来源凤凰网房产 作者WTT

今年自春节之后，二手房市场便表现出逐渐升温的态势，但“小阳春”之后的下行、部分城市的萎靡都让不少人充满疑惑，并可能产生一些误判。

误判一、房价还要大跌？

中指院数据显示，4月百城二手住宅均价12733元/平，环比下跌0.46%。其中，一线城市环比跌0.16%，二线城市跌0.51%，三四线城市跌0.54%。

由此有些人觉得，小阳春之后二手房“现原形”，房价还要大跌。

实际上，几乎每年春节后、开学季都会出现二手房“小阳春”，尤其是核心城市以及部分城市的学区优势区域，二手房上调挂牌价的情况更为明显。到4月和5月，市场热度普遍会逐渐回调，属于正常规律。

但2026年，部分城市的二手房即使回调，当前成交量依然强于去年同期，也让房价有更多底气。

例如深圳，二手房成交量已于春节后第四周见顶，之后震荡下行态势。但是相较去年，今年以来二手房成交总量依然同比增长了8%；春节之后，房价则基本止跌了。总体而言今年楼市强于去年。

同样，北京、上海的二手房行情都处于历史较高水平。尤其上海，二手房成交量在4月创造了近十年同期的“新高”，5月10日更是出现了二手房网签成交量有纪录以来的最高值——1664套，截至当日的二手房累计总成交量突破10万套大关，日均成交量较去年明显提升。

相应的，上海二手房价率先企稳。国家统计局数据显示，2019年8月至今，上海二手住宅平均价格，有74个月环比上涨、6次持平。

因为结构性调整，部分三四线城市的房价也出现了一波“走稳态势”。例如，百城数据中聊城、东营、洛阳、北海、徐州、乌鲁木齐的4月二手房住宅价格均出现环比上涨。

误判二、未来还有全面大涨？

根据高盛、摩根大通、花旗等国际投行的预测，中国只有一线城市可能再出现房价较为明显的上调，其它城市无望。

中国楼市是未来形态很可能是“二八分化”——即20%人口持续流入的核心城市核心区域，未来房价能逐步筑底；人口流出的低能级城市，去库存周期仍漫长，甚至陷入“鹤岗化”。

强一二线核心区在“改善需求”支撑下，好房子的年均涨幅可能实现1%-3%；而三四线及以下城市，甚至某些人口流出库存较高的弱省会城市，房价或保持年均-8%至-15%的跌幅。

误判三、很少人买房子了？

楼市逐渐回暖，但市场对楼市会否反弹依然存在争议，这背后一个重要原因是“肉眼可见的买房信心，不如以往”。

但实际上，更客观从数据来看，楼市最糟糕的情况已经过去了，触底和拐点，是必然趋势。

4月全国二手房实时成交总价指数88万，与2025年11月相同（冰山总价指数根据成交总价中位数计算，反映成交结构和主流购买力）。

去年全国冰山总价指数下跌17%，说明购买力大幅缩水，2026年以来全国购买力止跌企稳显著，说明过去几年“购买力不断缩水”的状况已经止步。

伴随全国楼市购买力企稳，冰山指数显示，4月17城二手实时成交价格月度环比上涨；5月截至目前，25城成交量同比大涨27%，实时成交价格也保持上扬，市场整体趋势向好。

华泰证券分析师指出，地产价格指标可能较需求变化有所滞后，但我们认为房价降幅或将持续收窄、尤其是市值加权平均的房价有望止跌，地产对居民资产负债表的拖累有望大幅收窄，甚至消失。

今年1-4月全国22城二手房成交量同比降幅较去年4季度的24.4%大幅收窄至8.3%，二手房成交量同比增长较去年4季度的-25%转正至0.5%、一线城市地产成交回升幅度更为明显。

所以预计二手房成交边际企稳、一线及部分强二线城房价会出现回暖迹象。

-拐点2026系列·二手房真实走势-