引子

当多数房企仍在收缩战线时，大悦城控股却在年底呈现出加速态势。

2025年12月5日，大悦城控股以4.1亿元成功竞得青岛市北区核心商业地块，这一消息在行业内引发广泛关注。

这宗坐落于地铁2号线利津路站上的优质地块，定位为城市级TOD综合开发项目，是大悦城地产私有化获批后短时间内的第二次拿地。

回顾近一个月，大悦城控股动作频频：11月17日，子公司大悦城地产私有化获法院会议通过；11月19日，以26.5亿元成功斩获成都青羊区4宗优质地块；11月22日，上海中粮·北外滩壹号和“中粮好房子”正式发布；12月5日，成功获取青岛核心区域商业地块。

在房地产行业持续深度调整的背景下，这四步看似独立的棋，事实上构建起了大悦城控股在转型期的基本逻辑。

核心城市加仓：拿地背后的战略考量

大悦城控股近期的两次核心城市拿地，均体现了"聚焦核心城市、核心板块，坚持深耕"的战略逻辑，与其2025年提出的“1123”战略体系中“区域聚焦”要求高度契合。

成都作为大悦城控股深耕的核心城市之一，此次拿下的青羊区4宗地块极具战略意义。该地块包含两宗商业服务用地、两宗住宅用地，紧邻光华大道与地铁4号线蔡桥站，能充分发挥轨道交通优势，提升商业辐射能力。

据悉，商业部分将承袭大悦城品牌在成都的超级口碑与顶级流量，引入一线品牌矩阵和特色业态组合，有效填补青羊区高端商业空白；住宅部分定位为“壹号系”高端产品，将推动区域居住品质升级。

成都大悦城

值得注意的是，大悦城控股在成都已布局成都大悦城、天府大悦城两大标杆项目。此次青羊地块的落地，将使一步巩固其在西南市场的领先地位。

而青岛地块的获取，则完善了大悦城控股在北方重点城市的商业网络布局。该地块紧邻台东步行街与青啤博物馆，坐拥成熟的城市配套与深厚的消费基础，以底价获取的优势使其土地成本显著降低。

综合来看，两次重磅拿地的背后，是大悦城控股流动性的保障，现金储备为其战略扩张提供了坚实支撑。

再提产品力：壹号系回归与好房子体系落地

如果说核心城市拿地是大悦城控股战略扩张的“先手棋”，那么高端产品线的再亮相则是其巩固市场地位的“核心武器”。

2025年11月22日，上海中粮·北外滩壹号正式发布，标志着中粮“壹号系”高端产品线在上海的口碑延续，也为其核心城市布局提供了强大的产品支撑。

作为大悦城控股在上海“一江一河”版图布局的第五座“壹号系”作品，中粮·北外滩壹号坐落于北外滩核心区域，容积率仅1.95，传承了“核心地段、大师匠心、绿色健康”的产品基因。更为关键的是，北外滩壹号首次实现了“中粮好房子”体系的落地。这一体系以“主动健康 场景生活”为核心价值理念，基于对上万组客户的深度调研，精准洞察从青年家庭到成熟家庭的人居需求，围绕居住的健康性、舒适性以及生活场景的丰富性，构建标准化的产品模块。

“中粮好房子”体系的落地，是大悦城控股响应行业从规模扩张向高质量发展转变的重要举措。这一体系不仅为中粮·北外滩壹号等高端项目提供了标准化的品质保障，更构建了大悦城控股穿越行业周期的产品竞争力，使其在高端住宅市场的地位进一步巩固，为行业高质量发展提供了可参考的产品范本。

资本操作革新：私有化与REITs一退一进

资本层面的优化整合，是大悦城控股这两年更为引人注目的动作。

2025年11月17日，大悦城地产发布公告称，当日举行的法院会议上，计划股东已批准私有化决议案。11月27日下午，上市12年的大悦城地产正式挥别港交所。

据凤凰网房产了解，此次私有化交易总代价约29.32亿港元，交易完成后，大悦城（SZ.000031）成为中粮集团旗下唯一的地产上市平台。

回溯历史，大悦城地产于2013年在港交所上市，2019年中粮系通过重大资产重组，由A股大悦城收购其64.18%股权，形成“A 控红筹”双平台架构，以此打通境内外融资通道。

然而，近年来受行业周期影响，大悦城地产市场表现呈阶段性波动。在此背景下，私有化退市成为大悦城控股优化资本布局的必然选择。私有化退市带来的影响是多维度的，短期针对的是港股流动性的问题，长期来看，更多可能是公司决策和资产价值重估的考量。

从直接影响来看，交易完成后，大悦城控股对大悦城地产的权益占比从64.18%提升至96.13%，大悦城地产的利润更大比例并入大悦城控股的报表，直接提升其归母净利润，显著改善公司财报表现。同时，私有化后企业可摆脱短期市场波动干扰，更专注于核心业务发展。

从长远战略意义来看，私有化后，大悦城控股决策链条得以缩短，治理结构趋向扁平高效，能够更直接、敏捷地统筹大悦城地产的战略方向与资源配置，提升决策与执行效率。

可以说，资源整合的深化，为大悦城控股与大悦城地产在业务、资金、品牌和管理上的深度融合铺平道路，商业地产、物业开发、酒店运营与管理输出等核心板块的协同潜力将得到充分释放，实现“1+1>2”的聚合效应。私有化有助于公司在行业调整期保持战略定力，通过持有优质商业资产强化差异化竞争优势，获得更灵活的资产处置节奏、更广阔的资金规划视野和更从容的存量改造周期。

另一方面，大悦城控股在REITs市场已经实现了突破，2024年9月20日，以成都大悦城为底层资产的‌华夏大悦城商业REIT‌在深交所正式上市，这是全国第三支、西南地区首支消费基础设施REITs。所募集的资金将定向用于在成都投资建设新的商业综合体项目，从而形成“投资-建设-运营-盘活”的良性循环，为公司开辟了新的融资渠道。‌‌

通过发行REITs，大悦城控股成功地将存量优质资产转化为流动性强的金融产品，实现了‌“投-融-建-管-退”‌ 的完整闭环，不仅为公司带来了可观的现金回流，更重要的是，它标志着公司向“开发运营+资产经营”的转型迈出了关键一步，在行业调整期中拓宽了发展空间。‌

深入分析大悦城控股近期的动作，其内在逻辑日渐清晰：私有化重组解决了治理结构和资本效率问题；“好房子”体系和“壹号系”强化产品力与品牌溢价；成都、青岛优质地块获取则体现了战略聚焦与长期布局。

这与大悦城控股今年提出的“1123”战略体系高度契合：提升商业引领地位，夯实高质量开发业务，在行业调整期通过资本优化、产品升级、精准布局，打造可持续的商业模式，不仅指导当下的战略行动，更是为等待行业复苏蓄力。