来源:凤凰网风财讯fengcaixun作者W=T=T
房地产A股和H股的2025年年报披露即将正式收官,部分房企也已披露2026年一季度报。根据Wind万得数据,A股上市房企2025年出现亏损的比例已超过75%,相较2024年亏损比例持续扩大。
这意味着,一年忙活下来,A股已经有四分之三的上市房企是亏钱发展;而港股房企同样,盈利和亏损房企的比例差距逐渐扩大。
2025年,谁赚得最多?
根据Wind万得数据,若仅统计以房地产开发为主业的A股和H股上市房企的成绩,归母净利润TOP5是——
华润置地(盈利254亿元)、
中海地产(盈利126.9亿元)、
滨江集团(盈利21.16亿元)、
中国金茂(盈利12.53亿元)、
保利发展(盈利10.35亿元)、
招商蛇口(盈利10.24亿元)。
但如果以Wind房地产板块定义,2025年A股归母净利润的正序列TOP5房企分别是:
滨江集团(盈利21.16亿元)、
南京高科(盈利18.30亿元)、
陆家嘴集团(盈利12.26亿元)、
中国国贸(盈利12.02亿元)、
浦东金桥(盈利10.74亿元)。

可以发现,“经营性不动产”已经全面上桌,重要性空前凸显。
要知道,南京高科、陆家嘴集团、浦东金桥等“主营产业园”的企业,营收规模仅在数十亿,营业收入远不及“千亿级”的开发型房地产企业。但当房地产进入存量时代,上述拥有大量持有型资产的企业,利润可持续发展能力明显更强。
港股方面亦然,率先布局“经营性不动产”赛道的华润置地,在净利润方面明显领先,成为“利润王”。中海地产作为老牌管控高手也算“宝刀未老”。保利发展和招商蛇口明显需要加码经营性资产赛道,以提升净利润发展空间。
同样的原理,物业管理一类轻资产服务型企业,净利润的优势也开始放大。例如招商积余2025年的归母净利润6.55亿元,已经排到了城投控股之前。南都物业、新大正等物业服务上市公司,全面挺进利润TOP30行列。
房地产的生存逻辑,的确大变天了。
2025年谁亏得最多、跌得最惨?
根据Wind万得数据,2025年A股归母净利润的“倒序TOP5”房企分别是:
万科A(亏损885.56亿元)、
华侨城A(亏损144.96亿元)、
金地集团(亏损132.81亿元)、
华发股份(亏损94.96亿元)、
信达地产(亏损78.75亿元)。

“资产减值损失”作为近年影响房企净利润的最大因素之一,2025年这一指标的TOP5则是:
万科A(-219.29亿元)、
华侨城A(-86.37亿元)、
保利发展(-64.84亿元)、
华发股份(-57.3亿元)、
信达地产(-46.93亿元)。
同时,2025年归母净利润降幅TOP5的A股上市房企是:
西藏城投(-4504%)、
华发股份(-1095%)、
沙河股份(-1014%)、
京能置业(-970%)、
信达地产(-904%)。

两个意料之外的“差生典型”
你能想到吗,上面3个“差生榜”均提名的,只有信达地产、华发股份。前者在“房企暴雷潮”中依托AMC一度快速做大做强;后者则是近年“国进民退”进程中,率先冲进全国房企TOP10的老牌区域性国企。
“信达地产到底怎么了?”
或许不少人会不禁提问,从2015-2016年背靠中国信达,以“金融 地产”模式在全国耗资超439亿“疯狂抢地”的信达地产,曾经规模快速扩张、营收利润双增多么辉煌,如今为何急速下滑?
实际上,信达地产在2024年便出现“首次亏损”,一年亏掉7.84 亿元。这背后,伴随房地产调整,信达地产2022年后承接的大量房企纾困项目,曾经高价拿下的地块、布局在三四线和弱二线的存量项目,都面临资产沉淀和贬值压力,2025年公司被迫计提大额存货跌价(资产减值损失46亿元)。
同时,纾困项目的债权、对外财务性投资等问题爆发,2025年信达地产的信用减值也高达15.76亿元。两项减值占全年亏损额的79%,是巨亏的最大推手。
而就在业绩开始恶化的2024年,信达地产原董事长石爱民、总经理郭伟、原副总经理陈瑜等高层集体辞任。
直到2026年高管的震荡仍在持续。自2026年3月以来,信达地产已连续发布多份高管辞职公告,涉及董事、独立董事及副总经理等多个核心岗位。尤其今年4月13日,信达地产董事长邓立新辞去公司全部职务,这距离其接任董事长还不到2年,原定任期至2027年2月,此次提前离任,让公司的“自我纾困”受到质疑。
华发股份的“突然衰颓”,原因相似。
在当前市场状况下,华发股份早期在上海、南京、武汉等地获取的高价地项目面临严重的减值压力,公司不得不在2025年计提了约57.30亿元的巨额存货跌价准备,导致归母净利润出现惊人的-1095.54%降幅,也创下上市22年来的首次净利润亏损(达到94.96亿元)。
不过华发股份2025年营业收入834.26亿元,同比增长38.85%;经营性现金流净额保持正向,这一次似乎是其集中释放积累的潜在风险,而做出一次主动的财务“大洗澡”。
但地产行业逐渐将彻底告别旧模式,曾经的“地产一哥”们一个个倒下,反倒是曾经的边缘角色们,凭借核心资产自持运营、深耕地产服务,展现出稳定的利润表现。因而当高价存量土地减值集中爆发后,部分开发商真的能回到营收上行、利润稳定的局面吗,尚待市场给出答案。
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