近期，家住长沙市望城区月亮岛街道某小区的龙先生，频繁奔波于市中心的多个楼盘看房，最终选择了位于芙蓉区五一广场附近的某纯新盘期房项目作为新家。

龙先生说，在市中心上班的他，目前每天上下班通勤需花费不少时间，同时也想给小孩上学找个好的学校。他看中市中心这个楼盘两点：一是新规产品的得房率；二是配有优质教育资源。

在看房过程中，龙先生发现了一个现象：现在售楼部看房的人多了，大家买房的关注点也变了。以前大家喜欢问，“能不能再给点优惠”，现在更多人关心的是“这个户型得房率有多少”“项目有没有配套好的学校”。

尽管5月以来长沙阴雨连绵，依然未能阻挡龙先生等购房者的热情。

据克而瑞统计，5月份，长沙市内五区新房成交1712套，成交面积约24.49万平方米，成交金额约33.25亿元，分别环比增长8.15%、8.56%、9.5%，反映出长沙楼市开启“以价补量”的结构性回暖态势。

主城楼盘获关注

像龙先生这样由近郊搬回主城区置业的，还有刘小姐。

近期，刘小姐在长沙开福中心某纯新楼盘购买了一套建筑面积125平方米的新规户型，相当于旧规产品建筑面积160多平方米的户型，也比她目前住在长沙县某小区的一套建筑面积143平方米住宅还宽敞了不少。

前些年，由于长沙主城区房价高企，加上户型面积大、总价高，不少购房者将目光投向了主城区之外的望城区、长沙县等外围区域。

近年来，随着房价理性回归和城区界面不断更新，置业门槛得以降低，主城区楼盘的价值被重新发现。此前，主城区动辄三五百万元一套的住宅，如今两三百万元就有机会，只是需求者不少，部分楼盘可能要摇号。

在刘小姐看来，她换房不仅要挑时机，更要挑产品、挑地段。

“当前市场环境下，主城区核心地段的优质房产具有更强的抗风险能力。”她说，地段不可复制，如果是自住，优先考虑通勤和生活便利度；如果是优选资产，依然聚焦核心地段、产品力过硬、教育及商业配套成熟可见，有产业、有人口、有资源的区域。

好地段的品质项目支撑着楼市的企稳回升。

从克而瑞、湖南中原研究院等研究机构发布的榜单看，5月份，长沙楼市成交面积、成交金额排名前列的融华天玺、保利星宸天奕、招商序、嘉信洋湖锦玺、中建博萃府等项目，基本位于芙蓉、开福、洋湖垸、隆平高科等核心板块。这表明，长沙核心板块的优质项目价格坚挺，资金正加速向核心资产聚集。

“开福中心一新盘125平方米新规户型，我的客户就没抢到。”长沙某房产中介周先生表示，目前长沙市主城区配套有优质教育资源、价格合适的新规产品根本不愁卖，下手慢了，好的朝向、楼层的一下子就没了。

改善性需求引领市场

如今购房者的置业逻辑已发生明显转变。类似龙先生、刘小姐这样的购房者，不再仅仅为了“有个家”而买房，而是为了“更好的生活”而换房。

这种变化，也倒逼长沙开发商进行产品迭代。近年来，长沙新房主流户型设计愈发注重人性化，在得房率、采光、通风等维度全面提升了居住舒适度。同时，建筑外立面颜值升级，社区园林景观也愈发精致考究。

同时，“好房子”越来越受青睐，改善性需求正成为市场的“压舱石”。

克而瑞研究报告显示，5月长沙楼市的供求比仅为0.61，这种“供不应求”的局面并非房源稀缺，是因为优质房源的集中入市，激发了积压已久的改善性需求。

从整体均价看，5月，长沙新房均价13613元/平方米。这一均价背后，也折射着市场正在经历的一场深刻的“结构性分化”。

一方面，核心板块高品质项目成交量增价稳；另一方面，外围区域和非核心产品依然需要通过性价比来吸引客户。

与此同时，长沙楼市新旧产品分化态势凸显，主打改善属性的新规产品成交占比达到七成。受这类新品集中入市带动，5 月全市新房认购量环比上涨 36%，创下年内成交峰值。

湖南中原研究院预测，6 月长沙还将迎来一批改善性新规房源上市，全市六区一县共计 16 个项目计划推新，总供应约2626套，建筑面积34.35万平方米。从产品结构来看，普通住宅仍是市场主流，供应套数占比92.42%；交付形式以毛坯为主，精装房源占比仅3%。

湖南中原研究院表示，短期来看，长沙楼市将持续以主城区改善性房源为核心，市场结构性回暖态势有望延续。