广州“卖旧买新”试点启动已满两周，首轮反馈显现：咨询者、申报者众多，有的已进入价格评估环节。

“从目前通过初审的房源情况来看，广州越秀区和海珠区申报数量最多，面积主要集中在60~70平方米间。”广州安居集团方面表示。

位于广州越秀区环市东的业主刘先生是首批通过初审的申报者之一。据南方日报报道，刘先生名下有一套建于上世纪90年代的58平方米小两房，挂牌近1年、调价6次，始终无人问津。“中介说同户型最近成交价不到110万元，我买的时候是196万元，亏本卖不甘心，不卖又没法换房”。

刘先生的困境，是广州中心城区数十万“老破小”业主的缩影。

5月底，广州安居集团启动了支持居民“卖旧买新”试点工作，针对总价300万元以内、建筑面积70平方米以下、位于环城高速以内的二手住宅进行市场化收购，试行期至2026年年底。

广州这次试点目标明确，通过打通“卖旧买新”置换链条，缓解中心城区“老破小”流通性不足问题，推动楼市稳健发展。

老旧住宅普遍流动性偏弱

过去20多年，广州中心城区积累了大量老旧住宅，这些房源曾凭借地段、学位和低总价形成竞争优势。但随着住房消费逻辑变化，其资产价值正在发生明显转变。

普睿广佛区域数据显示，截至今年4月底，广州环城高速以内、总价300万元以内、面积70平方米以下的二手住宅约2万套，占全市挂牌量的14.8%。其中约76%为楼龄25年以上的老旧住宅，主要集中在广州市越秀区、海珠区和荔湾区。从交易表现看，这部分房源普遍流动性偏弱，平均挂牌周期约两年。

“过去市区‘老破小’最大的支撑是学位，但随着出生人口下降，这一逻辑正在松动。以前很多客户买小面积学位房作为‘学位壳’用于出租，孩子毕业后再转手出售，甚至还有一定升值空间，一举两得。但这个逻辑现在已经不再成立。”广州越秀区一位房产中介经纪人表示。

普睿广佛区域首席分析师肖文晓表示，广州安居集团本次收购行为，直指当前一二手置换中“卖房难”核心痛点，精准发力，一方面为符合条件的置换家庭提供高效解决方案，释放住房需求动能，促进“卖旧买新”；另一方面也释放出国企入场托底楼市、稳定市场预期的信号。

价格顾虑

“卖旧买新”被老百姓认为是老旧住宅的一条退出新路径。

据广州市海珠区一位计划报名的业主林先生介绍，他家房屋为8层步梯楼，面积约65平方米，无物业管理，也难以加装电梯，他一直有意置换新房用于养老，但挂出房源多时，却少人问津，“房子楼龄超过30年，以后估计越来越难卖。”广州越秀区陈女士与林先生的需求类似。

陈女士为了换房也是颇为焦虑，她已经看过广州市荔湾区多个新盘，也有心仪房源，但名下一套约40平方米的老房挂牌一年多，3次降价后仍未成交。“现在，很多人不愿意接手小面积房产。”

林先生、陈女士都计划通过广州安居集团推出的“卖旧买新”这一政策实现安居需求。不过，由于尚无首批成交案例，不少业主对于手上旧房的估值仍有疑虑。

林先生表示，目前最大的不确定性在于收购二手房价格缺乏参照，他曾致电“卖旧买新”客服咨询定价问题，客服建议参考周边同类二手房成交价及自身预期报价，但他认为实际参考标的差异较大，且市场成交活跃度偏低，难以形成清晰价格锚点，因此仍在观望。

“中心区老房子虽然区位较好，但楼龄、居住体验等都会影响实际价格；同时，国企还需兼顾运营收益与资金平衡，价格方面会有一定差异。”广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示。

对于收购价格，广州安居集团表示，会采用“两次评估＋协商确认”机制，开展第三方专业机构初次询价评估及复核评估，最终与换房人协商确定收购价格。

与此同时，换房人出售旧房后需在180天内于广州范围内购买新建商品住房，资金进入专用监管账户闭环管理，不直接发放现金。

目前，从进程看，首批换房人已进入旧房初审、意向新房登记及评估询价等环节，但初审阶段已出现一定比例退回情况。据广州安居集团介绍，目前未通过初审房源的的问题主要集中三方面：一是填报信息有误或上传资料不齐全；二是房源本身不符合收购条件，如不在环城高速范围以内；三是业主没有看清期望售价填报单位导致报价量级错误，被系统认定报价异常。