12月上中旬，深圳土地市场接连上演精彩大戏。

其中，深圳湾超级总部基地宅地经过95轮激烈竞拍，由中海以31.89亿元高价斩获；福田梅林地块更是引发148轮鏖战，最终中铁置业以7.92亿元竞得；而光明马田地块则仅有一家房企报名，由龙湖以底价7.66亿元摘得。三宗地块总成交金额达47.47亿元。

深湾超总宅地：引95轮争抢，楼面价约7.73万元/㎡ 

该地块土地面积约1.18万平方米，建筑面积约4.12万平方米，挂牌起始价22.36亿元。其所在的深圳湾超级总部基地是深圳规划能级最高的区域之一，周边聚集了TCL、天音、神州数码等企业总部，但目前片区住宅供应极为稀缺。  

正是这种稀缺性，吸引了6家房企参与竞逐。拍卖过程异常激烈，经过95轮举牌应价，深圳市中海启明房地产开发有限公司最终以31.89亿元成功竞得，溢价约9.53亿元，折合成交楼面价77360元/㎡。 

凤凰网房产对话第一太平戴维斯深圳公司董事总经理吴睿先生，关于地块“限高、限容积率”等限制性条件与高地价热情并存的现象，他表示：“今年深圳出让地块出现了限高限容积率等限制性条件，这为开发商以后打造豪宅产品提供了有利条件。”

例如深湾超总地块，他认为，作为核心地段的豪宅产品，其竞拍热情本身就释放了明确信号，“从竞拍者对这块高地价地块的热情也能看得出来，现在开发商对高端豪宅是更加有信心的。”

在分析驱动头部房企激烈竞逐该地块的核心价值时，吴睿指出首要价值在于区位稀缺性，“深圳湾超级总部基地是深圳政府一个重点打造的企业总部基地，花了大量的规划精力和市政投入，加之其本身位于市中心，这里的住宅用地是近十年来屈指可数的稀缺资源。”

另一方面，价格预期也是关键动力，“这块地没有限价条件，对未来打造的豪宅产品有更大的议价想象空间。”

对于中海在深圳湾片区已经打造成功的深湾玖序项目，如今再下一子实现连片开发，吴睿视此为重大机遇。他评价道：“深超总这块地对中海构建其在市场的豪宅开发模式或品牌号召力是非常有帮助的。这种核心区域多块联动的机会对于打造豪宅产品是非常好的模式，在核心地段也是可遇不可求。”

根据规划，该地块容积率3.48，住宅部分容积率3.1，建筑限高100米，预计可建设约30层高的住宅项目。项目需建设住宅36584平方米、商业1000平方米，并配建文化体育设施3000平方米和托育机构500平方米。

出让条件要求，竞得人须在1年内开工，4年内竣工，并负责建设与周边建筑连接的片区连廊，建成后无偿移交政府。

市场分析指出，该地块未来入市价值可期。紧邻的中海深湾玖序项目目前商品房毛坯备案均价约13.3万元/平方米，片区二手房如红树西岸等挂牌价也持续高位运行。 

梅林地块竞争激烈，现房销售成亮点

12月10日，福田区梅林街道的住宅用地（宗地号：B405-0308）正式出让，地块土地面积4994.02平方米，建面18550平方米，挂牌起始价4.8亿。

该地块共吸引8家房企参拍，经过148轮线下激烈竞价，最终福田梅林B405-0308宅地中铁置业以7.92亿元成功竞得！据测算，地块成交楼面价42695元/㎡，溢价率达65%！

值得注意的是，中铁置业在深圳已有深度布局，其开发的阅臻府项目处于现房在售阶段，这也让市场对中铁本次新地块的品质抱有更高期待。

B405-0308地块坐落于梅林街道越华路与梅华路交汇处东北侧，毗邻地铁9号线和10号线孖岭站，可实现双地铁衔接。周边彩田路和北环大道等城市主干道环绕，交通网络发达。地块周边还有卓悦汇商圈、深业上城、莲花山公园及笔架山公园等生活配套设施。

从规划设计指标来看，地块总建筑面积18550平方米，容积率≤3.72，建筑限高100米。其中住宅面积15380平方米，商业1500平方米，社区公共配套设施1500平方米（含老年人日间照料中心等），物业服务用房100平方米，单元机房70平方米。

值得关注的是，本次出让地块提出"全部商品住房实行现房销售"的要求。这意味着购房者收房时即可获得不动产权证书，有效规避了期房销售可能产生的交付风险。在开发周期方面，地块须自签订出让合同之日起1年内开工，4年内竣工。

整体来看，梅林片区近年来通过城市更新持续升级，生活配套日益完善，但新房供应相对紧缺，这宗地块的竞拍情况也或将成为检验深圳土地市场热度的重要信号指标。

光明马田地块：龙湖底价获取，配建要求高

与深湾超总的热络形成对比，光明区马田街道的A627-0268地块则以底价成交。该地块土地面积约2.05万平方米，建筑面积约6.36万平方米，挂牌起始价7.66亿元。

由于仅有一家房企报名，最终由深圳市恒龙盛祥投资发展有限公司（其股东为深圳市龙湖发展有限公司）以底价7.66亿元竞得，折合楼面价约1.2万元/平方米。

该地块邻近地铁6号线红花山站，周边有光明体育馆和少年儿童图书馆等配套。其规划配建要求较为复杂且细致：除住宅56423平方米和商业1400平方米外，还需配建一所9班幼儿园（3800平方米）、托育机构（600平方米）、长者服务站（750平方米）以及社区菜市场（500平方米）。

此外，项目还须设置社区儿童游戏场地、社区体育活动场地以及24小时公共开放空间。地块容积率3.1，同样限高100米。 

吴睿认为，深圳市场格局分化正在加剧，“未来的两三年，大概率会形成一个格局，即头部的国央企业会主导核心区域的豪宅产品，而中小型民企可能还是会在外围一些刚需或刚改项目上进行深耕。”