核心城市新盘物业费定价越来越高。

以上海为代表的核心城市豪宅项目（含公寓），物业费屡创新高，如海泰北外滩物业费已达到36元/平方米/月；但另一边，存量房物业费稳中有降，多地出现物业费降价潮，不少物业企业甚至主动撤出小区。

中物智库高级研究员宋子谦在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，“天价物业费”其实是高端房地产市场价值逻辑演进的必然结果，其背后有多重原因。

每平方米物业费36元

上海无疑是高物业费的“聚集地”。

10月18日，上海黄浦区高福云境项目开盘，25套总价1.3亿～1.7亿元的超大平层“一日售罄”，单盘成交金额高达60.54亿元。其物业费同样引人注目，超高层部分物业费为18元/平方米/月，别墅部分为25元/平方米/月。

图片来源：贝壳找房

公开资料显示，海泰北外滩项目面积段在370～1500平方米，物业费达到36元/平方米/月，这也意味着该楼盘业主一年最低物业费为16万元，最高则达到了65万元。

今年全国单盘销冠融创上海壹号院，物业费为28元/平方米/月。

据克而瑞监测，2023年上海新入市的项目中，物业费均值是7.46元/平方米/月，中位数6.73元/平方米/月，其中黄浦、静安、杨浦三区的平均物业费最高，分别达到17.56元/平方米/月、12.06元/平方米/月和9.92元/平方米/月，奉贤区最低，为2.10元/平方米/月。

但到了2025年，上海不少外环外新盘物业费达到4～8元/平方米/月，而内环很多高端楼盘物业费超过10元/平方米/月，豪宅项目则超过20元/平方米/月。

在北京，位于国贸核心板块的“梵悦108”项目，物业费高达30元/平方米/月，整个小区面积段在120～472平方米之间，每年物业费4万～17万元不等；更早之前，北京三里屯壹号公寓物业费就已达到37.94元/平方米/月（含空调及供暖费用），其产品面积段多在300平方米以上，单月物业费就超过1万元。

在深圳，深圳湾一号莱佛士公寓物业费达33元/平方米/月，面积在150~890平方米之间，很多户型每月物业费超2万元。

在成都，嘉佰道的物业费为12元/平方米/月；近期为市场所热议的贝宸S1项目，物业费则来到了13.8元/平方米/月。

值得一提的是，今年以来，全国豪宅成交量持续攀高。克而瑞统计显示，2025年前三季度，全国11个重点城市总价1000万元以上商品住宅成交27372套，较2024年同期增长15.6%。

“新盘物业费上涨，核心不是‘物业公司敢收这么高’，而是产品升级使得长期运营成本显性化了。”宋子谦分析指出，当前高端新盘更强调会所、公区精装、中央空调/新风、复杂机电系统、更多出入口与安防体系等，这些都意味着长期运维、能耗、检测、更新的刚性支出。

同时，随着一线及强二线城市的保安、保洁、工程技工等岗位工资与用工合规成本持续抬升，叠加公共区域安全、消防等监管更严，保险、检测、第三方维保的占比提高，物业企业在对新项目定价时，往往会把对未来成本上行的预期纳入报价。

宋子谦续称，当房地产行业下行，开发商用补贴换口碑、物业公司用低价换规模的空间变小了，新盘物业费更像一份关于“长期运营合同”的定价，而不是促销策略。

“豪宅项目往往存在户数少、单户面积大等情况，但大堂、电梯厅、会所、公区景观等‘单位业主可享受的公区资源’更重，导致每平方米分摊到的管理与运维成本并不低。豪宅物业费的定价逻辑，不是‘保洁 保安’的价格，而是‘资产守护 体验运营 风险管理’的价格。”宋子谦认为。

用更明确的方式把行业拉回“质价相符”

一个不得不面对的现实是，在豪宅物业费持续攀高的当前，存量房物业费却呈现出另一番景象。

据中指研究院，2025年12月，全国重点20城物业服务均价为2.72元/平方米/月，同比下跌0.23%，环比下跌0.09%。

其中，一线城市物业服务价格水平居前列，深圳均价最高，为3.97元/平方米/月；北京、上海紧随其后，分别为3.93元/平方米/月和3.51元/平方米/月；杭州、广州、天津均价分别为3.00元/平方米/月、2.87元/平方米/月、2.78元/平方米/月。

若将时间轴拉长，从2021年12月至今，上海、北京涨幅年均复合增速分别为7.38%和4.80%；昆明、合肥、武汉等城市的物业费均价，年均复合增速也超过2%。

但与此同时，去年以来，全国多地出现了物业费降价潮。按照中物研协的数据，去年全国有100多个小区的物业费大降，降价幅度多在20%～30%，部分小区的物业费甚至直接对折。

而受物业费下降、物业费欠费较高，以及成本上升等因素影响，诸多物业企业选择“主动撤出”，涉及宁波、南京、重庆、长沙、武汉、上海等多个城市，其中有规模较小的物业公司，更包括大量头部物业，比如龙湖智创生活、中海物业、金碧物业、融创服务等。

“存量降费的动因，更多来自历史定价和现实体验的错配，大量存量小区的物业费形成于不同周期，导致业主对性价比更敏感。”宋子谦表示。

在他看来，新盘高物业费，是高端细分市场把运营成本前置的结果，豪宅客群更愿意为确定性买单，开发商也把物业服务当作产品的一部分来定价、交付。两者并不矛盾，而是同一件事的两面——市场在用更明确的方式，把物业行业拉回“质价相符”。