浦东浦西的连接，东辽阳中学、平凉路第三小学及杨浦区中心医院等资源，进一步夯实了生活基础。

不过，该地块也面临不小的市场挑战。去年11月，相邻的K8-05地块由中海竞得，成交楼面价约7.33万元/㎡，溢价率达16.33%。而目前区域内新房竞争激烈，去化速度普遍趋缓。西侧一路之隔的缦云上海主推206–229㎡大户型，均价约12.2万元/㎡；中海云邸玖章则于10月15日加推146套91–103㎡户型，均价约12万元/㎡，市场竞争格局较为激烈。

Part.2

杨浦区 N090501 单元的 A3a-03、A3a-04、A1-04-1 地块

杨浦区N090501单元A3a-03、A3a-04、A1-04-1地块于今年8月完成指标调整，为一宗综合性地块，占地5.55公顷，包含两宗普通商品房用地及一宗租赁住房用地。

该地块最大亮点是紧邻3号线江湾镇站，具备地铁上盖开发潜力，周边政立路、逸仙路高架等主干道环绕，交通便利。两宗商品房用地容积率分别为2.8和2.2，其中南侧地块形态规整，有利于打造舒适楼间距。

但短板同样明显：地块紧邻逸仙路高架，对项目的降噪处理、立面设计及绿化缓冲带设置均提出较高要求。此外，“商品房+租赁住房”的综合出让模式，也对开发企业的整体操盘能力形成考验——既要精准定位住宅产品，也需兼顾租赁板块的长期运营与资金平衡。

目前该板块市场热度有限，例如北京城建国誉府开盘近8个月，网签去化率约86%，仍有11套房源在售，反映出区域去化压力。

Part.3

浦东新区PDP0-0706单元C05A-18、C05A-17地块

地块出让面积4.19公顷，分为两个子地块，其中：C05A-18地块东至华贵路，南至绣川路，西至C05A-15、C05A-16、C05A-17地块，北至翔川路，为普通商品房用地，容积率2.0；C05A-17地块东至C05A-18地块，南至绣川路，西至C05A-14地块，北至C05A-16地块，为餐饮旅馆业用地，容积率1.9。

该地块位于川沙站东南角，和西南角的酒店配套一并出让。目前，地块周边配套较为成熟，距离地铁2号线川沙地铁站直线约500米，出行便利，百联川沙、绿地东海岸国际广场等成熟商业已在左近，教育、医疗的半径也很友好。

地块周边新房有陆家嘴锦绣云澜，该项目于2023年6月份首开，截至目前，累计推售1064套房源，已售住宅套数935套，两年多时间，网签去化率88%。

Part.4

宝山两地块：一热一冷，反差鲜明

宝山区本轮推出两幅地块，市场预期迥异。N120702单元B2-08地块位于庙行板块，占地5.6公顷，容积率1.8，由原商业商办用地调整为住宅用地，距离呼兰路站约500米。较低容积率预示着项目可能采用“高层+叠墅”产品组合，适配刚改及纯改善客群。

更重要的是，庙行板块新房供应稀缺，市场热度较高。今年7月宝业馨康苑二期推出的9套联排别墅，入围分高达74.37，显示出板块强劲的购买力，该地块有望成为本轮土拍中的热门标的。

相比之下，N12-0302单元U3-01地块虽然位于高境板块，邻近18号线殷高路站与上海财经大学站，交通便利，但周边新房市场几乎“冰封”。西北侧1公里处的江湾鸿玺项目，今年6月推出32套房源，均价7.69万元/㎡，然而三个月过去网签仍为“0”，去化压力巨大。

Part.5

远郊地块：规划美好，但现状不足

本轮推出的远郊地块普遍面临“规划美好但现状不足”的问题。

嘉定区JDC1-1001单元A06B-01地块属于新成路街道城中村改造项目，为练祁岛文化区的住宅组成部分。根据规划，该文化区将打造为集住宅、办公、商业于一体的文旅综合体，预计3年建成，但眼下周边多为未开发土地，距离地铁站超过1公里，城市界面较差。加之嘉定整体新房市场竞争激烈，该地块预计热度有限。

奉贤区FXS1-0301单元33-01地块位于奉贤新城，距离5号线奉贤新城站直线约2.1公里，周边以住宅规划为主，但北侧仍有村落与工业厂房，城市界面较为割裂。尽管奉贤新城整体去化尚可，但相邻的金地酩悦都会与和光语著此前销售表现平平，也为该地块前景增添不确定性。

Part.6

青浦两地块：一宗地缘性强，一宗压力凸显

青浦两幅地块亦呈现两极分化。QPS3-0101单元21-01地块位于练塘镇，容积率1.05，预计将打造别墅类产品，但地缘属性强，周边临近工业区，距离高铁站约2公里，预计将以托底摘牌为主。

而QPPO-0101单元17-05地块位于大虹桥蟠龙附近，容积率2.2，适宜打造改善型小高层产品。然而，近年来大虹桥板块热度明显回落，今年6月徐泾东一宗住宅地块以底价成交，区域新房去化速度放缓，例如刚开盘的灿耀晶萃173项目因认购不足取消摇号，市场压力可见一斑。

总体来看，上海第九批次上架的地块整体质量略显平淡。尽管有杨浦滨江等个别核心区位地块撑场，但多数地块或面临激烈的同质化竞争，或受限于远郊配套短板，抑或存在开发难度大、市场去化慢等现实问题。11月的交易市场，究竟谁会出手拿下这些地块，又将给出怎样的定价策略，值得持续关注。