2026年5月，国务院印发《城市更新“十五五”规划》（以下简称《规划》）；6月8日，住房和城乡建设部、国家发改委、财政部、自然资源部四部委联合对《规划》进行解读。这是我国首部国家级城市更新专项规划，明确了“十五五”时期城市更新工作的目标指标、重点任务、重大工程与配套政策，部署了培育壮大城市发展新动能、营造高品质城市生活空间等六大重点任务，明确提出了健全实施机制、构建投融资体系、盘活存量土地等七方面政策举措。

顶层设计加速落地的背景下，市场主体如何深度参与城市更新，成为行业焦点。大悦城控股多年来持续推进城市更新实践——从老旧城中村到人气商圈，从历史风貌保护到低效工业用地焕新，在北京、上海、深圳、三亚等地不断探索可复制、可持续的更新路径，以多元实践回应城市更新“往哪儿走”的时代命题。

培育新动能：老旧片区激发消费新活力

当前，城市更新的商业逻辑正在发生深刻变化。过去，老旧片区改造往往停留在立面整治与业态替换层面；如今，头部企业更注重通过空间场景创新激发区域消费潜能。大悦城控股在深圳和三亚的实践，恰好印证了这一趋势，也契合了《规划》中提出的“改造提升老旧商业街区、生活街区，完善功能布局”“丰富文商旅体展等融合业态，创新沉浸式体验等多元消费场景”。通过商业空间焕新带动区域消费升级，大悦城让老旧片区蝶变为一处处有活力的人气商圈。

深圳大悦城

深圳大悦城提供了一个高密度城区更新的典型样本。项目通过局部土地撬动宝安25区整体重建，总投资近200亿元，打造了集购物中心、写字楼、住宅、公寓于一体的深圳大悦城城市综合体，总建筑面积73万平方米。其中，购物中心部分于2025年7月开业，汇聚近400家品牌，其中首店定制店占比超50%，开业当天客流42万人次，创深圳近年来开业客流新纪录，通过多元业态融合与沉浸式消费场景创新，成为湾区西部门户新地标。其印证了当城市更新与首店经济、沉浸式体验深度融合，老旧片区完全有能力成为区域消费的新极核。

在海南，三亚大悦城由老旧城中村蝶变而来，已成为三亚中央商务区核心地标。项目今年“五一”客流同比增长10%，销售增近30%。项目外籍顾客占比超30%，外卡消费占比28%，在三亚非免税商业中外籍消费位列第一。从场景打造到国际化服务，项目以更高标准丰富文商旅体融合业态，创新沉浸式体验，构建联通世界的消费桥梁。这也表明，城市更新不仅是本地生活的提升，更可以成为国际消费中心城市建设的实体支撑。当一个曾经的城市“洼地”能够吸引全球消费者，更新的价值便超越了物理空间本身。

历史共生：在保护与更新之间建立可生长的秩序

历史风貌保护与城市更新之间的矛盾，长期以来被视为行业难题。大悦城控股在上海北外滩的实践，提供了一种“第三条道路”——不是非此即彼，而是叠合共生。

中粮·北外滩壹号位于提篮桥风貌地块，这里是北外滩更新中历史要素最密集、最具挑战的区域之一，百年码头工业遗存与石库门里弄在此叠合。大悦城控股以“金缮”之法，采取“保留—织补—新建”的分级介入策略，投资约73亿元开展城市更新。文保建筑“源福里”被整体保留修缮，11条巷道完整保留并更新为街巷节点。项目既推出高层人居，也打造海派风貌别墅，让历史在当代继续生长。

上海北外滩壹号（效果图）

这一实践也呼应了城市更新中“全面开展城市体检”的思路。只有深入理解一个区域的历史肌理与社会脉络，才能做出“不粗暴、不虚伪”的更新决策。

存量焕新：低效空间中打造“第二曲线”

城市更新不仅仅是居住和商业的更新，更是产业空间的再造。大悦城控股在存量楼宇和工业园区改造中，探索出了一条从“低效资产”到“高附加值产业载体”的转化路径。

以北京汇京双子座大厦为例，这座坐落于长安街旁的写字楼已建成20余年，经大悦城控股以“边运营、边改造”模式整体更新，变身为融合绿色生态与人文温度的“城市庭院”，将原传统产业升级为以金融、专业服务、生命科学为主的产业集聚，同时实施节能改造、智能照明等提升措施，先后荣获了LEED-EB 铂金级认证、WELL铂金级认证等，成为CBD区域存量楼宇提质升级的示范。

北京汇京双子座大厦

在深圳，同样的探索也在持续推进。中粮创芯研发中心是大悦城控股首个“工改工”城市更新项目，由老旧工业园区升级为集研发办公、双创孵化、生活休闲于一体的新型产业综合体，引入世界500强企业5家、上市企业6家、国高企业22家，园区内科技企业科研能力突出、授权专利超过2700件。从“工厂”到“研发中心”，不仅是建筑形态的改变，更是产业能级的跃迁。

持续演进：微更新与长效运营的价值

城市更新不是一锤子买卖。大悦城控股在推进大体量更新项目的同时，也注重旗下成熟项目的自我迭代与微更新。

西单大悦城作为大悦城控股首个“边经营边改造”的商业项目，自2025年下半年启动焕新，持续优化空间与体验，2026年一季度客流同比增长3%、销售增长10%。朝阳大悦城则在商文旅体融合方向上不断突破，2025年底入选北京市商文旅体融合发展商圈，2026年进一步规划打造2.1万平方米户外公园商业，以“盒子+街区+公园”的多元形态，推动商业空间向城市公共生活舞台持续演进。

北京朝阳大悦城

当前，城市更新已成为驱动城市高质量发展的关键引擎。大悦城控股的多元实践表明：城市更新不是对城市空间的单纯塑造，而是在既有肌理之上“长”出新生活。这背后是政策引导、资本运作、运营能力与社区参与的合力，更是一家企业以长期主义的专业精神，在城市更新这条道路上持续作答。

当越来越多的市场主体从“拿地-开发-销售”的传统模式转向“持有-运营-迭代”的更新模式，中国城市的未来，将在这些被重新激活的老空间中，生长出更多元、更有温度的新生活。