2026年2月25日，春节后复工次日，广州土地市场迎来开年重磅事件——天河区马场地块一期限时竞价正式落幕。历经10.5小时鏖战、243轮激烈角逐，越秀集团最终以236亿元总价成功竞得该地块，成交总价跻身广州土拍史上第二位，溢价率达26.6%，成交综合楼面价85808元/㎡。作为珠江新城最后一块大规模未开发核心宝地，此次出让不仅是广州城市资产价值的一次集中彰显，更成为楼市见底回升的重要风向标。

拥有深厚做地背景的越秀集团，无疑是这幅珠江新城“绝版拼图”最合适的执笔人 。这场百亿交易的深远意义，不仅是一次土地权的转移，更是关于广州城市资产价值重估、市场信心重塑，以及一家国企与CBD共生长逻辑的深刻演绎。

城市资产价值锚定，楼市见底回升趋势凸显

马场地块的激烈竞价，本质上是广州核心城市资产价值的一次市场背书，更是楼市从调整期向复苏期迈进的明确信号。从城市发展维度来看，该地块位于天河区核心地段，北至黄埔大道，南抵花城大道，处于珠江新城、琶洲CBD、广州国际金融城的几何中心，是广州中央活力区（CAZ）空间缝合与功能升级的战略支点，其开发将推动“珠江新城—金融城—琶洲”黄金三角的联动发展，进一步强化广州作为中心型世界城市的核心竞争力。

官方数据显示，2025年广州房地产市场已呈现止跌回稳态势，全市一二手住宅总成交量实现同比正增长，市场信心逐步修复。其中，天河区作为广州楼市的“压舱石”，2025年成交面积达61万平方米，同比增长31%；成交均价为每平方米81070元，同比上升7%，是全市唯一实现成交量与成交均价双增长的区域，其成交总额达496亿元，占全市成交金额的五分之一。此次马场地块以186.44亿元的起始价挂牌，相当于2025年广州全年涉宅用地成交总额的近四成，最终高溢价成交，印证了市场对广州核心区域土地价值的坚定认可。

从行业趋势来看，广州正通过低效用地再开发释放城市空间价值，马场地块作为广州首个采用创新收储模式的低效用地再开发试点项目，其成功出让标志着广州破解超大城市“低效用地困局”的实践取得阶段性成果，也意味着核心城区优质土地供应将进一步激活市场活力。结合合富研究院数据，2026年广州楼市新增供应虽延续下降态势，但天河区新货供应同比增长11%，其中高端改善型产品占比持续提升，而马场地块规划的高品质住宅与高端商业，将进一步完善核心区域供给结构，推动楼市从“量稳”向“质优”转型，见底回升的趋势愈发清晰。

市场信心全面提振 越秀拿地的必然逻辑

此次马场地块吸引了越秀、保利、华润等8家知名企业参与竞拍，超10万人线上围观，最终越秀集团脱颖而出，并非偶然，而是企业实力、市场信任与政策导向共同作用的结果，更标志着广州楼市信心迎来实质性转变。

从企业层面而言，越秀集团作为广州本土龙头房企，深耕粤港澳大湾区多年，尤其在珠江新城布局深厚，旗下拥有广州国际金融中心等标杆项目，资管实力雄厚，其商业板块综合实力位居中国商业地产TOP12，具备“开发+运营+金融”全链条资产管理能力，能够满足马场地块严苛的开发要求——不仅需建设国际知名五星级酒店及同品牌酒店式公寓，还需引进高端时尚百货运营企业，且部分物业需长期自持，这对企业的资金实力、运营能力提出了极高要求。官方出让条件明确，竞得企业的土地出让价款不得来源于任何形式的融资资金，而越秀集团能够拿出足额资金参与竞价，充分彰显了其稳健的财务状况与强大的资金储备，成为市场信任的核心支撑。

从市场信心层面来看，此次信心转变源于政策、市场、企业三方的正向联动。政策端，广州市住建局明确提出2026年将持续优化房地产政策，加快推动存量商品房去库存，加大“卖旧买新、以旧换新”政策支持，同时通过“以购代建”“改造安置”等创新模式，打通市场供需通道，为市场注入确定性需求。市场端，2025年广州二手房成交9.34万套，同比增长10.7%，占全市住宅总成交量的比例达57.7%，“卖一买一”的置换链条加速运转，改善型需求稳步释放，为核心区域优质地块出让奠定了坚实基础。而越秀集团作为本土国企，其拿地行为不仅是企业自身的战略布局，更传递出对广州楼市长期向好的坚定预期，进一步带动市场信心回升，形成“企业拿地—市场回暖—需求释放”的良性循环。

重仓珠城赋能企业 激活存量市场良性循环

对于越秀集团而言，此次以236亿总价拿下马场地块，是其重仓珠江新城战略的进一步深化，更是企业巩固核心竞争力、激活存量资产的关键一步，对企业发展与市场格局均具有深远意义。

从企业战略来看，珠江新城作为广州CBD核心区，土地资源极为稀缺，此次马场地块的纳入，将进一步完善越秀集团在珠江新城的布局矩阵，实现从单一标杆项目向片区综合开发的转型。根据规划，马场地块将打造“国际商都消费地·人民文体新客厅”，引入高端商业、数字办公、优质教育等多元业态，配套建设36班九年一贯制学校及幼儿园，构建“15分钟优质生活圈”，这与越秀“城市运营商”的定位高度契合，将进一步提升企业在高端地产领域的品牌影响力与市场竞争力。

更重要的是，越秀集团敢于在市场复苏关键期重仓核心地块，将对周边存量地块售卖形成强大的带动作用。并将借助新地块的规划利好与品牌热度，提升市场关注度与价值预期。同时，马场地块的开发将完善区域交通、商业、教育等配套，进一步优化周边居住环境，间接带动存量项目去化。广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，高价核心地块的诞生，将激活高端改善型置换需求，推动“卖旧买新”链条加速运转。

从行业影响来看，越秀集团的拿地行为为行业树立了标杆，带动更多房企关注广州核心区域的投资价值，推动土地市场与商品房市场形成良性互动。同时，作为本土国企，越秀集团的稳健布局也将进一步稳定市场预期，助力广州构建房地产发展新模式，实现“控增量、去库存、优供给”的发展目标。

236亿落槌的马场地块，不仅是一块核心土地的归属，更是广州楼市发展的重要转折点。从城市资产价值来看，它印证了广州核心区域的不可替代性，锚定了楼市见底回升的趋势；从市场信心来看，它凝聚了行业对广州楼市长期向好的共识，推动信心从修复走向提振；从企业发展来看，它是越秀集团重仓珠城、激活存量的关键布局，彰显了本土龙头房企的责任与担当。

随着马场地块的逐步开发，其将成为珠江新城的全新地标，进一步提升广州的城市能级与核心竞争力。而越秀集团的布局与实践，也将为广州房地产市场高质量发展提供重要借鉴，推动楼市逐步实现供需平衡、结构优化、市场稳定，在构建房地产发展新模式的道路上稳步前行。