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地产拖累沉疴未除，整合与转型箭在弦上，南山控股的救赎之路才刚刚开始。

中房报记者 李叶丨北京报道

舒谦升任董事长一年后，南山控股交出了一份并不乐观的年度答卷。

4月28日晚间，南山控股发布了2025年年报。2025年，公司实现营业收入130.63亿元，同比上升55.55%。然而归属母公司净利润却录得亏损19.70亿元，较2024年亏损17.73亿元进一步扩大，亏损幅度同比增加11.11%。

经记者粗略计算，2024年、2025年这2年，南山控股累计亏损达37.43亿元，比2019年~2023年这5年的盈利总和还多。

进入2026年，这一趋势似乎仍在继续。2026年一季度报告显示，南山控股一季度营业收入为13.66亿元，同比下降66.35%；归属母公司净利润亏损1.43亿元，同比由盈转亏。

去年，南山控股经历了一系列人事换防。其中，最直接的就是董事长职位的更迭。

2025年1月10日，南山控股原董事长杨国林、原副董事长王世云以及原总经理舒谦集体递交辞呈，一度引发市场猜测与热议。对于南山控股此番高层“换血”的原因，业内有分析人士认为或涉及公司战略调整、结构优化等多个方面。3天后，微妙的反转出现，南山控股发布第七届董事会第十六次会议决议公告，选举舒谦为公司新任董事长。

这也是近4年来，南山控股迎来的第4任掌门人。

舒谦升任董事长前，南山控股就已出现亏损。可见，其肩负着“扭转乾坤”的艰巨任务。只是，从年报数据来看，要解决这一业绩颓势并非一日之功。

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地产业务成拖累

房地产业务是南山控股营业收入的主要来源。

2025年，南山控股旗下房地产业务实现营业收入为84.54亿元，占总营业收入的64.72%，同比增长99.01%，是全年营业收入增速最主要的推动力。

也是因为房地产，使公司出现大幅亏损。

南山控股在年报中表示，受房地产市场整体行情影响，基于审慎原则计提资产减值及合作项目投资损失有所增加。根据公告，南山控股2025年度计提的资产减值损失高达10.96亿元，同时信用减值损失也达到6.13亿元。这两项合计超过17亿元，预计减少归属母公司净利润15.91亿元，占全年亏损总额的80.76%。

截至2025年12月31日，公司房地产开发业务已布局16个城市，累计开发项目达69个（含待建及表外合作项目），其中在售项目40个；累计可运营项目（含筹备）20个，其中在运营（含代管）项目7个。报告期内，公司无新增土地储备，截至年末剩余可开发建筑面积为54.16万平方米，较上年末减少3.1万平方米。

南山控股旗下多个房地产项目在近些年来也遭受非议。

2023年，成都南山凌峯项目交房后，不少业主在人民网“人民投诉”栏目纷纷投诉项目质量问题：实际施工不按图纸施工，楼盘外立面、电梯、绿化严重减配等问题。

2024年，因大幅下调房源备案价（同户型短期差价近300万元），深圳南山赤湾汇广场项目引发业主维权，遭投诉价格欺诈、违背承诺。此事持续发酵，不仅拖累项目后续销售，也让南山地产的口碑下跌。

2025年7月，南山悦时光出现“均价2.75万元/平方米”的低价房源，相较周边金地名峰、振业峦山谷单价直接便宜了1万元/平方米，引发热议。此后，有南山悦时光项目业主在领导留言板反映，项目交付时存在漏水、瓷砖鼓包、墙面开裂、防火圈缺失等质量问题。

与此同时，多个项目现房在售多年，去库存进度依然缓慢。比如“开云府”在2023年5月首次开售，3年过去了依旧没卖完。

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高管换防引猜想

在此背景下，南山控股及其母公司中国南山集团的人事换防，备受关注。

南山控股是中国南山集团旗下的上市公司，招商局集团为中国南山集团‌第一大股东‌‌‌。自‌2024年10月起‌，中国南山集团被‌正式纳入招商局管理体系‌，参照‌二级公司‌进行管理‌‌。

因为这层关系，此次南山控股高管的调整，有着非常浓厚的招商局身影。

现任董事长舒谦早期曾在招商港口旗下的深圳赤湾国际货运代理做过会计、财务部副经理，也在招商港口的前身深圳赤湾港航做过经营部业务主管。

在中国南山集团，舒谦先后出任过集团研究发展部助理总经理、副总经理、总经理、中国南山旗下深圳赤湾石油基地股份董事兼副总经理、以及宝湾物流控股总经理、董事长。2025年1月，舒谦还被聘任为中国南山集团党委书记、总经理。

源于职位的变化，舒谦薪酬的披露也发生改变。在南山控股2024年年报中曾披露舒谦的薪酬为117.26万元，2025年的年报中则显示其从公司获得的税前报酬总额为零。

记者注意到，从舒谦2018年初次在南山控股露面，到现在不足7年。不长的时间内，其已经完成了从中国南山集团到南山控股的双重跃升。

遗憾的是，由于房地产行业进入深度调整期，南山控股的盈利水平呈持续下滑态势。2021年~2025年，南山控股归属母公司净利润分别为9.76亿元、6.81亿元、1.47亿元、-17.73亿元、-19.70亿元，同比分别下降24.54%、30.24%、78.41%、1305.89%、11.11%。

除去对南山控股的直接关注，市场还将眼光投向中国南山集团。有观点认为，招商系高管近期密集空降中国南山集团，意在对其业务进行整合优化。

2025年11月18日，招商蛇口原董事长、招商局集团副总经理蒋铁峰出任中国南山集团董事长，正式分管该平台。有熟悉招商局的人士在接受媒体采访时表示，过往招商局对中国南山集团并不算强管控，如今纳入招商局体系，急需一位高级别的领导统筹管理，蒋铁峰无疑是理想人选。

紧随其后，2026年3月，招商蛇口副总经理、总法律顾问刘晔调任中国南山集团党委副书记。这一变动进一步引发解读，称是招商局对问题平台的强制接管，更是一场风险兜底。“用最可靠的‘嫡系团队’，接管棘手的资产，守住不发生系统性风险的底线。”

值得一提的是，在2025年初，拥有招商系背景的胡润结、严阵已分别出任中国南山集团财务总监、副总经理。

梳理资料可见，胡润结曾担任深圳招商地产、深圳市招商创业有限公司财务部高级经理、资产管理部助理；严阵则先后在招商蛇口北京公司、招商蛇口成本管理部、招商蛇口海南公司等任职。

目前，严阵除担任中国南山集团党委委员、副总经理外，还兼任深圳市南山房地产开发有限公司（以下简称“南山地产”）的董事长，同时统管南山控股旗下宝湾产城平台。

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转型前路

2月6日，中国南山集团召开2026年工作会议，招商局集团党委副书记、董事、总经理石岱出席会议并强调，“十五五”是中国南山“转型脱困、发展突围的关键期”。

从南山控股的2025年表现来看，转型的前路仍然漫长。

除去房地产外，南山控股还有制造业、仓储物流和产业园区等业务。其中，制造业是其第二大重点业务；仓储物流业务则被其为战略性业务。

2025年，南山控股制造业业务营业收入21.79亿，占总营业收入16.68%；仓储物流业务年内营业收入18.53亿，占总营业收入14.19%；产业园区业务营业收入4.49亿，占总营业收入3.44%。

从同比趋势来看，制造业业务在2025年得到发展，营业收入上涨47.53%；仓储物流业务的营业收入同比去年降幅4.0%；产业园区业务营业收入出现24.39%的大幅下滑。

仓储物流是南山控股目前覆盖面最广的业务。报告期内，宝湾物流实现广州黄埔宝湾、 佛山南海宝湾、江门鹤山宝湾、杭州北宝湾、合肥肥东宝湾等37个屋顶光伏项目并网发电，截至2025年12月31日，累计并网42个项目。在全国范围内拥有或管理86个智慧物流园区，运营、管理和规划在建（含待建项目）仓储面积逾990万平方米。同时，宝湾物流仓库平均使用率为92.9%，同比提升4.2%。

值得一提的是，依托宝湾底层资产已形成物流基金、公募REITs。不过年报显示，作为华泰宝湾物流REIT原始权益人，宝湾物流报告期内缴纳项目出表所得税影响公司业务经营净现金流10.70亿元，同比下降11%。

在南山控股2025年年度董事会上，舒谦展望，2026年是“十五五”规划开局之年，公司正处于新旧动能转换、风险防控承压的关键时期。唯有把困难预判得更充分、把问题剖析得更深入、把办法谋划得更周全，才能主动扛起责任担当，全力以赴打赢攻坚克难、化险为夷的硬仗。

地产拖累沉疴未除，整合与转型箭在弦上，南山控股的救赎之路才刚刚开始。