五月的上海土地市场，异常烫手。

5月29日，2026年第四批集中土拍迎来收官日。当日仅出让虹口欧阳路、浦东南码头两宗地块，最终双双溢价成交：欧阳路地块由保利发展以总价14.3亿元摘得，溢价率17.21%；浦东南码头地块由保利置业以总价348837万元摘得，溢价率40.04%。

至此，第四批次5宗地块全部落槌，四宗溢价、一宗底价，总收金110.45亿元，平均溢价率33.51%。

土拍首日：

上海四批次土拍首日：大华40.72%溢价夺浦锦地王，上海城投力压金茂摘瑞虹宅地

Part.1

保利置业强势落子，34.88亿摘得浦东南码头地块

今日土拍的最大看点，非浦东南码头地块莫属。

这块自带“滨水基因”的内中环宝地，从挂牌起便备受瞩目。共吸引保利置业、建发、中海、绿城、招商&南山、金茂、华润&越秀、中建东孚、陆家嘴集团9家实力竞买人同台角逐。

地块的竞拍过程也是非常激烈，除了中海未参与报价外，其余企业都参与过报价，地块在111轮报价后触及中止价（40%溢价率），随即进入“竞高品质”环节。装修标准、公共设施、高端人才房——三项指标全部竞至封顶。封顶之后，第二轮竞价继续上演。

最终，被保利置业以348837万元的总价强势斩获，成交楼面价82062元/㎡，溢价率40.04%。市场预测，未来售价大概率在14万 /㎡。

能让保利置业如此果断出手，地块确实可圈可点。它位于浦东内中环，距内环高架直线约1.2公里，步行至6号线临沂新村站仅300米，是近四五年浦东出让的离内环最近的一块地。

生态是最大亮点：南侧直面白莲泾，全长22.3公里“世博水环”规划的核心组成部分。该规划去年发布，一期预计今年底建成，本地块恰在一期沿线。

产品条件也不差：容积率2.5，北限高70米、南限高40米，天然适合做高低配，北侧高层远眺陆家嘴，南侧滨水小高层或类洋房直面河道绿地。这样的底子，自然会引来实力派争抢。

不过，光鲜之下，短板同样清晰。地块周边老房子太多，城市界面较差。地块北侧、南侧河对岸、西侧产业园和商办，基本都是老旧建成区。也就是说，项目内部和南向滨水体验不错，但走出小区的外部观感并不理想。

因此，对保利置业来说，还存在着不小的考验，如何让设计方案与滨水景观、滨水设施协同，最大程度放大生态资源优势，把“滨水新规住宅”的产品逻辑讲透，从而弱化周边老房子多的影响。

另外值得一提的是，目前板块内在售的新房还有保利世博天悦，在售均价约18万/㎡，项目开发商为保利发展。一个是保利发展，一个是保利置业，“大小保利”同台对擂，同一个板块、同一块滨水热土，未来两个项目会形成直接竞争，还是合力抬升区域热度？这无疑成了本场土拍之外，又一个值得长期关注的看点。

Part.2

保利发展再落子，14.3亿摘得虹口欧阳路地块

与首日瑞虹地块12家房企围猎的火热相比，今日虹口欧阳路地块热度有所降温，但6家竞买的阵容仍不算弱。参拍方包括：中建东孚、招商&南山、保利发展、金茂&清能、绿城、越秀。

经过27轮竞价，保利发展以总价14.3亿元竞得该地块，楼面价93775元/㎡，溢价率17.21%。按当前成本和周边售价推算，未来售价大概率站上15万 /㎡。

从地块素质来看，欧阳路地块位于虹口区欧阳路街道，虽不在瑞虹核心区，但与瑞虹商圈直线距离不足1公里，可便捷共享其商业配套。1公里范围内环绕4号线、10号线、19号线三条轨交，以及鲁迅公园、虹口足球场，基础条件并不差。

但客观而言，这块地存在两个明显短板：一是地块形状不规整，设计难度较高，楼栋排布与朝向需花心思；二是周边城市界面与瑞虹板块差距较大，缺少高端居住区的纯粹感。这也解释了为何其参拍热度低于昨日瑞虹新城旁地块（12家参拍，楼面价约10.85万/㎡）。不过，现场竞价节奏紧凑，出价仍算果断。

值得关注的是，这已是保利发展在本轮土拍中拿下的第二宗地块。昨日，保利发展以底价约5.4亿元摘得青浦区重固地块，成交楼面价约15500元/㎡。本次土拍，保利发展共报名4宗地块，补仓意愿明确。

从2025年表现来看，保利发展在上海市场颇为稳健：全年实现权益销售额315.1亿元，位列上海市场前三；权益销售面积52.3万平方米，排名第一。这样的销售体量，决定了企业必须持续补充优质土储，以维持份额和开发节奏。

此次保利发展继青浦重固地块后再添内环宅地，一外一内，既保证了流量盘规模，也提升了品牌项目厚度。对保利发展而言，这不仅是土储的补充，更是巩固上海市场地位、优化土储结构的关键一步。

写在最后：

回顾第四批次土拍，昨日瑞虹地块12家争抢、青浦重固底价成交，今日浦东南码头9家激战至封顶、虹口欧阳路溢价17.21%——两日五宗地块，四宗溢价，总收金110.45亿元，平均溢价率33.51%。

信号很清晰：核心地段的核心资产，依然是房企争夺的焦点。但高溢价之后，产品力才是真正的考场。能拿下只是开始，能卖出溢价、赢得口碑，才是本事。

五月的上海土地市场落幕了，但房企的“内卷”，远未结束。