刚过去的2025年，深圳成交总量达到了12.3万套（住宅约9.4万套），别小看这组数据，这相比2022年的成交量，涨了一倍多。

按理来说，楼市行情其实已经好了很多，为什么大家的体感觉得还在往下行？原因是，房子难卖，房价还在降（2025年一手住宅同比下跌2%；二手住宅同比下跌约6%），房价已经回到了2018年。

图源：乐有家

据乐有家统计数据显示，深圳二手住宅议价率从7月份后，维持在10%-11%的高位区间。

这意味着一套挂牌价500万的房子，平均砍价空间高达55万，最终可能以450万左右的价格成交。

与2024年同期相比，业主愿意“让步”的幅度又增加了超过2%。

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议价率居高不下，挂牌价持续走低——这样的市场信号，已清晰指向一个事实：深圳楼市，依然是买方市场。

从数据层面来看，10.98%的议价率，在近几年的深圳楼市中处于相对偏高水平。

这背后是买卖双方心态的微妙转换：在房价上涨预期减弱的背景下，不少业主更倾向于“让价成交”，尤其是置换或资金周转需求较急的业主；而购房者则更加理性、有耐心，“多看、多比、多谈”成为普遍心态。

挂牌价的持续下行也印证了这一趋势。

12月深圳全市二手住宅挂牌均价为6.08万元/㎡，环比下跌0.8%。从全年来看，挂牌均价累计跌幅已高达8%。

另一个现象，购房年龄增至37.7岁，深圳买房人“变老”了！

与房价议价空间扩大形成对比的，是深圳购房者年龄的悄然上移。

乐有家数据显示，2025年深圳平均购房年龄已来到37.7岁，相比2021年增加了1.6岁。

图源：乐有家

买房人群的“老龄化”趋势，折射出多重社会现实：

房价与收入之间的鸿沟，让年轻人上车更加困难；

房价快速上涨预期减弱，购房不再被视为“越早越好”的紧迫选择；

购房心态趋于理性，更多人选择在经济基础更稳固后再入市。

推迟买房，也意味着购房者通常对房屋品质、面积、地段等有更高要求。

当前深圳二手住宅套均成交面积已增至约100㎡，而300-500万总价段的房屋成交占比最高，超过三成。

一个有趣现象：当大众购房年龄推迟时，20岁左右青年却成为高端市场的活跃力量。

数据显示，该群体购买500-800万房屋的比例达28.6%，且在更高总价区间的购房占比也为各年龄段最高。

这背后，主要是70/80后父母通过资产代际转移，直接为子女奠定了高起点的居住条件。

这也反映出，当前年轻人对居住品质的追求并未减弱，只是实现方式从“自我积累”转向了“家庭承接”。