自证监会【2025】63 号文件明确将商业不动产纳入公募REITs试点范围，中国REITs市场的资产类型和制度体系进一步拓展，为酒店等经营性不动产的证券化提供了重要政策基础。而伴随政策红利持续释放，市场机制正不断完善，并推动投资者教育更加深入，中国酒店REITs有望形成独具特色的发展路径。

仲量联行大中华区酒店及旅游地产事业部董事总经理周涛表示：“酒店REITs的发展将为中国酒店业注入新活力，这不仅有助于盘活存量资产、优化资本结构，还能推动行业向专业化、精细化、可持续化方向转型。这也意味着，投资者能有更丰富的资产配置选择，酒店运营商有了更灵活的资本运作空间，酒店行业正迎来一个更加成熟、透明、高效的资产管理新时代。”

多维度驱动

酒店资产“拥抱”公募REITs

伴随房地产步入存量时代，政策持续导向盘活存量、做优增量、提高直接融资比重等方面，以提升资本市场服务实体经济的能力。在此宏观背景下，引入酒店等经营性不动产资产成为丰富REITs市场业态、持续优化市场结构的重要选择。

对企业而言，经历了经济高速发展后，以央国企及平台公司为代表的“业主”所持优质酒店部分已成为沉淀资产，这些存量资产亟待通过资产证券化进行盘活，并促使企业提升资本运作效率、优化资产负债结构。与此同时，通过REITs实现资金回收，并在监管要求下用于主营业务相关投资或偿债安排，也有助企业形成“投融管退”的良性循环机制。

对投资者而言，酒店资产具有更强的经营属性，相较于“以稳定租金收入为主”的传统不动产或基础设施类资产，其收入与宏观经济及运营能力关联度较高。此外，酒店REITs在一定程度上呈现出收益弹性与流动性特征，更能为投资者提供“差异化”的资产配置工具，但其也对信息披露、运营管理及风险定价提出了更高要求。

三支酒店相关REITs已申报

“三大因素”产生关键影响

截至今年3月31日，国内已有三支与酒店资产相关的商业不动产REITs项目进入申报流程，即华安锦江封闭式商业不动产REITs（锦江国际旗下21家酒店），华泰紫金华住安住REITs（广州美居/全季与上海桔子水晶三家酒店），国联安复星商业不动产REITs（海南三亚亚特兰蒂斯）。

仲量联行认为，未来“三大因素”将会对酒店REITs产生显著影响：其一是“收入结构及酒店管理模式”。

不同类型酒店呈现出的差异化特征，例如有限服务酒店由于附属业态相对简化、收入结构清晰，在提升运营效率与单位面积产出上更有利；高星级或全服务酒店因业务构成更多元，收入来源及成本结构相对复杂，现金流更具不确定性，对运营管理能力有更高要求；全权委托模式下的国际品牌酒店，由于管理合同中规定“印章和账户由运营方管理”，与当前公募REITs要求“由基金管理人管理印章和账户的规定”存在差异，其进入国内公募REITs市场存在极大挑战。

其二是现金流的稳定性与可持续性。公募REITs对于底层资产现金流的稳定性和可预测性、资产长期经营能力与抗周期性高度重视，酒店纳入公募REITs后，市场对影响底层资产现金流的周期性投入、运营能力、竞争力等方面都会非常关注。

其三是扩募能力与资产持续注入机制。其促使REITs底层资产管理人（如基金公司、证券公司）不断增加酒店资产管理领域的知识储备，从资产获取、投后管理、组合优化等多个维度夯实能力，保障酒店REITs未来的长期发展。

成熟市场经验引领

中国酒店REITs蓝海启航

仲量联行基于对美国、日本、新加坡酒店REITs的深入研究发现，全球REITs市场具有“资产类型多元化、市场格局分化、专业管理是标配、直接投资渠道占比高”四大关键趋势。但考虑到不同市场在制度安排及发展阶段上的差异，相关经验需要结合本土实践加以审慎借鉴。

首先，美日新的传统酒店在REITs资产包中虽占主导地位，但服务式公寓、养老社区、学生公寓、共居产品等正扩张酒店REITs的市场边界。再者，这些国家的REITs市场基本呈现“一超多强”格局，少量REITs掌控大部分高价值资产，中小玩家则深耕细分领域，通过创新的投资策略和商业模式实现可观收益率。同时，市场的主要投资者也是养老基金、主权财富基金等金融机构，个人投资者的参与度相对不高。随之，专业酒店资产管理公司、专业第三方资产经理人也正逐渐取代传统的业主代表。此外，上述市场中直接投资酒店REITs的交易占比最高，直投渠道具备更高控制权、定制化方案及非公开市场交易的机会，但对资源投入、专业能力及尽调深度要求极高，这也是专业经纪商发挥关键作用的领域。

如今，AI加持下的科技发展日新月异，全球各地的REITs产品也在不断拥抱创新，头部企业正大力投入技术应用、数据分析与可持续发展，提升资产表现。同时，实践数字平台与房地产通证化 (tokenized real estate)投资正推动酒店资产投资的普惠化，正逐步降低准入障碍，推动更广泛的市场参与。