观点网讯：5月20日，海口市自然资源和规划局发布了《海口市城镇开发边界内国有住宅用地自建房规划建设管控的若干意见（试行）（征求意见稿）》。

意见明确，自建房得“逢建必报”，不能绕开审批；另外按不同区域实行差异化管控，分成一般建设区、重点管控区和过渡管控区，各区的规矩不一样。

《海口市城镇开发边界内国有住宅用地自建房规划建设管控的若干意见（试行）（征求意见稿）》全文如下：

第一条 【制定目的】

为妥善解决历史遗留问题，进一步规范和加强我市城镇开发边界内国有住宅用地自建房的规划建设管理工作，依据《中华人民共和国城乡规划法》、《海南自由贸易港国土空间规划条例》等有关法律法规的规定，结合我市实际，制定本意见。

第二条 【适用范围】

本市国土空间总体规划所划定的城镇开发边界范围内的国有住宅自建房规划建设管控工作，适用本意见。

本意见所称国有住宅用地自建房是指个人在依法取得的国有住宅用地上建设的住房。

本意见所称建设，包括新建、改扩建、原状维修和C、D级危房原址重建等四种类型。其中，新建、改扩建须在合法取得的国有住宅用地上进行，原状维修和C、D级危房原址重建须在具有合法房产证明文件的建筑进行。

第三条 【管理原则】

国有住宅用地自建房须严格落实逢建必报要求，加强建设项目规划许可管理，严格审查住宅平面布局和建设工程设计方案，对项目规划报建进行批后规划核实。

第四条 【分区分类管控】

国有住宅用地自建房须依据国土空间规划、专项规划、重要城市公共与基础设施实施需要及城市更新需要等划定一般建设区，一般建设区中包含重点管控区和过渡管控区，建立差异化国有住宅用地自建房管控规则。

第五条 【区域划定原则】

现状已形成的自建房集中连片区域，或能够延续城市历史文脉与价值、传统风貌的区域，应划定为一般建设区。

一般建设区内的下列区域，划定为重点管控区：

（一）已列入我市城市更新行动计划的区域（含市政府已批准或已开展前期工作未正式批准实施方案的城市更新改造项目）；

（二）已发布征收土地预公告的用地区域（自发布征收土地预公告之日起3年内）；

（三）详细规划中为城市蓝线、城市绿线、城市黄线、城市道路红线、公共管理与公共服务用地、公用设施用地、绿地与开敞空间用地、交通运输用地等公共服务及基础设施用地的；

（四）公（铁）路、高压电力廊道、油气输送管道两侧安全防护范围、机场安全控制范围；

（五）历史文化街区的核心保护范围、文物保护单位保护范围；

（六）依照法律法规需实施重点管控的其他区域。

一般建设区内的下列区域，划定为过渡管控区：

（七）已纳入土地征收预公告范围内，自下达土地征收预公告之日起超过3年，仍无具体实施计划的；

（八）详细规划中为城市蓝线、城市绿线、城市黄线、城市道路红线、公共管理与公共服务用地、公用设施用地、绿地与开敞空间用地、交通运输用地等公共服务及基础设施用地，但经征求相关职能部门意见，3年内暂无实施计划的；

（九）历史文化街区的建设控制地带、文物保护单位的建设控制地带。

第六条 【不同区域的管控要求】

一般建设区内，允许申请新建、改扩建、原状维修和C、D级危房原址重建。

其中，重点管控区、过渡管控区内原则上只允许原状维修。在确保中远期城乡规划实施时能够顺利征拆且拆迁成本可控的前提下，过渡管控区内可新建、改扩建或C、D级危房原址重建。属于本意见第四条第（五）项、第（九）项情形的，还应当符合相关法律法规、政策文件和规划要求。

城镇开发边界内未划定为一般建设区的区域，原则上不允许新建或改扩建。

第七条 【区域划定程序】

各区人民政府、各园区应结合实际情况，按照本意见规定的划定原则，划定本行政区划内的区域范围，向社会公布实施。同步抄送市自然资源和规划主管部门、市住房和城乡建设主管部门。

各区人民政府、各园区公布实施的区域范围，实行年度动态更新管理。

第八条 【新建类型管控要求】

位于一般建设区内可新建层数不得超过地上三层，建筑高度不超过12米，总建筑面积不超过300㎡的自建房。其中，位于过渡管控区内新建层数不得超过地上二层，建筑高度不超过9米，总建筑面积不超过200㎡。

规划用地面积大于130㎡的,建筑物基底面积不宜大于规划用地面积70%，院落占地面积应符合相关规定。建筑底层层高不得超过4.0米，第二、三层层高不得超过3.3米，禁止开挖地下室，并符合相关管控要求。

第九条 【改扩建类型管控要求】

位于一般建设区内确需增加房屋现状建设规模的住房困难群体，可在符合本意见第八条建设规模的前提下，向区审批主管部门提出申请。区审批主管部门会同自建房所在镇人民政府（街道办事处）调查确认，报区人民政府集体决策后，按流程办理改扩建手续。

第十条 【C、D危房重建类型管控要求】

经依法鉴定为C、D级危房的，位于一般建设区内可在符合本意见第八条建设规模的前提下申请原址重建。未划定为一般建设区的区域，原址重建层数不得超过地上二层，建筑高度不超过9米，总建筑面积不超过200㎡。且不得减少与周边现状建筑的间距，禁止开挖地下室。

第十一条 【建筑布局、风貌管控要求】

各区审批主管部门在审查自建房建筑布局及风貌时，应遵循延续现状肌理的原则，并综合道路等级、界面关系、城市风貌、采光、通风、消防、安全等要求，对建筑退线进行管控。

自建房外立面造型及装修风格应与周边住宅相协调；位于城市道路第一界面的,应严格管控建筑风貌，体现地域特色；位于风貌管控区的，设计方案中须增加风貌分析相关内容。

第十二条 【无法建设的解决路径】

因本意见导致无法在已取得不动产权证等合法权属证明的国有土地上开展新建、改扩建或C、D级危房原址重建活动的，权利人可向辖区人民政府指定的房屋征收主管部门申请实施征收，按照现行征收补偿安置标准给予权利人补偿；确因政府或其他原因无法实施征收的，辖区人民政府可通过产权置换、异地安置等多种方式予以解决。

第十三条 本意见具体应用问题由市自然资源和规划主管部门负责解释。各区政府、各园区可依据本意见制定相应管理实施细则。

第十四条 本意见的有效期限为3年，自印发后30日起开始施行，法律、法规、规章另有规定的，从其规定。