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2026年，是非常特别的一年。

帮大家回忆一下，“十四五”期间，全国计划筹集建设保障性租赁住房870万套间，用作保障2600万新市民、青年人住有所居。

再跟大家说个小知识点：“十四五”时期是指2021年到2025年。

由此，我们不难得出一个结论。

今年，将是870万保租房全面入市的第一年。

那么，这870万套保租房筹集得怎么样了？

我搜集了部分数据，可供大家参考——

北京“十四五”期间的目标是累计建设筹措保租房40万套（间）。

2025年末，北京市累计建设筹集各类保障性住房67万余套（间），竣工43万套（间），超额完成原定目标。

上海“十四五”期间的目标是累计建设筹措保租房60万套（间）以上。

截至2025年11月，上海已累计筹措保租房61万套（间），供应40.4万套（间），提前完成“十四五”规划目标。

深圳“十四五”期间目标都是筹建60万套（间）保租房。

自十四五以来，深圳新增的保障性住房已经达到63.2万间。

根据以上几个城市的完成情况，我们很容易地就能找到几个关键。

1、870万保租房只是及格线。

北京的目标是40万套，但人家筹集了67万套，直接多出27万套，完成率达167.5%！上海的目标是60万套，结果2025年还没过完，就凑了61万套保障房源。

所以，到底筹集了多少套保租房？

只会比870万套多，具体多了多少，目前没有人知道。

2、2026年是保租房供应大爆发的一年。

众所周知，保租房的来源分“筹集”和“建设”两种方式。

筹集会更迅速，基本可以理解为官方收购改造各种烂尾盘、滞销盘，甚至是公寓、厂房，快的话几个月半年就能入市。

而建设的话，则需要经历从无到有的过程，具有一定的滞后性。

还是以北京为例，筹建67万套保障房，其中43万套竣工，24万套还在路上。相当于35%的房源会滞后入市。

其它地区也一样，如上海还有20万套保租房没有进入市场。

据不完全统计，北上广深杭核心八城近4年新开集中式公寓项目（主要为保租房项目）中，约70%以上来源于新建，尤其是2023年，总体新建项目比例高达78.3%。

因此，2026年是保租房的大年。

五年积累下超870万套保障房全面入市，并且大量房源集中在2026年进入市场！

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显然，租房市场已经慌了。

根据中指数据统计，拉出近几年的50城住宅平均租金的走势图，我们会发现房东们过了几年的苦日子。

自2022年以来，50城住宅租金就大体呈现往下走的趋势。这是市场下行带来的结果。

更凄惨的是，2025年下半年开始，50城住宅租金又大幅下调了一波。这是市场下行与天量保租房入市带来的双杀，让本就凄惨的租房市场雪上加霜。

房东们好不容易熬过了春节，本以为能趁着节后的“返城潮”稳一波租金，没想到——

今年的保租房率先开始降价了。

3月份，西安市住建局《关于做好外来务工人员租赁保障性租赁住房有关事项的通知》，外来务工人员选择保障性租赁住房优惠活动项目时，租金价格可享受10%到50%的优惠。

以西安的希望里滦溪为例，备案租金10.96元/㎡/月，减半后每平米才5块多，一套57㎡的单间，月租金也就300块左右。

珠海今年的几个保障房项目，实际执行的租金标准比市场价低了30%。

其中，整个东澳岛南沙湾片区保障性租赁住房租金，按照评估租金58元/平方米/月的70%收取，即租金为40.6元/平方米/月。

北京“海青安居”对毕业生实行5-6折，以海淀区备案均价约109.5元/㎡/月计算，40㎡左右的公寓首年租金约2640元/月，性价比非常高。

保租房为何降这么狠？

一来为了迎合政策的需求，要千方百计地为自家城市抢占人口，通过居住让利换来人口的流入。

二来，你以为保租房的日子就不难过吗？

早在2023年开始，市场上的5个保租房REITs项目的平均出租率就持续下滑。从2023年的二季度的98%到2024年三季度的95%，足足下滑了3个点。

具体到城市上，以上海为例，全市投运的保租房平均出租率达74%，其中运营超过6个月的项目平均出租率超87%，仅有部分社区出租率超过90%。

杭州也一样，保租房的出租率在60-80%的区间浮动。

按照长租公寓行业的标准，公寓的出租率一般要达到80%以上才能实现盈利，而保租房的出租率刚好在这条线上挣扎。

这才是保租房降价的真正原因。

通过价格让利，把出租率往上提一提，把民生工程办得更漂亮一点。

由此，租房市场也紧跟着降价。

今年一季度，上海住房租赁市场的租金环比下降了0.6%。

其中，降价影响最大的就是一二居室的小户型。一居室的租金降幅在0.6-1.0%的区间，二居室的租金降幅在0.4-0.7%的区间。

按照一居室3000-5000元一个月的租金水平计算，房东们最多要每月割肉500块。

上海隔壁的杭州，2026年3月杭州全市平均租金约为45-48元/平方米/月，较2025年同期下降约10%-15%。

其中，如朝晖、德胜等片区两室户型月租金已回落至2300-2900元。

截至2025年末，杭州全市新增了15万人，没想到租金反而下降了那么多。

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熬过今年，是不是就有转机了？

我想告诉你：保租房的筹集建设还远没到停止的时候。

今年2月份， 上海出台了收购二手房用于保障性租赁住房的政策，首批试点就在浦东新区、静安区、徐汇区，由各区的公租房公司作为收购主体，由中国建设银行提供金融支持。

一看，就是大动作！

其实过去也有收购二手房作为保租房的案例，但都是地方政府自主收购，靠的是地方财政，难以成规模。而上海不仅仅有地方财政的支持，还有银行提供金融支持。

3月底，上海静安一套老破小就被正式收购用作保租房。

除此之外，许多地区在今年都有类似的操作。

济南起步区推出“全款收旧房”“全城收旧房”的政策，计划分批次组织1000套住房的“以旧换新”。

杭州市富阳区也启动了“以旧换新”，由区属国企乐居集团代表政府面向市场直接收购二手房，富阳乐居集团计划收购200套二手房，未来用于保障性租赁住房。

宁波累计收储二手房用作保障房的套数已经超过千套。

通过把二手房转换成保租房的方式，未来保租房的筹集和入市会更加迅猛。

根据克尔瑞的预测，未来五年，光是北上广深杭等八座城市仍然会有天量的保租房进入租房市场。

这个套数大约在50万套。

最后，说个大家最关心的问题。

未来的租房市场，咱们还能不能喝口汤了？

关键在于保租房到底和哪类出租房源在竞争。

通常情况下，保租房的建筑面积标准不超过70平方米，以小户型为主，常见户型包括一居室、二居室等，适合单身人士、夫妻或小家庭居住。仅有少量项目会根据实际需求设置少量三居室或更大户型。

部分由宿舍厂房等改造的保租房面积甚至在20-45平方米。

本次上海收购的二手房也是50方左右的老破小。

也就是说，未来你个体房东想要有个可观的租金收益，只能找一找三房房源，或者是在中高端的市场搏一搏。

再换句话说，非核心地段的老破小可能没啥价值了。