临近年末，上海土地市场出现新动向。

11月24日，上海2025年第九批次“土拍”收官，本轮共出让9宗地块，全部成功觅得买家。此次“土拍”总出让建筑面积达55.26万平方米（其中商办用地约2.03万平方米），土地出让金总额173.33亿元，成交楼面均价约为31366元/平方米。

从成交结果看，7宗地块以底价成交，2宗出现溢价。其中，市场热度较高的浦东川沙地块由佳运置业以24.75亿元竞得，溢价率15.76%；青浦徐泾地块则由宝业集团以17.3亿元摘得，溢价率5.17%。

中指研究院上海数据总经理张文静分析表示，本场土拍参拍企业结构有所优化，市场主体更趋多元。具体来看，本批次9宗地块共吸引16家企业参与竞拍，包括3家央企、8家国企。值得关注的是，宝业、佳运、大华等民营房企参与热情高涨，此外，外资企业盘谷房地产也现身补仓嘉定市场。

  “土拍”市场热度下降

相比之前，上海土地市场寒意渐浓。

一方面，底价成交成为主流。本批推出的9宗地块中，仅2宗产生溢价，其余7宗均以底价成交。

其中，中海地产以21.77亿元拿下杨浦滨江地块，成交楼面价68800元/平方米。值得玩味的是，该地块虽有中海地产与保利置业两家报名，但保利置业在竞拍阶段临时退出，最终中海零溢价摘地。

据业内人士分析，杨浦滨江区域今年土地供应量较大，且保利置业目前已有两个在售项目，这或是其临时退出的主要原因。

其余底价成交地块中，上海城建和上海建元联合体资产以总价43亿元竞得杨浦五角场地块；青浦练塘地块由青浦新城发展集团以底价4.69亿元竞得，成交楼面价12000元/平方米；奉贤地块由奉贤区属企业组成的联合体以底价6.9亿元竞得，成交楼面价18000元/平方米。

上海本土民营房企大华集团此次重返宝山大本营，以底价11.42亿元斩获宝山高境地块，成交楼面价37000元/平方米；金茂也再次落子宝山，此次以底价37.26亿元拿下宝山庙行地块，成交楼面价37000元/平方米。

嘉定新城地块由盘谷房地产底价竞得，成交价6.24亿元。值得注意的是，盘谷房地产是一家具有泰国资金背景的开发商，公开资料显示，其在嘉定曾开发过盘古圆府、盘古天地等项目。

另一方面，一向重金布局上海的央企“四大金刚”——中海地产、招商蛇口、华润置地、保利发展，此次除中海地产报名一宗地块外，其余三家均告缺席。

张文静认为，部分头部开发商缺席本轮土拍，或与出让地块位置及年底财务节点因素有关。

据中指院统计，今年前十月，上述四大央企在沪拿地金额已近千亿元。其中，中海地产以366亿元居首，招商蛇口以258亿元紧随其后，华润置地以229亿元位列第三，保利发展则斥资139亿元布局上海。

相比招商蛇口和保利发展，华润置地已连续两次缺席上海土拍。

有观点认为，华润置地今年在沪已储备充足土地，足以支撑其后续发展。但也有分析认为，华润置地连续缺席的背后，是其上海高端项目正面临一定的去化压力

观察其项目开盘表现，较早入市的项目去化率明显优于近期新盘。以今年4月首次开盘的翡云悦府为例，该项目曾实现多次开盘即售罄。全盘738套房源目前已完成销售677套，去化率达91.73%。该盘销售均价从10万元/平方米左右一路攀升至11月的13万元/平方米左右，并跻身上海整体销售金额前三，堪称营销成功案例。

然而，随着年底中内环多个新盘集中入市，市场竞争加剧。据公开报道，翡云悦府最近一次开盘推出的少量房源，当日去化仅约五成。而产品与认购环节均存争议的华润外滩瑞府，整体去化表现明显逊于翡云悦府：一期去化率约74.79%，二期去化率约18.5%，且值得注意的是，两次开盘至今，官网显示已登记房源套数均为“0”。

在上海中原地产市场分析师卢文曦看来，本批次上海土拍整体温度较10月份进一步走低，仅2幅地块出现溢价，且最高溢价率仅15.8%。卢文曦认为，除年末市场因素外，本批出让地块多位于郊区，导致房企拿地态度谨慎，除川沙热门板块有一定溢价外，其余地块均以底价成交。

  民营房企表现积极

尽管本批次上海土地市场整体“降温”，但民营房企的积极表现成为最大亮点。本次出让的9宗地块中，2宗溢价成交地块的得主均为民营房企。

其中，浦东川沙地块是本轮土拍中热度最高的地块。该地块不仅是川沙板块距离地铁最近、商业配套最齐全的优质地块，还吸引了象屿地产、陆家嘴集团和佳运置业三家竞买人。竞拍现场，佳运置业展现出强烈的拿地意愿，董事长沈仁兴亲自坐镇并率先举牌，经过82轮激烈报价，最终以24.75亿元将该地块收入囊中，地块综合楼板价29913元/平方米，溢价率15.76%，成为本轮土拍溢价率最高的地块。

这并非佳运置业首次“出圈”。2022年，佳运置业就曾在上海连续斩获三宗地块，总金额达40亿元，相继开发了佳运名邸、佳运汇龙府、佳运瑞璟湾等项目。有业内人士透露，随着三个项目逐步去化，佳运置业资金充裕，因此本次拿地决心较大。

沈仁兴曾表示：“好房子是能住一辈子的家。”值得一提的是，在国家出台“好房子”具体层高标准之前，佳运置业的不少项目层高就已突破3米。此次在川沙，佳运置业将打造怎样的“好房子”，仍有待市场检验。

另一宗溢价成交地块位于青浦徐泾，地处徐泾核心区，该区域近年来新房供应稀缺。地块两面临水，规划有一定面积绿地，宜居属性较高。同时，地块毗邻2号线蟠祥路·国家会计学院站，直线距离约650米，周边以总部办公产业为主，安踏集团、美的科创园、中核科创园等产业正逐步落地，虹桥首位中心、中核·和悦荟等商业中心也相继亮相。

该地块共吸引两位竞买人报名，分别为象屿与联发组成的联合体，以及宝业集团。经过16轮竞价，最终由宝业集团以17.3亿元竞得，溢价率5.17%，成交楼板价31561元/平方米。

公开资料显示，宝业集团是建筑行业头部民营企业之一，在装配式建筑领域表现突出。不过，此次获取徐泾地块，宝业集团也面临一定挑战。虽然地块承接大虹桥商务区核心开发红利，但需注意2021年徐泾板块曾有14个项目、约3500套房屋触发限售，这些房源将于2026年解禁。届时，宝业的项目能否在激烈的市场竞争中突围，仍是未知数。

卢文曦分析认为，头部房企的缺席使得上海公开土地市场竞争强度明显下降，这为民营房企创造了拿地机会。而这些房企敢于出手“捡漏”，也说明上海楼市仍具韧性，企业对上海市场保有充足信心。