五月的上海土地市场,异常烫手。
5月29日,2026年第四批集中土拍迎来收官日。当日仅出让虹口欧阳路、浦东南码头两宗地块,最终双双溢价成交:欧阳路地块由保利发展以总价14.3亿元摘得,溢价率17.21%;浦东南码头地块由保利置业以总价348837万元摘得,溢价率40.04%。
至此,第四批次5宗地块全部落槌,四宗溢价、一宗底价,总收金110.45亿元,平均溢价率33.51%。

土拍首日:
上海四批次土拍首日:大华40.72%溢价夺浦锦地王,上海城投力压金茂摘瑞虹宅地
Part.1
保利置业强势落子,34.88亿摘得浦东南码头地块
今日土拍的最大看点,非浦东南码头地块莫属。
这块自带“滨水基因”的内中环宝地,从挂牌起便备受瞩目。共吸引保利置业、建发、中海、绿城、招商&南山、金茂、华润&越秀、中建东孚、陆家嘴集团9家实力竞买人同台角逐。
地块的竞拍过程也是非常激烈,除了中海未参与报价外,其余企业都参与过报价,地块在111轮报价后触及中止价(40%溢价率),随即进入“竞高品质”环节。装修标准、公共设施、高端人才房——三项指标全部竞至封顶。封顶之后,第二轮竞价继续上演。
最终,被保利置业以348837万元的总价强势斩获,成交楼面价82062元/㎡,溢价率40.04%。市场预测,未来售价大概率在14万 /㎡。

能让保利置业如此果断出手,地块确实可圈可点。它位于浦东内中环,距内环高架直线约1.2公里,步行至6号线临沂新村站仅300米,是近四五年浦东出让的离内环最近的一块地。
生态是最大亮点:南侧直面白莲泾,全长22.3公里“世博水环”规划的核心组成部分。该规划去年发布,一期预计今年底建成,本地块恰在一期沿线。

产品条件也不差:容积率2.5,北限高70米、南限高40米,天然适合做高低配,北侧高层远眺陆家嘴,南侧滨水小高层或类洋房直面河道绿地。这样的底子,自然会引来实力派争抢。
不过,光鲜之下,短板同样清晰。地块周边老房子太多,城市界面较差。地块北侧、南侧河对岸、西侧产业园和商办,基本都是老旧建成区。也就是说,项目内部和南向滨水体验不错,但走出小区的外部观感并不理想。

因此,对保利置业来说,还存在着不小的考验,如何让设计方案与滨水景观、滨水设施协同,最大程度放大生态资源优势,把“滨水新规住宅”的产品逻辑讲透,从而弱化周边老房子多的影响。
另外值得一提的是,目前板块内在售的新房还有保利世博天悦,在售均价约18万/㎡,项目开发商为保利发展。一个是保利发展,一个是保利置业,“大小保利”同台对擂,同一个板块、同一块滨水热土,未来两个项目会形成直接竞争,还是合力抬升区域热度?这无疑成了本场土拍之外,又一个值得长期关注的看点。
Part.2
保利发展再落子,14.3亿摘得虹口欧阳路地块
与首日瑞虹地块12家房企围猎的火热相比,今日虹口欧阳路地块热度有所降温,但6家竞买的阵容仍不算弱。参拍方包括:中建东孚、招商&南山、保利发展、金茂&清能、绿城、越秀。
经过27轮竞价,保利发展以总价14.3亿元竞得该地块,楼面价93775元/㎡,溢价率17.21%。按当前成本和周边售价推算,未来售价大概率站上15万 /㎡。

从地块素质来看,欧阳路地块位于虹口区欧阳路街道,虽不在瑞虹核心区,但与瑞虹商圈直线距离不足1公里,可便捷共享其商业配套。1公里范围内环绕4号线、10号线、19号线三条轨交,以及鲁迅公园、虹口足球场,基础条件并不差。
但客观而言,这块地存在两个明显短板:一是地块形状不规整,设计难度较高,楼栋排布与朝向需花心思;二是周边城市界面与瑞虹板块差距较大,缺少高端居住区的纯粹感。这也解释了为何其参拍热度低于昨日瑞虹新城旁地块(12家参拍,楼面价约10.85万/㎡)。不过,现场竞价节奏紧凑,出价仍算果断。

值得关注的是,这已是保利发展在本轮土拍中拿下的第二宗地块。昨日,保利发展以底价约5.4亿元摘得青浦区重固地块,成交楼面价约15500元/㎡。本次土拍,保利发展共报名4宗地块,补仓意愿明确。
从2025年表现来看,保利发展在上海市场颇为稳健:全年实现权益销售额315.1亿元,位列上海市场前三;权益销售面积52.3万平方米,排名第一。这样的销售体量,决定了企业必须持续补充优质土储,以维持份额和开发节奏。
此次保利发展继青浦重固地块后再添内环宅地,一外一内,既保证了流量盘规模,也提升了品牌项目厚度。对保利发展而言,这不仅是土储的补充,更是巩固上海市场地位、优化土储结构的关键一步。
写在最后:
回顾第四批次土拍,昨日瑞虹地块12家争抢、青浦重固底价成交,今日浦东南码头9家激战至封顶、虹口欧阳路溢价17.21%——两日五宗地块,四宗溢价,总收金110.45亿元,平均溢价率33.51%。
信号很清晰:核心地段的核心资产,依然是房企争夺的焦点。但高溢价之后,产品力才是真正的考场。能拿下只是开始,能卖出溢价、赢得口碑,才是本事。
五月的上海土地市场落幕了,但房企的“内卷”,远未结束。
我来说两句

