来源：凤凰网风财讯fengcaixun作者W=T=T

房地产A股和H股的2025年年报披露即将正式收官，部分房企也已披露2026年一季度报。根据Wind万得数据，A股上市房企2025年出现亏损的比例已超过75%，相较2024年亏损比例持续扩大。

这意味着，一年忙活下来，A股已经有四分之三的上市房企是亏钱发展；而港股房企同样，盈利和亏损房企的比例差距逐渐扩大。

2025年，谁赚得最多？

根据Wind万得数据，若仅统计以房地产开发为主业的A股和H股上市房企的成绩，归母净利润TOP5是——

华润置地(盈利254亿元)、

中海地产(盈利126.9亿元)、

滨江集团(盈利21.16亿元)、

中国金茂(盈利12.53亿元)、

保利发展(盈利10.35亿元)、

招商蛇口(盈利10.24亿元)。

但如果以Wind房地产板块定义，2025年A股归母净利润的正序列TOP5房企分别是：

滨江集团(盈利21.16亿元）、

南京高科(盈利18.30亿元)、

陆家嘴集团(盈利12.26亿元)、

中国国贸(盈利12.02亿元)、

浦东金桥(盈利10.74亿元)。

可以发现，“经营性不动产”已经全面上桌，重要性空前凸显。

要知道，南京高科、陆家嘴集团、浦东金桥等“主营产业园”的企业，营收规模仅在数十亿，营业收入远不及“千亿级”的开发型房地产企业。但当房地产进入存量时代，上述拥有大量持有型资产的企业，利润可持续发展能力明显更强。

港股方面亦然，率先布局“经营性不动产”赛道的华润置地，在净利润方面明显领先，成为“利润王”。中海地产作为老牌管控高手也算“宝刀未老”。保利发展和招商蛇口明显需要加码经营性资产赛道，以提升净利润发展空间。

同样的原理，物业管理一类轻资产服务型企业，净利润的优势也开始放大。例如招商积余2025年的归母净利润6.55亿元，已经排到了城投控股之前。南都物业、新大正等物业服务上市公司，全面挺进利润TOP30行列。

房地产的生存逻辑，的确大变天了。

2025年谁亏得最多、跌得最惨？

根据Wind万得数据，2025年A股归母净利润的“倒序TOP5”房企分别是：

万科A(亏损885.56亿元)、

华侨城A(亏损144.96亿元)、

金地集团(亏损132.81亿元)、

华发股份(亏损94.96亿元)、

信达地产(亏损78.75亿元）。

“资产减值损失”作为近年影响房企净利润的最大因素之一，2025年这一指标的TOP5则是：

万科A(-219.29亿元)、

华侨城A(-86.37亿元)、

保利发展(-64.84亿元)、

华发股份(-57.3亿元)、

信达地产(-46.93亿元)。

同时，2025年归母净利润降幅TOP5的A股上市房企是：

西藏城投(-4504%)、

华发股份(-1095%)、

沙河股份(-1014%）、

京能置业(-970%)、

信达地产(-904%)。

两个意料之外的“差生典型”

你能想到吗，上面3个“差生榜”均提名的，只有信达地产、华发股份。前者在“房企暴雷潮”中依托AMC一度快速做大做强；后者则是近年“国进民退”进程中，率先冲进全国房企TOP10的老牌区域性国企。

“信达地产到底怎么了？”

或许不少人会不禁提问，从2015-2016年背靠中国信达，以“金融 地产”模式在全国耗资超439亿“疯狂抢地”的信达地产，曾经规模快速扩张、营收利润双增多么辉煌，如今为何急速下滑？

实际上，信达地产在2024年便出现“首次亏损”，一年亏掉7.84 亿元。这背后，伴随房地产调整，信达地产2022年后承接的大量房企纾困项目，曾经高价拿下的地块、布局在三四线和弱二线的存量项目，都面临资产沉淀和贬值压力，2025年公司被迫计提大额存货跌价（资产减值损失46亿元）。

同时，纾困项目的债权、对外财务性投资等问题爆发，2025年信达地产的信用减值也高达15.76亿元。两项减值占全年亏损额的79%，是巨亏的最大推手。

而就在业绩开始恶化的2024年，信达地产原董事长石爱民、总经理郭伟、原副总经理陈瑜‌等高层集体辞任。

直到2026年高管的震荡仍在持续。自2026年3月以来，信达地产已连续发布多份高管辞职公告，涉及董事、独立董事及副总经理等多个核心岗位。尤其今年4月13日，信达地产董事长邓立新辞去公司全部职务，这距离其接任董事长还不到2年，原定任期至2027年2月，此次提前离任，让公司的“自我纾困”受到质疑。

华发股份的“突然衰颓”，原因相似。

在当前市场状况下，华发股份早期在上海、南京、武汉等地获取的高价地项目面临严重的减值压力，公司不得不在2025年计提了约57.30亿元的巨额存货跌价准备，导致归母净利润出现惊人的-1095.54%降幅，也创下上市22年来的首次净利润亏损（达到94.96亿元）。

不过华发股份2025年营业收入834.26亿元，同比增长38.85%；经营性现金流净额保持正向，这一次似乎是其集中释放积累的潜在风险，而做出一次主动的财务“大洗澡”。

但地产行业逐渐将彻底告别旧模式，曾经的“地产一哥”们一个个倒下，反倒是曾经的边缘角色们，凭借核心资产自持运营、深耕地产服务，展现出稳定的利润表现。因而当高价存量土地减值集中爆发后，部分开发商真的能回到营收上行、利润稳定的局面吗，尚待市场给出答案。