2025年年末，上海风貌别墅市场迎来一位“新物种”。

中建壹品外滩元境，以退台式风貌洋房的全新形态破局而来。它没有沿袭传统风貌别墅的厚重形制，而是在风貌保护的底盘之上，重构了低密居住的形态逻辑：三层退台设计，让每一层都拥有专属露台或花园；主力面积严控在135-170㎡，将总价锚定在2000万级，甚至甩出千万级的入门选择。

据悉，市场也给出了不错的回应：有消息称，项目首批预计推出的120套房源，已近乎落位完毕。

这场热销，它更像是一个信号，2025年，上海核心区的风貌赛道，正从只看重地段和历史标签，转向一场深刻的产品觉醒。

当黄浦、静安、虹口、杨浦、长宁五大核心区，在一年内集中释出20个项目、39张预售证，当“稀缺”的光环被汹涌的供应大潮逐渐稀释，市场的检验标准变得前所未有的冷酷：那些想要站稳脚跟的项目，既要守住风貌的基因底色，更要真正契合当代高净值人群对生活本体的真实需求。

一场由产品力驱动的市场分化，就此拉开序幕。

Part.1

风貌溯源：从保护框架到市场命题

所谓风貌别墅，并非单纯的新建别墅，而是遵循保护原则，在保留历史建筑和人文特色的基础上，通过精细修复、翻建及合理布局打造的住宅产品。

追溯源头，2020年9月入市的露香园一期，可算作上海风貌别墅的“开山鼻祖”。项目低区推出212套别墅和平层产品，主力套均总价超5000万元，且涵盖上海书店旧址、同庆戏台、润庐等多个保护建筑。不过彼时“风貌别墅”的概念尚未成型，上海城投的宣传口径仅为“城央别墅”，未能形成广泛影响力。

真正的“风貌别墅热”，直到2024年才席卷上海楼市。这一年1月29日，由招商、绿城、上海地产联合打造的弘安里正式上市。作为首个明确以“风貌项目”身份入市的楼盘，其24.3万元/平方米的拿证价，瞬间成为市场焦点。

图：弘安里

彼时市场对风貌别墅尚无认知，新鲜感十足；加之地块本身承载的历史故事，让弘安里自然俘获了一批拥趸。天时地利人和之下，这个过会均价24.3万元/平方米、起步总价6000万的项目，2024年1月首推34套，3月二期加推14套，很快就几近清盘。

招商蛇口2024年年报数据更直观：当年弘安里签约销售面积约26187平方米，项目计容建筑面积41067平方米，一年时间，网签去化率就达到64%。

图：来源于招商蛇口2024年年报

弘安里的成功，彻底打开了风貌别墅的市场大门。此后，天潼里、中海顺昌玖里/恒昌玖里、瑞安翠湖滨江、海玥黄浦源、露香园二期等一众项目陆续入市，风貌别墅正式成为上海豪宅市场的核心赛道。

Part.2

市场变局：供应潮起，去化分化

进入到2025年，上海风貌别墅迎来“取证大年”。据不完全统计，全年发放39张预售证，涉及20个项目，全部位于黄浦、静安、虹口、杨浦、长宁五个核心区。

黄浦的主导地位依旧稳固。全年7个项目、19张预售证，无论数量还是货值都牢牢占据主导，新天地、董家渡、老城厢、人民广场等核心板块均有供应。静安供应保持克制，3个项目5张证，永兴里、苏河琹庐、静安里等项目，多扎根成熟的梧桐区；虹口将全部筹码押注北外滩，弘安里、外滩樾等3个项目拿下7张证；杨浦，随着东外滩的建设，6个项目集体亮相，宣告滨江高端居住带实质性“东扩”；长宁仅1个项目1张证，为虹桥路风貌区的青溪雲邸。

然而，当风貌供应告别稀缺，市场热度便急转直下。风貌别墅呈现“高开低走”态势，销售分化愈发鲜明：地段优越者走俏，地段平平者遇冷。

黄浦区堪称风貌别墅的“定海神针”，也是去化表现最好的区域。中海2024年年报显示，黄浦新天地板块的中海恒昌玖里与顺昌玖里风貌别墅，销售金额达190.8亿元。公开信息显示，这两个项目套均总价约1.1亿元，折算下来相当于售出173套左右。据悉项目共计204套别墅，这意味着仅2024年半年时间，去化率就超过8成。

黄浦区其他楼盘的去化表现同样亮眼：翠湖天地六和庭，网传推出的44套总价1亿-2亿元的别墅，已低调清盘；海玥黄浦源十八里别墅，2025年上半年卖出了33套。

与之形成鲜明对比的，是地段欠佳项目的去化困境。以虹口北外滩板块的天潼里为例，2024年首开推出59套小洋房和15套风貌合院别墅，新湖中宝2025年半年报显示，截至当年6月30日，天潼里累计合约销售面积约1.2959万平方米，而项目规划计容建筑面积为5.647万平方米，这意味着整体去化率仅23%。

图：来源于新湖中宝2025年半年报

有知情人士透露，天潼里去化受阻是多重因素叠加的结果。项目涵盖洋房、叠加、联排合院等多种形态，容积率高达2.98，居住舒适度大打折扣；其推出的风貌别墅最小建筑面积502平方米，起步总价约1.8亿元，折算单价达35.8万元/平方米，远超同板块的弘安里。此外，开发商新湖中宝的资金压力，也是购房者的核心顾虑，动辄上亿的房产，连实景都未曾见到，自然无人愿轻易下单。

杨浦区的瑞安翠湖滨江同样面临去化难题。项目于2024年7月开盘，均价21万/平方米，总价3000万起，主力房源集中在4000万-9000万元。受产品、定位、地段等因素影响，项目自入市以来表现不佳，据瑞安2024年年报及2025年中期报告，2024年该项目售出6300平方米，2025年上半年售出1900平方米。若粗略以250平方米为单套平均面积，8200平方米相当于仅售出32套，意味着开盘近一年，90套房源去化率仅约36%。而项目推出的0.72%及以上的高额返佣，更从侧面印证了去化的艰难。

图：来源于瑞安房地产2024年年报、2025年半年报

不难看出，在2025年供应井喷的背景下，“地段”已成为决定风貌别墅销售成败的首要因素。同样是风貌产品，位于黄浦核心区的项目能快速清盘，而地段能级稍逊的项目则深陷泥潭。对于高端购房者而言，风貌标签是加分项，但“黄金地段”才是他们愿意买单的硬底气。

Part.3

觉醒：规则松绑后的产品破局

风貌别墅高开低走的背后，终究是产品与需求的错配。

错配的根源，是最初风貌保护那副与生俱来的“镣铐”。为还原历史肌理，规则细致到近乎苛刻：外立面的形式、材料、特色装饰必须与原有建筑统一，清水红砖、水刷石是标配；街巷尺度要复刻里弄格局，主弄不超6米，支弄压至4米以内。

即便内部能按当代居住习惯设计，这种“留皮换胆”的模式，还是锁住了现代居住的诸多可能。旧式里弄的肌理本就不是为显赫生活设计的，延续至今便成了产品硬伤：楼间距常被压缩至2-3米，天井狭小如缝，采光艰难；建筑面宽局促，室内难有舒展气度；为迎合风貌，窗墙比不得不妥协，实墙面的厚重感挥之不去。

图：弘安里

再看客群，风貌别墅的买家大致分三类：一是地缘客户，多为本地或长期扎根上海的高净值人群，对核心地段有深厚情结，但总价敏感，5000万是明确心理门槛；二是城市新贵，不局限于上海本土，多来自新兴行业，追求极致产品力与生活品质；三是企业家客户，以实业家或传统行业领袖为主，年龄层偏成熟，看重资产保值、圈层属性与传承价值。

地缘客户数量有限，而占比更高的城市新贵与企业家，选择空间极大，上海市区近两年5000万以上大平层供应充足，风貌别墅若没有足够的产品力，根本无法打动他们。

严峻的市场形势下，2024年下半年，上海风貌别墅“叫停”的消息传出。业内人士直言，叫停背后，是对风貌别墅设计理念与呈现形式的重新审视。

同年12月，《上海历史风貌保护指南》正式印发，首次明确风貌建筑分级管理体系（一级、二级、三级）——不同级别对应不同的保护与利用边界。这意味着，规则执行从“一刀切”转向“精细化操作”，开发商拿到包含不同等级风貌建筑的地块时，终于有了清晰的腾挪空间：在严格保护核心部分的前提下，可在其他区域寻求创新突破。

新规则之下，风貌别墅产品开始悄然迭代。

第一个显著变化是总价门槛下移。2025年入市的风貌别墅中，已有10个项目将总价门槛拉至5000万以内（含商业产权风貌别墅），相较于2024年“起步5000万、动辄过亿”的高冷姿态，身段明显放软。

第二个更核心的变化，在于产品形态的创新。开发商开始跳出传统“别墅”的形制想象，与风貌底盘进行创造性结合。

中建壹品外滩元境的探索极具颠覆性，直接推出“退台式风貌洋房”。所谓退台，就是在风貌底盘之上，主打三层花园洋房形态，建筑每向上一层便向内退台，形成露台或退台花园，让每一户都能拥有专属户外空间：一层带地下室、私家花园与采光花园，二层配大露台，三层空间灵动通透，妥妥的别墅级居住体验。

图：中建壹品外滩元境

中铁云绣外滩则给出了“风貌大平层”的解法。它创造性地采用“一二层下叠 三层四层大平层”的垂直复合结构，一举实现南向超18米极致面宽与IMAX级全景采光；再加上约1.4的超低容积率与开阔楼间距，彻底打破了传统风貌建筑昏暗逼仄的物理桎梏。同时，项目引入“五恒系统”等科技住宅标准，精准击中老房子在舒适健康层面的痛点。

结语：

觉醒的浪潮，正推动整个风貌赛道深入重构。

截至当下，上海已有24个风貌别墅项目持证入市。而2026年，还将有约25个新项目推出。更激烈的竞争，正在催生更极致的迭代。

相比前两年，产品的“下沉”趋势愈发明显：总价与面积段继续下探。中建壹品外滩元境将户型面积压至80-170㎡，总价1000万起；中铁云绣外滩的叠墅产品，面积约155-180㎡，总价预计在1800万-2500万元左右。

甚至那些曾被诟病的“原伤”，也在被技术性修复。楼间距数据开始变得友好：上海城投福佑南项目楼间距在7.65-11.65米；上海地产瑞康里楼间距在6-9.65米。虽然依旧无法与普通住宅相比，但已是审慎规则下的显著改善。

这场关于核心区稀缺价值的切割战，已进入深水区。能分得蛋糕的，除了手握“黄金地段”这张明牌，还有如何在历史的轮廓里，精巧地安放当代生活的灵魂。

产品的真正竞赛才刚刚开始。谁真的懂购房者、懂生活，市场终会给出答案。

注：以上数据为人工统计，如有问题，可联系我们

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