6月3日,上海非公开土地市场迎来新供应。松江区一次性挂牌4幅地块,全部位于洞泾刘五公路站周边,属于典型的轨道交通场站综合开发项目。这意味着,随着在建的12号线西延伸线不断推进,洞泾即将迎来一座全新的TOD综合体。
从出让清单来看,这4宗地功能混合度颇高。其中,42A-05地块为商业与租赁住房混合用地,其余3幅地块为商品房用地。三块宅地合计占地约14.4万㎡,未来将为区域带来可观的新房供应。

具体规划指标如下:
42B-02地块:用地性质为二类、三类住宅混合用地(Rr2Rr3),用地面积31091㎡,容积率1.4,建筑限高80米。地块内需配建社区配套设施总计1740㎡,涵盖居委会(400㎡)、卫生服务站(300㎡)、老年活动室(200㎡)、文化活动室(100㎡)、社区文化设施(340㎡)、生活服务点(100㎡)及健身点(300㎡)。此外,该地块将在10-16米高度设置夹层停车库,建筑面积约27000㎡(不计容)。
42B-01与42A-03地块(地铁上盖组合):上盖住宅部分为42B-01地块,用地面积16620㎡,容积率2.5,限高80米;42A-03地块规划为住宅地面地块,沿沈砖公路需配置不少于600㎡的商业建筑,并在0-10米高度设置夹层停车库,建筑面积约31400㎡(不计容),主要用于满足42B-01地块的停车需求。
42B-06与42A-04地块(另一组地铁上盖组合):上盖住宅用地为42B-06地块,用地面积96197㎡,容积率1.65,限高80米。该地块需配建社区配套设施总计4260㎡,包括社区行政设施(500㎡)、养育托管点(360㎡)、健身点(300㎡)、卫生服务站(300㎡)、日间照料中心(200㎡)、老年活动室(200㎡)、社区福利设施(1100㎡)、社区食堂(200㎡)、生活服务点(100㎡)及社区商业设施(1000㎡)。42A-04地块为住宅地面地块,控制指标以42B-06为准。
区位方面,地块紧邻在建的上海轨交12号线西延伸段刘五公路站,仅一站即可换乘9号线洞泾站。周边嘉松南路、沈砖公路、刘五公路等主干道环绕,交通路网发达。

不过客观而言,现阶段地块周边的城市界面还比较“原生态”,商业、教育、医疗等基础设施相对薄弱,短期内生活便利度不高。整个TOD的成熟,仍有待后续配套的逐步落地。
市场方面,地块西南方向不到1公里处,2023年7月11日,华发通过摇号方式,以上限价格70.631亿元竞得松江区洞泾镇SJS30006单元04-04、05-01、05-05号地块,楼面价25850元/㎡,溢价率10%,房地联动价50000元/㎡。该项目案名为“华发海上都荟”,目前处于在售状态,已先后开盘8次,高层均价约4.5万/㎡,叠排均价约6.1万/㎡。
值得一提的是,此前刘五公路站的规划方案已流出,项目被定位为“生活和产业双向服务”的复合型TOD。至于本次挂牌的4幅地块最终将花落谁家,我们拭目以待。

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