机构化专业住房租赁，正成为规模化提升个人业主房源品质、推动“好房子、好服务、好城市”高质量发展的关键抓手。

近日，由新华网、自如研究院联合编撰，中国建设报支持的《2026中国城市长租市场发展蓝皮书》（以下简称《蓝皮书》）正式发布。在2026年政府工作报告明确提出“控增量、去库存、优供给”“有序推动安全舒适绿色智慧的‘好房子’建设”，以及《住房租赁条例》落地实施的背景下，这份蓝皮书首次系统揭示了当前中国住房租赁市场的结构性变化，并指向了一个明确方向：机构化专业住房租赁，是中国租房体验全面赶超国际水平的核心驱动力，也是规模化提升个人业主存量房源品质的最佳路径。

租客需求升级：“改善型租住”时代已来

租房，正在成为家庭居住升级的主动选择。《蓝皮书》提出了“改善型租房”的概念，即跳出“购房-置换”的传统居住升级链路，通过长期租房、以租养租甚至卖房租房，以租房实现家庭居住条件的升级。《蓝皮书》认为，改善型租房正成为居住升级的新选择。

数据印证了这一趋势。《蓝皮书》显示，当前我国租房人口规模达2.6亿，一线城市租房人口占比接近50%。与过去“租房只是买房前的过渡”不同，如今约80%的租客接受5-6年甚至更长时间的租房居住。

这种转变并非偶然。通过对比北京、东京、纽约、柏林四大城市的租住体验，可以发现，以北京为代表的我国机构化专业住房租赁，既贴合本土居住习惯，又在体验与效率上形成差异化优势，为全球住房租赁行业提供了可借鉴的中国式发展路径。

更深层次的变化来自租客结构，租客结构正在熟龄化、家庭化。2025年机构化房源客群中，30岁以上租客占比首次突破50%；与伴侣、孩子、父母共同居住的租客占比超70%，远超新市民合租群体。家庭群体回归租房市场，带来的是整租两居及以上户型成为主流，以及维修、保洁服务需求度分别高达98%和92%。

越来越多租客将租房作为家庭长期居住方式，对房屋硬装品质、软装品质以及周边配套、交通便利度等租住品质需求越来越强，对于“好房子”的支付意愿显著提升。

这些调研数据成为“租购并举”住房制度持续深化的有力印证。《蓝皮书》调研中约80%的租客愿为高品质硬装、品牌家电、省心服务提升支付意愿，“改善型租住”正在成为住房消费升级的重要方向。

存量房品质化改造：机构化专业力量破解供给瓶颈

与需求端持续升级相对应的，是供给端的结构性瓶颈。

《蓝皮书》显示，目前，全国住房租赁市场中个人出租占比超过90%。2024年全国重点40城租赁房源中，房龄超过20年的占比达39.2%。老旧房源普遍存在装修老化、设施陈旧、智能缺失、布局不合理等难点。

值得关注的是，分散的个人业主普遍缺乏专业改造能力、工程管控能力和长效运营能力，自主提质面临资金、技术、时间等多重约束。

一面是租客对“好房子”的迫切需求，一面是业主面对老旧房源“想改而不会改、不敢改”的现实困境。供需两端的温差，恰恰为专业力量的介入留出了空间。

正是在这样的背景下，业主的房屋资产管理理念开始悄然转变。从“自己打理”到“专业托管”，从“粗放出租”到“品质运营”，越来越多的业主愿意将房屋改造和出租管理交给专业机构。《蓝皮书》显示，超七成业主接受房屋改造后出租，近六成业主愿意选择长租机构托管出租。

与分散的个人房源相比，专业机构能够提供更稳定的租金、更规范的合同、更及时的维修和更完善的生活服务，有效减少“租金随意上涨、维修无人响应、安全难保障”等痛点，逐步获得更多业主的认可与信赖。

机构化专业住房租赁成为房源品质提升、存量住房盘活、资产保值增值的核心力量。

从“粗放经营”向“专业运营” ，从“好房子”到“好城市”

在破解“存量房品质升级”这一行业命题的过程中，头部企业已探索出可行的商业模式。《蓝皮书》以自如“增益租”为例：该模式为业主提供无差价、无空置期、收益有保底的专业资产管理服务，通过房屋焕新升级实现资产保值增值；为租客提供覆盖合租、整租、高端公寓等全品类居住产品，以及保洁、搬家、维修、全屋智能等全周期服务。

在北京十里铺北里小区的业主李先生，有一套70平米左右的两居室因装修风格过时、厨卫设施老化，即便降价也难觅租客。转机出现在把房子委托自如之后，自如经过专业设计后进行了全屋焕新：厨房配齐品牌家电，卫生间干湿分离并加装智能马桶，墙面采用环保涂料重新粉刷，还增加了全屋智能控制系统。

房源上架后吸引了多位意向租客，张女士便是其中之一。在看了十几套或厨房油污重，或卫生间有霉味的房源后。张女士表示，“它超出了我们对租房的想象，整洁、明亮、智能。特别是干净的厨房、卫生间很加分。”他们当场就签下了合约。

这个看似普通的租房故事，背后正式当前住房租赁市场结构性变革的一个缩影——专业机构正成为连接业主资产升级与租客品质需求的关键纽带。面对大量老旧存量房与日益增长的品质租住需求之间的矛盾，机构化专业住房租赁，正成为规模化、可持续地提升海量个人业主房源品质的最优解。

对行业而言，这一模式的意义超越了单个企业的商业探索，它为中国住房租赁市场从“粗放经营”迈向“专业运营”提供了一条可复制的路径。机构化企业通过标准化改造、数字化管理和全周期服务，将分散的存量房源转化为高品质租住产品，从根本上改变了传统租赁市场“小、散、乱”的格局。

对城市而言，高品质租住生活已成为城市高质量发展的重要支撑。《蓝皮书》指出，机构化占比越高的城市，房源品质越稳定、服务越规范，对新市民、青年人的吸引力越强。可以说，住房租赁体系的完善，已经不仅关系居住质量，更关系城市的人才吸引力与长远竞争力。

行业的有益探索，离不开制度的有力护航。2025年9月15日，我国住房租赁领域首部国家级行政法规《住房租赁条例》正式实施，明确提出“培育市场化、专业化住房租赁企业”。这意味着，机构化专业住房租赁的发展，已获得顶层制度的明确支持。

对比多个国际城市的机构化租住体验可以发现，我国住房租赁市场机构化率仍然偏低，因此，推动机构化率提升、实现行业高质量发展，更需政府与企业等多方协同发力。

面向未来，如果机构化专业住房租赁能够更大范围、更深层次地参与存量个人业主房源的提质与运营，越来越多的存量房源将焕发新生，数以亿计租房人口的居住品质将得到系统性提升。从“住有所居”迈向“住有优居”，正在从愿景变为现实。这是城市治理可量化、可感知的民生答卷，是高质量发展在居住领域最真实的落笔。

文/陈静思