北京土拍市场完成了两场几乎没有悬念的竞拍。

3月18日，备受关注的北京顺义河东站SY00-3101-0037地块，以5.71亿元的起始价落入北京住总囊中。这是继3月17日顺义新城第5街区地块以3.48亿元的起始价出让后，又一宗底价成交的地块。

对于这两宗地的平淡收场，中指研究院土地市场研究负责人张凯认为，北京土拍市场已显现出“提质缩量、高度确定”的周期特征。

对比这两宗地，可以发现供地端的精细化管理痕迹。3月17日成交的仁和地块容积率1.44，楼面价约1.54万元/平方米；而18日成交的河东站地块容积率更是低至1.3，楼面价仅1.4万元/平方米，提供了显著的成本安全边际。

张凯指出，目前市场分化呈现显著的“K型走势”——核心板块竞争依然焦灼，而非核心远郊地块则通过下调地价与容积率，将重心回归至“价格稳定”与“去化安全感”上来。

分析人士认为，这两场温和的土拍，实际上是一场大周期调整的缩影。

此前，北京市规自委发布了2026年度建设用地供应计划。其中，商品住宅用地安排为弹性指标 200-240公顷，不仅比2025年的240-300公顷继续收缩，更是北京连续第四年缩减商品住宅用地供应。

据克而瑞统计，结合2025年北京724万平方米的商品住宅销售面积来看，当前商品住宅的新增供地规模已显著低于市场实际需求，将持续推动北京新房市场供求关系优化改善。

“北京供地的持续缩量，释放出监管层致力于推动市场从规模扩张向内涵发展的明确信号。”一位房地产行业分析师告诉记者。

土地端的“减法”，有望换来房价端的“加法”。

就在3月16日，国家统计局发布的2月70城房价指数显示，一线城市已经率先止跌并出现微涨。其中，2月北京新建商品住宅房价指数环比上涨0.2%，二手住宅房价指数环比上涨0.3%。

“2月房价数据已传递出明确的积极信号，市场呈现结构性复苏迹象，其中一二线核心城市的改善产品成为复苏主线。”58安居客研究院院长张波表示，一线城市房价从1月环比下降0.3%转为2月持平，打破了此前连续多月的单边下行态势。

尤其是北京、上海政策的精准放松，形成托底合力，有效激活了刚性与改善性需求，两地144平方米以上大户型新房价格表现突出，进一步印证了改善型需求对价格的支撑作用。

部分开发商的判断也呼应了市场的预期。招商蛇口管理层在2025年业绩会上表示，从去年的表现俩看，北京是去年四个一线城市中房价降幅最低的城市，核心原因在于北京供应的增幅带动了成交，特别是“好房子”及核心区域的供应直接引起了价格的上涨。

基于此，招商蛇口管理层预判，2026年北京市场将持续做分化的修复，随着供地逐步向四环内等核心区域倾斜，优质项目会持续增加，高端改善市场的占比将进一步提升。