上海土拍“加急”上场！六批次3幅地块全解析，谁才是真正的“硬货”？

第五批次土拍尚未开拍，第六批次土拍便接踵而至。 6月23日，上海土地市场公示了2026年第六批次拟出让住宅用地清单。本轮共推出3幅地块，分别位于徐汇区、杨浦区及奉贤区。

按照计划，正式出让公告将于6月下旬发布，交易活动则安排在7月下旬启动。虽然仅有三幅地块亮相，但每一块都颇具分量，看点十足。

徐汇桂林公园地块：成熟地段的“双刃剑”

徐汇区S031002单元N06-38、N06-39地块，即刚获批的桂林公园旁地块。这里原是冠生园食品厂，地处内中环，被12号线与15号线双轨交环抱，紧邻桂林公园，南向是漕河泾港及上海师范大学，是典型的“所见即所得”型成熟地块。

从规划指标来看，地块住宅部分占地约2.9万㎡，容积率2.2，限高80米，产品可塑性相当强，既可做洋房+高层的梯度组合，也可规划纯小高层社区，灵活度颇高。尤其南侧临河区域，天然具备打造河景溢价产品的条件，为后续利润空间的挖掘预留了充分可能。

更难得的是，该板块新房已断供近五年，积压的改善需求相当可观。上一个入市项目鑫耀中城，2021年二期均价10.45万/㎡，以当前市场环境和地块素质作为参照，未来的售价想象力显然不止于此。

但“肥肉”并不易入口。该地块捆绑了建面约2.5万㎡的酒店业态，需沉淀大量资金，对开发商的持有运营能力是不小的考验。在当前多数房企追求高周转、降负债的背景下，这个“硬性指标”会劝退不少参与者。因此，虽有地段光环，但最终溢价率大概率会比较克制。

杨浦八埭头地块：内环滨江的“稀缺博弈”

杨浦区C090103单元03A1-05、03A2-01、03A2-02地块，即此前热度颇高的八埭头地块。将其称为杨浦滨江近十年来位置最优的地块，并不为过。

这块地的先天条件确实难得。位于内环滨江，距黄浦江岸线仅300米左右，步行可达，坐北朝南的朝向，天生具备对望陆家嘴天际线的视野基底。再加上100米内就有地铁，配套的确定性也很强。对于想在滨江一线拿地的开发商来说，这样的组合已经很久没在杨浦出现过了。

不过，这块地也有一个无法回避的小遗憾，景观资源在东西两个子地块之间并不均等。东侧的03A2-02地块南向正对八埭头滨江园和中交滨江广场，江景视野会被较大程度遮挡，未来真正能有江景资源的楼栋估计相当有限，这在一定程度上削弱了地块的整体均好性。

而西侧的03A1-05地块条件要好得多，南向目前是规划教育科研设计用地，虽然最终建筑高度还没敲定，但按现状来看，直面黄浦江、无遮挡正对陆家嘴三件套的视野是实打实的，具备一线江景豪宅的底子。

值得留意的是，该组合地块虽然附带商业用地，但商业体量不到1万方，且位于两幅住宅地块之间，对整体规划的干扰较小，资金沉淀压力也远不及徐汇地块的酒店配建。

对于有意深耕杨浦滨江的开发商来说，这块地的综合条件足够“干净”，是难得的“硬货”，引发争夺、甚至刷新杨浦地价纪录，是大概率事件。

奉贤新城地块：低密“小而美”的稳局

奉贤区FXC1-0011单元C02B-06地块，由商业商办用地调整为住宅用地，位于奉贤新城11单元。其最突出的指标是容积率仅1.05，适合打造纯低密别墅产品。地块出让面积约1.5万㎡，总价门槛预计不高。

对比板块内2025年7月成交的天誉原墅地块（容积率1.2，楼板价24600元/㎡，溢价率11.8%，售价约5.3万/㎡），此次地块虽然不怎么方正，但容积率更低，且距离地铁站和核心商业（百联南桥、龙湖奉贤天街）更近。

对于资金有限、又想在上海拿地的房企而言，这是一个周转预期清晰、风险可控的选择，预计会引发一定程度的争抢。

写在最后

这三块地，可以说是各有各的算盘。徐汇那块，位置是真好，但酒店配建一绑，能玩得转的开发商得好好掂量掂量自己的现金流；杨浦八埭头，江景视野虽然有瑕疵，但胜在综合条件干净，不缺追求者；奉贤那块低密地块，总价不高、流速可期，反而是中小房企上车的好机会。

六批次供应量不大，但每一块都踩在当下的市场节拍上。最终谁能拿下、以什么价格拿下，某种程度上也能看出各家房企下半年的布局思路。7月见分晓吧。