2026年开年，上海楼市迎来新一轮楼市新政。

2月25日，上海市住房城乡建设管理委、市房屋管理局、市财政局、市税务局、市公积金管理中心等五部门联合印发《关于进一步优化调整本市房地产政策的通知》（以下简称“新七条”），并自2026年2月26日起施行。此次新政涉及限购政策调减、公积金政策优化和完善个人住房房产税政策等三大项内容。

上海易居房地产研究院副院长严跃进指出，在今年前两月房地产市场总体向好的背景下，此类增量政策将发挥积极效应，进一步促进房地产市场的平稳健康发展。

调减住房限购政策，满足多样化住房需求

新政明确，调减非沪籍居民购房缴纳社保年限。对非本市户籍居民家庭或成年单身人士购买外环内住房的，购房所需缴纳社会保险或个人所得税的年限从目前“满3年及以上”调减为“满1年及以上”。

严跃进指出，这充分说明非沪籍家庭在上海购房的门槛进一步降低，或等待成本在下降。在非沪籍家庭满足1年社保的情况下，政策前仅可认购外环外的住房，而现在则扩大至全市。

同时，立足职住平衡、住房改善等需求，此次“新七条”明确符合条件的非沪籍居民家庭可增购1套住房。对在本市缴纳社会保险或个人所得税满3年及以上的非本市户籍居民家庭或成年单身人士，在执行现有住房限购政策基础上，可在外环内增购1套住房。

如此计算，对于满3年社保的非沪籍家庭，其在外环内可认购两套住房。

上海中原地产分析师卢文曦指出，当前中高端改善需求较为明显，尤其是新房，特别讲究地段，政策精准释放这些买家的需求。其次，对社保满3年的非户籍家庭或单身人士可以在外环内增购1套住房。多一张房票给买家更多灵活操作空间。

此外，新政明确符合条件的持《上海市居住证》群体可在上海市购买住房。对持《上海市居住证》满5年及以上的非沪籍居民家庭或成年单身人士，在本市限购1套住房，无需提供缴纳社保或个税证明。

严跃进提及，政策调整前，对于从事城市基础服务、或企业总部设在外地的人员，其或因未在上海缴纳社保而无购房资格。此次“新七条”立足支持此类在沪稳定居住群体购房需求导向，允许持有满五年的居住证即有购房资格。换句话说，过去限购政策主要看社保缴纳年限，但新政下也可以和居住证年限挂钩。

优化住房公积金贷款政策

优化住房公积金贷款政策，支持宜居安居需求方面，新政明确提高最高贷款额度。将家庭购买首套住房的公积金贷款最高额度上限从160万元提高至240万元。

业内人士指出，提高公积金贷款额度，将享受更低的贷款利率，亦可降低首付款压力。此次上海“新七条”将贷款最高额度从160万提高到240万，购房者最终的公积金贷款额度，要视其公积金账户余额等情况而定。若叠加多子女家庭和购买绿色建筑最高贷款的上浮政策，新政后上海公积金个人贷款最高额度可达324万元。

此外，新政明确上海公积金贷款的条件进一步放宽，即落实“认房不认贷”。新政前，若公积金贷款次数满两次，后续购房将不予办理公积金贷款。新政后，只要无住房或仅有1套住房，且公积金已结清，则继续享有公积金贷款权利。这使得更多住房置换家庭可获公积金贷款支持，促进改善型住房需求的释放。

新政还明确扩大多子女家庭购房支持范围。公积金贷款支持政策的适用范围从购买首套住房拓展至购买第二套住房。即对多子女家庭购买第二套住房的，最高贷款额度在本市最高贷款额度基础上上浮20%。

完善个人住房房产税政策

新政提出，支持居民置换改善需求，《通知》规定自2026年1月1日起，对本市户籍居民家庭中的子女成年后，购买住房属于成年子女家庭唯一住房的，暂免征收个人住房房产税。即对购房人于未成年时（或于本市个人住房房产税试点前）已与父母、（外）祖父母共同拥有住房的，在本市新购或置换住房后，该住房仍属于成年子女家庭唯一住房的（除上述共同拥有住房外），暂免征收个人住房房产税。

购房人家庭住房情况发生变化，符合上述条件的，可向应税住房所在地税务机关重新办理个人住房房产税纳税信息申报、认定，从税务机关重新认定之次月起调整纳税，并退还所属期在2026年1月1日以后多缴纳的税款。

严跃进指出，此次新政微调了房产税的免征口径。新政前，对于沪籍家庭子女而言，其成年后首次购置住房不征房产税，但置换阶段会涉及该税种。新政后，若置换后属于唯一住房，则也不征收房产税。其体现了对改善型住房需求的支持。

卢文曦指出，上海楼市政策精准，能释放合理购房需求。此次政策的诚意度也相当高，限购方面尺度也基本到位，毕竟1年的社保在实际操作层面不是高门槛。叠加此前的楼市政策，政策的效力会持续、稳定地释放。此外，这次政策的反应速度快，大家期待政策落地，节后大家的期待就兑现，也有助于稳定市场预期，让买家尽早做置业规划。上海楼市今年有良好的开局，配合此前的动迁安置房票试点、国企收购二手房等诸多举措，马年楼市后续的走向会更踏实。成交量稳步释放的背后，房价有望尽快走出底部。

在卢文曦看来，上海房地产市场兼具居住需求支撑与全国资金资产配置的双重优势。政策的持续优化，正逐步将更多长期工作、生活在上海的人群纳入合理购房通道。政策推进有序、落地平稳，有望进一步夯实市场向好趋势，助力楼市加快实现平稳健康发展。作为一线城市的重要风向标，上海楼市的稳定表现，也将为全国市场注入更多信心。