4月24日，上海土地市场正式发布2026年第四批次住宅用地出让公告。

本批次共推出5幅涉宅地块，分布于浦东、虹口、闵行、青浦四区，总出让面积约10.12万平方米，起始总价合计约82.73亿元。现场交易会定于5月28日举行。

从区域分布看，市中心供应有所增加，虹口区一口气推出两幅地块，分别位于四川北路板块和瑞虹板块；浦东新区南码头板块也有一幅宅地亮相。与此同时，闵行浦江镇和青浦重固镇各推出一幅地块。

虹口：两幅地块8万+起拍，单价不低但总价可控

起始楼面价最高的是虹口区C080403单元hk153-02地块（公告号202603002），达到80004元/㎡。该地块位于瑞虹板块，四达路与欧阳路交汇处，出让面积6099.68㎡，容积率2.5，起始总价12.2亿元。周边有金茂璞元等新建项目，邻近10号线邮电新村站。

另一幅虹口区C080301单元hk306-Q8地块（公告号202603001），紧邻临平路，起始楼面价79999元/㎡，起始总价14.23亿元，与前者基本持平。

回顾2025年，虹口区虽然只成交了3宗涉宅用地，但总金额达175.9亿元，位列全市第二。其中金茂联合庆隆以89.64亿元竞得瑞虹新城地块，楼板价11.75万元/㎡，溢价率38.2%；绿城以64.72亿元、溢价率46.33%拿下北外滩地块，楼板价高达12.66万元/㎡。

相比去年这两宗大体量、高总价的地块，本次虹口两幅地块体量小、总价12-14亿，对房企资金要求相对友好。无论是中小房企寻求市区布局，还是头部企业补仓，都具备一定吸引力。

那么，这两幅地块能否延续去年虹口的高溢价，甚至创造新地王？我们且拭目以待。

浦东：南码头内中环地铁宅地，起拍5.86万/㎡

浦东新区Z000302单元14-03e、14-04a地块，起始楼面价58599元/㎡，起始总价24.91亿元，位于南码头。值得注意的是，该地块去年11月由商务办公用地（C8）调整为三类住宅组团用地（Rr3）。

从地段来看，这幅地块有几个不容忽视的标签：

首先是“真地铁盘”。地块距离6号线临沂新村站仅约300米，步行可达。在上海内中环区域，这样的地铁距离属于稀缺配置。

其次是板块断供已久。南码头板块近年来鲜有新盘入市，周边以老旧小区为主，积压了不少地缘性改善需求。此次推出一幅2.5容积率、约1.6万方体量的宅地，虽然不算大，但能一定程度上缓解区域新房荒。

第三是规划预期清晰。地块南侧紧邻白莲泾，正处于规划中的世博水环沿线。世博水环是浦东重点打造的滨水公共空间项目，未来沿线景观、慢行系统、公共配套将逐步落地。对于住宅项目而言，临水而居、出门见绿，是一个实实在在的加分项。

当然，这幅地块也并非没有短板。地块周边城市界面谈不上高大上，以沿街底商为主；6号线本身运力尚可，但换乘便利度不如2号线、4号线等主干线路。不过对于南码头这样一个长期缺新盘的板块来说，瑕不掩瑜。

闵行浦江：低密大地块，但板块去化压力不容忽视

闵行区MHPO-1305单元1-4-12地块，出让面积约7.98万㎡（本次最大），容积率仅1.05，起始楼面价31000元/㎡，起始总价约25.97亿元。地块距离8号线芦恒路站约1公里，周边教育（上师大附属闵行第三小学）、商业（浦江城市生活广场、红星国际广场、欢乐颂）配套较为成熟。

不过，当前浦江板块的市场热度有所下滑。板块内代表性项目象屿天宸雅颂，去年4月首开，截至目前累计推盘881套，网签去化率约52%。这一去化速度在上海市场中并不算突出。

对于这幅容积率1.05的低密地块，如何通过产品力突围，将是拿地企业需要仔细考量的问题。31000元/㎡的起拍楼面价留有合理空间，但近26亿的总价门槛也不低，预计参拍房企以国央企或深耕闵行的开发商为主。

青浦重固：保利已提前发布招标，起拍价小幅上涨

青浦区QPS5-0001单元36a-02地块，起始楼面价16000元/㎡，起始总价约5.4亿元，为本批次门槛最低的地块。地块位于重固板块，北侧是保利虹桥和颂·IN255，南侧是保利虹桥和颂西岸，恰好被保利的两个项目夹在中间。

其中，保利虹桥和颂西岸为去年四批次土拍中保利所拿，地块编号36b-01，楼面价15500元/㎡。本次出让的36a-02地块，起拍楼面价正好高出500元/㎡。

值得关注的是，4月22日，保利发展旗下上海保劭置业有限公司已发布该地块的招标计划公告，项目总投资13亿元，建安费4.1亿元。从这一动作来看，保利对该地块的获取意向较为明确。其他房企若要参与竞争，需要在溢价上有所准备。

小结

整体来看，本批次供地结构较为清晰：

虹口两幅内环地块，起拍单价高但总价可控，能否延续去年高溢价，是最大看点；

浦东内中环地铁宅地，板块断供多年，世博水环规划加持，自住逻辑扎实；

闵行浦江低密大地块，考验产品力与去化能力，适合有深耕经验的房企；

青浦重固小体量地块，保利意向明确，其他房企介入空间有限。

5月28日现场交易会，值得关注各幅地块的报名情况及最终溢价表现。