以过去一年为观察窗口，上海成交的二手房中，同时符合“内环、70平方米以下、总价400万元以内、2000年以前建成”这些条件的二手房，占比仅6.9%。

2月2日，上海收购二手房用于保障性租赁住房实质性启动，浦东新区、静安区、徐汇区作为首批试点，与建设银行上海市分行正式签约。

2月3日一早，《每日经济新闻》记者（以下简称每经记者）以置换人身份咨询了徐汇区惠众公共租赁住房运营有限公司，工作人员表示：“正在试点，相关细则目前还没有下达，有出售意愿的话可以留下个人信息，随后将有专人跟进。”

什么样的二手房优先收？

据悉，浦东新区、静安区、徐汇区的三位副区长在签约仪式上亮出了各自的方案。

具体来看，浦东新区优先聚焦内环内、2000年以前建成，单套建筑面积70平方米以下、总价不超过400万元、产权清晰的个人二手房源。该方案核心是面向有置换需求的产权人，特别是租售比相对较高，保租房房源供需矛盾较大，居住配套成熟的重点区域。

静安区的方案主动融入城市更新大局：采取片区式收储为主，零散收购为辅的策略，对成本较低、交通便捷、居住配套成熟的区域优先运作，集中推进。同时，收购底楼房屋缓和加装电梯分歧，改善群众居住条件，转化适宜房源。

在收购房屋条件方面，静安区倾向于总价适中、产权清晰的成套小户型二手房，优先布局重点产业园区、核心商圈及轨道交通站点三公里辐射圈。“收旧”将聚焦有置换本区商品房意愿的产权人，一手房优先。

徐汇区拟收购存量小户型房源，经标准化装修配置后作为保租房供应。据徐汇区副区长透露，“十四五”以来，徐汇区已经累计建设筹措保障性租赁住房3.18万套，在已经供应的项目中，60平方米以下的中小户型平均租金约130元～180元/平方米/月，且供不应求，部分交通便利的保租房项目还需要轮候。

上海通过收储转化各类保障房的筹措情况 图片来源：58安居客研究院

对于三区的试点方案，上海中原地产市场分析师卢文曦2月3日通过微信对每经记者分析：“此举有助于释放改善型需求，助力新房去库存。在实际交易过程中，存量房交易周期长，这种方式的收购确定性高，可以缩短时间周期，更快释放需求，减轻新房去化压力。”

“对政府端而言也有积极意义，首先，基于租金回报率等基础性考察，保障国有投资稳定性；其次，用于保障性使用，既完成相应工作计划，也可以为市场兜底，同时满足不同群体的居住需求。”卢文曦认为。

对市场有什么影响？

总价400万元以下、2000年以前建成的二手房，在上海意味着什么？

议价空间大，卖房的多、看房的少，成交周期长。

那么，政府下场收购这样的房屋，会给市场带来什么？

“不会影响我们，这是给市场增加信心。”每经记者走进上海静安区汉中路链家门店，中介张超（化名）表示，他们都认为这是有利于市场的好事，大家都在盼着利好。

在张超看来，静安区符合收房要求的房源非常多，这样的动作更有“托底”的感觉，市场就能活跃起来了。

“很多客户其实手里有钱，比如动迁的、置换的，其中有部分人一直不敢买，因为这两年不少房子，价格越看越低。”

“但现在拐点来了，1月成交单价已经回升，且库存量一直在减少，目前只有13万套左右，成交量每个月又已超过了2万套，最近几个月丝毫没有淡季的样子，‘金三银四’可能一下子就起来了。”张超介绍。

根据每经记者观察与实地走访，浦东新区内环内的凌一小区，是符合收购要求的“标准盘”，小区出门即地铁口和公交车站，“陆家嘴三件套”抬头可见，小区对面就有一个正在更新改建的商业综合体。

据中介王兵介绍，目前整个凌一到凌四小区，37平方米的一室成交价格在190万元左右，租金约4300元/月，非常具有性价比。

图片来源：贝壳找房

“政府收购不会影响我们成交，内环内2000年以前的二手房太多了。”他表示，“而且每个小区在售的房屋也不多，市场整体比较平稳”。

58安居客研究院院长张波向每经记者展示了一组数据：以过去一年为观察窗口，上海成交的二手房中同时符合“内环、70平方米以下、总价400万元以内、2000年以前建成”这些条件的二手房占比仅6.9%，其中静安区成交占比11.3%，徐汇区成交占比8.3%，浦东新区成交占比31.0%。

“从供给端而言，存量收购举措直接削减市场可售存量，缓解库存积压状况；抑制新增供给的冲动，达成供需的再度平衡。收购的房源转化为保障房，可分流部分刚性需求，减轻商品房市场的需求竞争压力。”张波分析。

钱从哪里来？

每经记者了解到，静安区组建了由区政府分管领导牵头，区房管局、区国资委等相关部门共同组建的工作专班，明确静安置业集团下属两家区属保障性住房公司为指定实施主体。

上海第一批收购二手房用于保租房的情况梳理 图片来源：58安居客研究院

徐汇区则由区房管局、区财政局、区国资委、区城投集团等部门组成工作专班，由区保障房公司作为具体的收购单位，统筹推进试点工作。

首期将安排一定规模的区级财政资金，通过资本金注入区保障房公司后，专项用于存量房源的收购，同时通过银行贷款融资增加收购的资金，确保收购房源工作顺利开展。

浦东新区则明确“收旧换新联动”，具体的改造运营工作将由收购主体按照有关规定来实施，房源收购完成以后，将转化用于保障性租赁住房；购房款将参照房票形式进行专账监管，同时被收购房屋的产权人需同步购买浦东新区全区范围内的市场化一手住房。

交易完成后，监管银行凭一手住房的预告登记证明，向开发商支付资金，实现收旧换新的联动。

对于收购资金，张波指出：“符合收购条件的二手房中，三区成交的合计占比50.6%，合计成交金额约250亿元。因此，要加速去库存、打通置换链条，除了需在政策上有所突破，相应的收购资金能否到位更加重要。据估计，收购资金若能达到年成交金额的10%，在系统性的收购行动影响下，将对上海老旧和小户型存量房市场库存消化产生举足轻重的促进效果。三区共担这约25亿元/年的资金规模，还是具备相当的可行性。”

建设银行上海市分行在签约仪式上表示，将定制专项方案，从融资安排、资金监管，到个人住房按揭、科创E建行科技人才一站式服务平台等，提供全周期、多层次的金融服务支持。

卢文曦也指出：“目前，市场更关注银行资金对交易的支持程度，以及未来是否会扩大区域等问题。如果有更多举措尽快落地，可以进一步强化市场向好的预期和信心。”