深圳，2026年5月26日——五一假期期间，多个城市开盘热销，甚至出现"日光盘"，今年楼市是否整体回暖？近日,戴德梁行发布《2026年一季度全国住宅市场研究》报告，分析显示：

房地产开发投资指标总体下行，局部市场积极信号有望带动信心改善

新开工面积及竣工面积持续缩减，住宅供应端焦点从“量”向“质”转变

小阳春延后发力，一季度新建商品住宅销售面积较上年同期下降13.1%

全国新建商品住宅销售均价持续下行，以价换量仍是市场主流

24城二手住宅成交分流七成市场需求，部分重点城市二手住宅销售面积环比涨幅超10%

房地产开发投资指标总体下行，局部市场积极信号有望带动信心改善

面对复杂多变的国际环境以及国内产业转型的多重压力，国内经济依然实现良好开局，第一季度国内生产总值达到33.42万亿元，同比增长5.0%。全国固定资产投资同比增长1.7%，增速由负转正。房地产开发投资继续拖累固投增长，同比降幅较上年同期有所扩大，如扣除房地产开发投资，全国固定资产投资增长4.8%。

一季度全国房地产开发投资17,720亿元，同比下降11.2%，较上年同期降幅仍扩大1.3个百分点。与房地产开发投资的走势趋同，一季度住宅开发投资13,531亿元，同比下降11.0%，与上年同期相比降幅扩大2.0个百分点。与此同时，少数重点城市新建商品住宅或二手住宅市场呈现局部活跃信号；土地招拍挂市场也出现高溢价成交案例，这些都为房地产市场信心的改善带来正向支撑。

图1 ：全国房地产及住宅开发投资走势变化

资料来源：国家统计局、戴德梁行研究部

新开工面积及竣工面积持续缩减，住宅供应端焦点从“量”向“质”转变

全国住宅新开工面积7,420万平方米，较上年同期下降22.0%，同比降幅较上年同期放缓了1.9个百分点；全国住宅竣工面积6,983万平方米，较上年同期下降26.5%，降幅较上年同期扩大了11.8个百分点。在房地产开发投资连续五年持续下行的背景下，今年第一季度住宅新开工及竣工面积同比降幅双双超过20%，意味着传统模式下供应端对“量”的追求已经彻底转变，取而代之的是“好房子”战略下对“质”的关注。

2026年政府工作报告中提出，将“因城施策控增量、去库存、优供给”作为着力稳定房地产市场的核心举措，供应端既要“控量”又要“供优”。针对于库存量大且去化困难的城市将严控其新增供应量，供应端也将呈现城市间的分化。结合开发投资的持续收缩，未来全国住宅新开工面积料将持续处于低位。

图2：全国住宅新开工及住宅竣工面积走势变化

资料来源：国家统计局、戴德梁行研究部

小阳春延后发力，一季度新建商品住宅销售面积较上年同期下降13.1%

虽然一季度末部分地区住宅市场亮眼表现，但全国新建商品住宅成交量尚未走出下行阴霾。一季度，全国新建商品住宅销售面积16,008万平方米，同比下降13.1%，降幅较上年同期扩大11.1个百分点。不同于2025年新年伊始重点城市经历的小阳春，2026年局部市场成交量增长自春节假期结束后才逐渐呈现，即一季度成交热度主要集中在季度末，在整体成交面积上尚未集中体现。

部分重点城市的市场回暖来自新建住宅市场及二手住宅市场的共同参与。特别是在置换升级等需求驱动下，二手房市场笋盘频现，交易热度提升也吸引更多购房需求的关注。而近年来开发投资的持续收缩也直接影响市场上新建住宅的供给量，加剧二手市场对新房市场的需求分流。另一方面，伴随“好房子”战略的大力推进落地，供给侧改革下的新规住宅将逐渐拉大与存量住宅的产品代际差，好位置、好社区、好配套、好环境等“好房子”产品将成为重塑住宅市场格局的重要一环。除直接购置新房外，卖旧买新等改善举措也有望丰富资金流入新房市场的路径，完善住宅市场的循环流通，激发市场活力。

图3：全国新建商品住宅销售面积走势变化

全国新建商品住宅销售均价持续下行，以价换量仍是市场主流

一季度全国新建商品住宅销售均价为每平方米9,321元，同比下降6.2%，较2025全年均价下降6.8%。季度销售均价持续下行并降至每平方米万元以下，反映出市场竞争下的价格博弈仍然持续，通过价格的理性回调来维系交易仍是当下楼市的主流趋势。

总体市场需求活跃度仍较疲软的同时，新建商品住宅项目定价总体谨慎，而二手住宅市场对住房购置需求的分流及卖家为促成成交而灵活下调的价格也对新建商品住宅价格体系构成压力。此外，结构性因素也一定程度影响均价变化幅度，结合国内24个重点城市新建商品住宅销售面积在全国的占比来看，已从2025年的14.2%降至一季度的12.3%。商品住宅价格相对较高的重点城市新建商品住宅成交面积占比进一步下滑，也在结构上拉低了全国新建商品住宅的销售均价。

图4：全国新建商品住宅销售均价走势

24城二手住宅成交分流七成市场需求，部分重点城市二手住宅销售面积环比涨幅超10%

一季度，24个重点城市二手住宅销售面积4,515.9万平方米，虽较上年同期下降10.4%，小阳春热度尚显不足，但受季节性因素影响，销售面积环比上季度却增加了2.2%，表明整体市场处于修复进程中，包括南京、沈阳、南昌、厦门、大连在内的部分城市二手住宅销售面积实现了超过10%的环比增长，释放出局部市场改善的积极信号。

与此同时，受到整体供应量持续下滑、新规产品与旧设计之间的代际差对后续资产价格影响的不确定性、需求端总体疲软等多重因素影响，重点城市新建商品住宅销售面积持续萎缩。而在存量市场二手住宅竞争更为激烈，价格调整也更为灵活、积极，大量二手笋盘不断吸纳刚需、刚改等需求的释放，尤其面临需求刺激政策时二手市场的反馈和效果往往更加直接。此消彼长的作用下，一季度24城二手住宅销售面积占一二手住宅销售总面积的比例达到69.7%，再创历史新高。可以预见，在楼市调整修复的进程中伴随着从增量市场向存量市场的转型，重点城市的二手住宅市场所吸纳的市场需求的占比将保持在较高水平。

图5：24个重点城市新建商品住宅与二手住宅成交面积季度走势及二手房占比

戴德梁行大中华区副总裁、华南及华中区董事总经理程家龙表示，依靠强刺激拉动楼市的时代已经过去，在构建房地产发展新模式的大框架下，将定价权和调节权交还给真实的市场供需。预计年内需求端的支持性政策还将持续出台，各地有望在信贷门槛、公积金优化、交易成本控制、调减购房限制等方面进一步发力，为市场修复保驾护航。政策托底的本质是为行业转型争取时间和空间，楼市的真正回暖，最终仍有赖于宏观经济的全面向好以及居民就业与收入预期的实质性改善。

戴德梁行研究院副院长、华南及华中区研究部董事张晓端分析预测，局部市场正在经历一场由内而外的信心重建：资金和风险偏好正加速向确定性集中，部分重点城市土拍市场中总价可控、禀赋优越的地块受到房企热烈追捧；核心城市的二手住宅销售趋向活跃也验证了核心城市充沛的内生需求，更释出局部暖意。随着“小阳春”滞后效应以及政策红利的进一步释放，预计市场将在震荡中维持“温和修复、持续分化”的趋势——核心一二线城市优质资产有望率先筑底，新规住宅凭借低容积率、高得房率及品质升级形成的“代际差”，削弱二手房降价对新房冲击，构筑稳定价格体系，激活置换链条；而缺乏产业与人口支撑的三四线城市，仍将面临漫长库存去化周期，房价持续承压。