3月13日，上海迎来马年首轮土拍。

徐汇长桥、青浦徐泾、嘉定新城三宗宅地同日登场。最终，一宗溢价成交、两宗底价落槌，合计收金约68亿元。

最受关注的一把火，烧在青浦徐泾。绿城经过33轮竞价，以6.57%的溢价率突围而出，为马年土地市场添了第一把柴。另外两宗，则分别由上实城开、象屿&金茂联合体摘得。

Part.1

绿城再入徐泾：熟悉的战场，更低的成本

本轮土拍竞争最激烈的战场，在青浦徐泾。

青浦区QPPO-0101单元18-05地块，历经33轮竞价，最终由绿城以总价26.75亿元竞得，成交楼面价31972元/㎡，溢价率6.57%。这一价格，比隔壁去年11月成交的宝业地块高出411元/㎡。

地价微涨，但绿城敢追高，自然有它的底气。

先看地块位置。它位于虹桥主城片区南虹桥区域，东临蟠龙路，南至徐民东路，出门即达2号线蟠祥路站，向北约900米可换乘17号线蟠龙站及蟠龙天地商业。双轨交覆盖，比此前徐泾多数项目更靠近核心商务区。

自身条件也比较过硬。方正地形、2.2容积率、60米限高，给产品规划留足空间，大概率打造全小高层产品。这类优质宅地在核心区本就稀缺。

再看供需结构。克而瑞数据显示，截至2026年2月，徐泾板块新房库存以三房为主，共339套，去化周期仅4.1个月。

在这样的供需格局下，利润空间自然成为算账的核心。地块起始楼面价3万/㎡，周边在售项目中，同济蟠龙里均价6.4万/㎡，绿城春晓园6.08万/㎡，华润虹桥润璟达7.15万/㎡。

价差清晰可见，结合绿城的品牌溢价和新规产品预期，未来售价大概率落在6万-6.5万/㎡区间。这也是绿城愿意溢价拿地的核心逻辑。

更何况对绿城来说，徐泾是其熟悉的战场。

2023年8月，绿城曾以28.56亿摘得徐泾镇双联路北侧36-01地块，溢价率10%，楼面价36850元/㎡，联动价6.2万/㎡。该项目即为绿城春晓园，也是当年上海“繁花三章”之一。

上海网上房地产数据显示，春晓园2023年12月首开，375套房源认购190组，认购率51%；2024年3月二期加推，因认购人数较少直接取消摇号。截至2026年3月11日，项目已售634套，可售仅23套，网签去化率96%。虽开局平淡，最终也算平稳收官。

如今时隔近三年，绿城再次落子徐泾。新地块楼面价比春晓园便宜4878元/㎡，位置也更靠近核心区。

成本压力小了，地段优势提升了，但市场的挑战同样清晰：二手房解禁潮将至，潜在供地还在路上。

更值得注意的是，由绿城代建的“绿城宸玺潮鸣”项目，位于青浦新城核心区，预计也将于今年入市。该项目同样定位改善型产品，虽分处不同板块，但与徐泾地块在客群上存在一定重叠。如何在同一区域内部实现产品错位，避免同质化竞争，将是绿城需要面对的又一课题。

Part.2

上实城开底价摘徐汇长桥，一场时隔四年的“破局之战”

三天前刚发布盈利预警，三天后便在上海公开市场拿地。

3月13日上午，上实城开以底价26.75亿元竞得徐汇区长桥街道地块，楼面价48511元/㎡。这是其近四年来首次在上海公开市场拿地。

为何在业绩承压之际逆势补仓？答案藏在这块地的成色里。

先看先天禀赋。地块位于老沪闵路与罗秀路之间，东侧紧邻15号线罗秀路站，是真正的地铁上盖，出门即进站；开车上中环同样方便，兼顾地铁与快速路双重优势。

限高60米（局部80米）、容积率2.0，无保障房配建要求，住宅部分大概率打造为全小高层产品，也有望成为长桥附近第一个新规项目。

再看账面价格。2024年上半年，板块内两幅协议出让地块楼面价达6.38万/㎡，而此次地块楼面价仅4.85万/㎡，价差约1.5万/㎡。单从地价看，这是一笔划算的买卖。

但划算的背后，也藏着挑战。地块商业占比不低于25%，且需自持。在当前市场环境下，商业配建意味着更长的资金沉淀周期、更高的运营要求。

另外，板块竞争也很激烈，地块东北方向700米处，“海上清和玺”自2024年11月首开以来，共推高层房源834套，均价11.2万-11.3万/㎡，去化率约60%。

不过，上实城开这块地并非没有牌面。出门即地铁、不受中环线噪音影响，是其明显优势。按当前楼板价测算，未来售价大概率落在11万/㎡左右，与清和玺正面交锋。

与此同时，板块内近期刚完成控规调整的纯宅地xh290-09地块，预计也将于不久后入市。虽然具体时间未定，但潜在的供应增量，无疑会给板块竞争再添变数。

对上实城开而言，这次拿地不只是拿一块地，更是拿一个机会。用核心区优质资产盘活全局，用确定性对冲不确定性。1.5万/㎡的价差是安全垫，但能否转化为产品力，才是真正的胜负手。

面对“海上清和玺”与xh290-09地块的双面夹击，上实城开如何用产品说话？悬念已经埋下。

Part.3

象屿&金茂联合体底价摘嘉定新城，熟悉的区域与陌生的市场

象屿和金茂，又出手了。

上午9点30分，嘉定新城JDC1-1703单元B06-01地块正式出让，象屿&金茂联合体以底价14.59亿元成功摘得，楼面价2.45万元/㎡。相较周边此前成交地块，这一定价可谓“捡漏”。

为何称其为“捡漏”？距离地块西南方向约1.4公里处，是招商蛇口于去年3月竞得的F03A-4地块，彼时成交楼面价高达31850元/㎡，溢价率30%。相比之下，本次联合体拿地楼面价低了约7300元/㎡。

更重要的是，这宗地块本身条件相当不错。它位于嘉定新城核心区，步行至11号线白银路站仅约500米，是名副其实的地铁盘，相较于周边多数项目，交通优势明显。东侧紧邻紫气东来公园，西侧则有万达广场、大融城等商业配套，周边教育资源密集，城市界面成熟。

地块自身素质同样可圈可点。容积率1.7、限高40米，为产品规划留足发挥空间。不出意外，这里有望打造为嘉定新城核心区首个“新规产品”，预计规划为“叠墅 小高层”组合。按当前楼板价推算，小高层单价有望控制在5万元/㎡以内，叠墅6万元/㎡ 头。

对这两家房企而言，嘉定新城是再熟悉不过的战场。

2023年10月，嘉定新城G03-09地块出让引发六家房企激烈争夺，象屿最终摇号胜出，成交价34.63亿元，楼面价23600元/㎡，溢价率9.75%。这一项目后来被打造为象屿远香湖岸，成绩斐然：2024年1-8月，三开三捷，拿下嘉定区销冠、全上海销售套数前三，累计成交1084套，总销金额达60亿元。

金茂则在更早的西郊金茂府项目中，积累了深厚的品牌认知与产品口碑。此次两家联手，既是深耕的延续，也是品牌的叠加。

然而，熟悉的区域，未必仍是熟悉的战场。

近年来嘉定新城供地节奏加快，新盘扎堆入市，客户资源被持续稀释。如今的嘉定市场，已与远香湖岸叱咤风云的2024年不可同日而语。

同样的地段，同样的操盘手，面对全新的行情，远香湖岸的神话能否再现？这道考题，才刚刚交到他们手上。

写在最后：

三宗地，三家房企，三条路径。

青浦的热，是核心区宅地稀缺性的价值释放，绿城用高溢价表达了对虹桥的长期看好；

徐汇的险，是国企在业绩压力下的承压补仓，上实城开用一块“带门槛”的地，赌一个翻身的机会；

嘉定的卷，是深耕者与红海市场的再一次对垒，象屿和金茂手握成本优势，能否在供应扎堆的板块中复刻神话，尚需时间验证。

马年首场土拍，火候已起。对这三家房企而言，摘地只是起点，真正的考验，才刚刚开始。