城市更新“加速跑”下的博弈与破局——②社会时评篇

编者按：国务院最新印发公布的《城市更新“十五五”规划》，是城市更新领域的第一部国家级专项规划。它为未来五年的城市更新画出了清晰的施工图。这是一张沉甸甸的任务书，也是一场关乎亿万市民生活品质的“城市焕新战”。在今天，城市更新早已不是简单的“拆”与“建”，而当政策走进现实，房地产市场深度调整期下的难题个案，成为旧改推进的“软梗阻”。基于此，凤凰网房产推出“城市更新‘加速跑’下的博弈与破局”系列报道。从《规划》最新政策解读、社评立论与趋势观察、城市治理与司法剖析，再到例如西安某棚改项目个案深挖，聚焦同一个问题：政策托举之下，城市更新如何落地破局、真正打通“最后一公里”？凤凰网房产2026城市更新系列报道，试图为这个问题寻找答案。

当《城市更新“十五五”规划》审议通过的消息传遍大江南北，当专项债资金、中央财政支持陆续就位，城市更新的“油门”已经被政策面大力踩下。

然而，在城市更新从“政策驱动”转向“治理驱动”的关键节点上，一个不容回避的问题浮出水面：有形之手，如何真正成为有效之手？

当各地城市更新项目超越了简单的拆迁改造阶段，进入了涉及复杂产权、历史遗留问题、企业纠纷的“深水区”，真正的挑战，从来不是钱够不够、政策有没有，而是当市场失灵、契约失效时，地方政府是否愿意站出来、站出来后能否拿出有效方案。

凡是陷入僵局的项目，往往都伴随着地方政府“踢皮球”式的回应——面对旧改纠纷“不介入”、面对推进僵局“不协调”、面对群众诉求“不回复”——正在成为比资金短缺更棘手的“软梗阻”。

这不是个别现象。

凤凰网房产从相关渠道获悉，知名房地产企业雅居乐称其在西安长安区郭北村棚改项目纠纷中权益被严重侵害。雅居乐作为合作方之一，累计投入约7亿元，并通过提供担保的方式引入贷款银行投入7.8亿元贷款。然而，合作方新兴公司在未与雅居乐协商的情况下，单方控制项目公司公章、通过关联公司截胡土地、并将项目一级投资主体变更，致使雅居乐的合法权益遭遇侵害。

当雅居乐就此问题向当地城改办、自规局等相关部门反映情况时，却遭遇以“只认项目公司不认股东”为由拒绝接待，或以“属经济纠纷不予受理”为由不予回应。雅居乐此后通过信访、12345等多渠道向当地多个职能部门申诉，均未获得实质性回复。

在行业资深专家看来，当合作一方利用对项目公司的控制权，持续对另一方股东的合法权益造成侵害，甚至可能影响到项目后续一级开发成本返还时，当地政府以“纯经济纠纷”为由不介入、不协调、不回复，实质上是在用“行政中立”的名义放弃行政责任。

这种做法，客观上助长了违约行为。

城市更新项目的复杂程度，远超一般的商业合作。它涉及回迁安置、土地出让、规划审批、公共配套等多个环节，政府的审批权、监管权贯穿始终。

这意味着，地方政府对城市更新项目的介入，不仅有权力基础，更有责任依据。

住建部2026年重点工作中明确提出，要“高效能推进城市治理”，运用好“吹哨报到”“接诉即办”等工作机制。但实践中，部分地区面对旧改困局中相关参与方的诉求回应仍是简单的“不予受理”。

有法律学者指出，城市更新中，行政权力介入社区居民基本权利形成“行民交错”格局，“民事程序复杂冗长，难以适应城市更新的快节奏”，“行政权力直接作用的行政调解和行政裁决，宜作为城市更新争议解决的主要方式”。

换句话说，在城市更新这个特殊领域，地方政府不能把一切都推给法院。

协调不是“拉偏架”，介入不是“行政干预司法”。地方政府在旧改纠纷中的角色，应当是规则的重申者、平台的搭建者、底线的守护者。

今天的城市更新，资金端有专项债、中央财政的大力支持，政策端有“十五五”规划的清晰指引。但要让这些好政策真正落地见效，让城市更新成为稳投资、惠民生、促转型的核心引擎，必须打通“最后一公里”——而这“最后一公里”，考验的不是制度文件有多厚，而是政府部门的担当与效率。

在中国城市迈入高质量发展阶段，各地正以建设创新、宜居、美丽、韧性、文明、智慧的现代化人民城市为推进目标。而这一切的前提是——城市的治理者，要有“绣花”的耐心，更要有“破题”的担当。

城市更新“加速跑”下的博弈与破局

①政策解读篇：五十万套危旧房改造背后，一场关乎你我的“城市焕新战”（点击查看）