时隔六年，上海土地价格体系迎来全面调整。

2026年4月1日，《上海市城乡建设用地基准地价（2026年）》正式发布。此次更新将基准日从2020年1月1日调整至2026年1月1日，并对全市土地价格体系进行了系统性重构。

何为基准地价？它是政府对各类土地使用权评估的区域平均价格，是土地市场的基础价格标尺。此次调整并非简单的数据更新，而是首次实现全市城乡建设用地一体化定级定价，并差异化调整了住宅、商业与产业用地价格，背后折射出上海城市发展的新逻辑。

01 住宅地价：核心区涨，远郊跌

本次住宅用地基准地价呈现出鲜明的“核心区上涨、远郊下跌”的分化格局。

在全市划分的11个土地等级中：

1-3级土地（大致对应中外环以内）价格普遍上涨。其中，顶级的1级土地基准价从48260元/㎡涨至52600元/㎡，涨幅约8.9%；2级土地涨幅相近，3级土地涨幅约为6%。

4-6级土地（中外环间）价格保持平稳。

7-11级土地（主要为外环外及远郊）价格出现3%至4.6%不等的下跌。

这一分化与市场实际表现相符。核心区土地稀缺、配套成熟、需求稳固，价值支撑力强；而远郊区域近年来土地供应量大，新房库存较高，配套和人口导入相对滞后，地价面临回调压力。

部分重点发展板块获得了“升级”认可。黄浦老城厢、徐汇滨江、杨浦复兴岛周边、闵行紫竹片区等区域的住宅用地基准地价等级获得上调。这些区域或是滨江核心段，或是新兴增长极，地价等级的提升反映了规划落地与资源集聚的现实成效。

02 产业用地：全面降价，支持实体经济

与住宅用地“有涨有跌”不同，产业用地（工业、研发等）的基准地价出现了全面、定向的下调。

降价幅度与区位紧密相关，遵循“越往外围，降幅越大”的原则。从中环内，到中外环间，再到外环外，降幅逐级扩大。

这一政策设计意图明确：“保量控价”。“保量”是为高端制造、科技创新等产业保留充足且价格合理的空间载体；“控价”则是直接降低企业的初始用地成本，优化营商环境，巩固上海实体经济的竞争力。

03 里程碑：首次实现城乡建设用地“同地同价”

本轮调整的一项里程碑式突破，在于首次将全市范围内的城乡建设用地纳入同一套定级定价体系。

这意味着，从市中心到远郊乡村，只要是建设用地，都适用同一把“尺子”来衡量其基准价值。与此同时，乡村地区的产业及公共服务用地成本也同步降低。

“同地同价”的深远意义在于，它从产权制度和价格基础上，承认并显化了乡村土地的市场价值，为乡村导入产业、激活存量空间扫除了关键的制度与成本障碍，有望真正激发乡村发展的内生动力。