很确定，青岛楼市“小阳春”明牌且有蔓延到大阳春之意！市场出现“窗口期”。

新房热度很高，青特璟誉入市四个月售罄后接棒的青特東序上周开盘又刷新了近3年开盘认购记录，保利青铁都心琅悦创造了青岛马年首个摇号开盘，青啤静澜山3月开盘至今网签近百套，市北CBD中海·青云萬里在价格公示以及143㎡样板间开放后，认筹加速即将开盘。传导至土地市场，更是贡献了金茂、海信、青特、海通5家155轮争夺崂山同安路低密地块名场面，金茂、华润、海信、万科、中海、金地、越秀等都在青岛有收获，同时供地节奏加快。二手房住宅成交6600余套超去年的巅峰期3月，而贝壳方面表示今年3月成交破纪录。

但，市场是热烈和惨烈并存的，一池水只吹动了“湖中心”，热度聚焦品牌房企，核心区域和改善新产品。

统计，青岛1-3月新建商品房成交12454套（（退房已剔除，以下同），成交建面160.55万㎡，成交总金额230.13亿，套数同比去年“微跌”3.9%，面积和总金额同比去年分别上涨3.92%、9.12%。

二手房成交套15545套（住宅14512套），二手房交易量明显高于新房，新房刚性需求流向二手房。青岛新房、二手房2026年1-3月合计成交约27999套。

其中3月新建商品房5401套（住宅4152套），环比上涨56.23%，同比上涨2.8%，从走势来看3月量价齐涨，价格方面由于主城核心高端项目占比提高所致。

二手房层面：二手房成交超越去年巅峰期3月，价格下降，由于市场新产品挤压以及形势所迫，二手房“越卖越多”，出售二手房的房东议价空间大，市场以100万-200万总价左右房源高占比。

土地市场方面。2026年青岛土地市场“开门红”，重量级房企华润＆青铁、海信在市南市北拿地给予市场信心，后续万科、中海、金地、越秀、城投联合体拿下东李地块，森林公园后续用地。

最热闹的是崂山区同安路地块，同安路地块是近5年崂山最低密地块，金茂、海信、青特、海通4家房企155轮竞价，最后金茂斩获，楼板价22164元/㎡，成交总价4.89亿，据悉，打造继璞逸世园之后的璞系洋房 叠拼，实景示范区预计将在第三季度开放。

此外，市北营口路三角地住宅地块在容积率由2.7下调至2.2后也发布预公告。

政策层面，3月两会定调房地产“着力稳定房地产市场”。意味着房地产风险逐步释放，市场进入巩固成果、推动高质量发展的新阶段；并重点提到的"因城施策控增量、去库存、优供给"，未来更多灵活支持性政策也会出台。

各区商品房成交情况

（去化周期已去除死库存）

住宅去化周期出现上涨为29个月，城阳区最短16月。

目前三个热点片区：老四方、东李及张村河，有热度有热点更有去化。

其中老四方，”明星盘”中海寰宇时代和保利和颂进入尾声，但新的明星海信·境观与保利都心琅悦诞生，此外青岛滨海国际中心、国信和悦、通合悦章在销售期，绿城代建的绿城青岛璟悦和海信代建的双山地块正在加速入市。

市北CBD中海青云中海·青云萬里目前正在认筹，青啤静澜山租赁人才公寓转商品房已开盘，今年多了两个可选项目。

东李目前虽然可售和在售项目多，但进入一个结构性的窗口期。青特首入东李的青特璟誉去年11月开盘4个月基本去化，接力的青特東序迅速开盘，创造了近3年青岛开盘认购的历史，去化理想，客户为青特的产品和品牌投票，青特“做一成一”战略的成功。

此外，金茂璞逸世园作为青岛新一代的引领项目，代表了青岛的最新产品，也是李沧改善的最高端；惠水路3宗地海创拿下龙湖代建目前工程已经进场，而最值得关注的是3月底森林公园“商改住”地块成交，预计下半年将入市。

东李新房和二手房割裂严重，作为曾经的刚需聚集地而如今东李全面进阶为改善区域，小户型二手房价格“滑铁卢”。

张村河作为中高端“卷道”，整个片区2023年供地节奏的速度，供应集中。目前在售的主力项目鲁信有邻花园、海信君玺、海信璟悦、海信臻悦、越秀＆青铁和樾府，而张村河与前海中间新出现了金茂的同安路地块，最低密地块与金茂的组合值得期待。

而崂山前海在市场中的声量越来越高，去年新增的关注度高的君一·雲启，7栋12-16层小高层，君一品牌焕新后打造的青岛首个悬浮式城市甲板、空中露台、270°全景舱等设计产品，预计本月中旬开放会客厅，5月初开放示范区与样板间；海信王家村项目预计今年也将上市；鲁信蔚蓝海岸开始网签；银丰玖玺城三期产品正在打磨；金鼎盈海工程进展也很快，前海下半年将有一场“盛宴”。

1-3月西海岸成交2296套，占全市约18%,占比逐渐下降。融创阿朵小镇6.72亿、中海天空之境3.44亿、那鲁湾3.07亿、瑞源名嘉荷府2.28亿、和达珺山1.33亿。。

城阳区（含高新区）成交2815套，中巍白云山居8.18亿；青特滨湖国际2.09亿；蔚蓝创新天地2.07亿、中欧国际城1.82亿、中欧金茂锦棠1.58亿。

即墨区网签1056套，多是集中签约，龙山华府1.25亿；中冶德贤公馆1.04亿；省房万豪庄园0.97亿；金日君基新天地0.7亿；世茂璀璨倾城0.68亿。

青岛的刚需端收缩，部分纯刚性需求流向二手房和配售型保障房；刚改、改善和置换需求为主，这也是新项目的主战场，体现在成交面积结构中。

2026年第一季度商品住宅去化中，120-150㎡面积段成交最多占比35%，与100-120㎡两个面积段加起来约65%，150-180㎡占比9%，改善的户型空间越来越大。

随着新规后，各大项目“卷得房率”，越来越高，趋近“0公摊”，如首改、改善项目青特東序与海信·境观得房率超95%近100%。

房企排行

从市场一线角度来说，第一季度的TOP5是海信、鲁信、青特、金茂和君一，3家昨天组成“7”字团参与了同安地块争夺战，粮仓有收获才会继续“攻城”。

海信双料第一，签约金额17.22亿，网签8.33万㎡：海信臻悦5.56亿、海信君玺1.69亿、海信海德山庄1.25亿。

中巍集团签约7.94亿：主要来源城阳的中巍白云山居8.18亿与中巍云山墅1.54亿。

融创中国签约7.26亿：大头来自于融创阿朵小镇集中签约6.72亿，此外融创崂山壹号院1.28亿、融创时代公馆0.6亿等。

【权益榜】

本榜单是根据卓易数据的独立研究，将青岛所有可售项目按照工商注册股权逐一进行权益拆分，剔除重复并表、重复计算的统计方法，展现一个客观的房企商品房销售权益“战绩”，更能清楚一家房企的实际业绩，更好的用于课题研究和监测。

房企股权结构在如今的市场下是动态变化的，重新梳理了各大房企项目股权的变动，重新排出权益榜TOP10。

权益榜TOP10中本土房企强势，TOP5中占3席。

海信地产第一16.31亿；鲁信集团第二9.61亿；第三的青特集团8.11亿。

新建住宅单盘排行

在新建住宅市场中，2026年1-3月“顶豪”鲁信蔚蓝海岸6.71亿；中巍白云山居6.21亿；海信臻悦5.56亿。

商办单盘排行

商办市场中，第一的融创阿朵小镇4.62亿、青岛达观天下5.51亿、和达中心城4.36亿。

特别说明：

1，统计时间：2026.1.01-2026.3.31；

2，本榜单统计口径签约备案，不包含退房；

3，商品房包含商品住宅，公寓，办公和商业，不包含保障房；

4，商办包含公寓，办公和商业；

5，本文数据来源于青岛房地产数据收集整理，仅供参考。

来源：卓易数据