时隔六年,上海土地价格体系迎来全面调整。
2026年4月1日,《上海市城乡建设用地基准地价(2026年)》正式发布。此次更新将基准日从2020年1月1日调整至2026年1月1日,并对全市土地价格体系进行了系统性重构。

何为基准地价?它是政府对各类土地使用权评估的区域平均价格,是土地市场的基础价格标尺。此次调整并非简单的数据更新,而是首次实现全市城乡建设用地一体化定级定价,并差异化调整了住宅、商业与产业用地价格,背后折射出上海城市发展的新逻辑。
01 住宅地价:核心区涨,远郊跌
本次住宅用地基准地价呈现出鲜明的“核心区上涨、远郊下跌”的分化格局。
在全市划分的11个土地等级中:
1-3级土地(大致对应中外环以内)价格普遍上涨。其中,顶级的1级土地基准价从48260元/㎡涨至52600元/㎡,涨幅约8.9%;2级土地涨幅相近,3级土地涨幅约为6%。
4-6级土地(中外环间)价格保持平稳。
7-11级土地(主要为外环外及远郊)价格出现3%至4.6%不等的下跌。


这一分化与市场实际表现相符。核心区土地稀缺、配套成熟、需求稳固,价值支撑力强;而远郊区域近年来土地供应量大,新房库存较高,配套和人口导入相对滞后,地价面临回调压力。
部分重点发展板块获得了“升级”认可。黄浦老城厢、徐汇滨江、杨浦复兴岛周边、闵行紫竹片区等区域的住宅用地基准地价等级获得上调。这些区域或是滨江核心段,或是新兴增长极,地价等级的提升反映了规划落地与资源集聚的现实成效。
02 产业用地:全面降价,支持实体经济
与住宅用地“有涨有跌”不同,产业用地(工业、研发等)的基准地价出现了全面、定向的下调。
降价幅度与区位紧密相关,遵循“越往外围,降幅越大”的原则。从中环内,到中外环间,再到外环外,降幅逐级扩大。
这一政策设计意图明确:“保量控价”。“保量”是为高端制造、科技创新等产业保留充足且价格合理的空间载体;“控价”则是直接降低企业的初始用地成本,优化营商环境,巩固上海实体经济的竞争力。
03 里程碑:首次实现城乡建设用地“同地同价”
本轮调整的一项里程碑式突破,在于首次将全市范围内的城乡建设用地纳入同一套定级定价体系。
这意味着,从市中心到远郊乡村,只要是建设用地,都适用同一把“尺子”来衡量其基准价值。与此同时,乡村地区的产业及公共服务用地成本也同步降低。
“同地同价”的深远意义在于,它从产权制度和价格基础上,承认并显化了乡村土地的市场价值,为乡村导入产业、激活存量空间扫除了关键的制度与成本障碍,有望真正激发乡村发展的内生动力。
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