随着6月30日最后一槌落定，上海2026年上半年土地市场正式画上句点。相较于去年的热烈躁动，今年上半年，上海土拍走出了一条更平稳、更克制的曲线。

据凤凰网房产统计，2026年上半年，上海公开市场与非公开市场共计成交25 幅涉宅用地，成交总建面约173.57万方，总揽金约606.76亿元。

拆开来看，公开市场成交22幅涉宅用地，总建面约123.6万方，同比减少33.8%；土地出让金总额约521.44亿元，同比下降20.3%。非公开市场则成交6幅地块，总建面约49.97万方，同比减少58.85%，总揽金约85.32亿元，同比减少89.98%。

需要注意的是，总量在收，但并不意味着冷。上半年仍有多幅地块溢价成交，最高溢价率达到40.72%，两宗地块触顶进入竞高品质建设指标环节。热度还在，只是换了一种方式存在。

01公开市场：22幅地块、521亿，保利发展领跑半年土拍榜

先看公开市场的整体账本。

今年上半年，上海土地公开市场共成功出让22幅涉宅用地，成交总建筑面积约123.6万方，土地出让金总额约521.44亿元，成交楼面价约42185元/㎡。

相比往年，今年上半年供地规模明显收缩。从金额上看，总成交额同比下跌20.3%，较去年同期减少约133亿元；相当于去年全年的36.5%、前年的37.6%，以及2022年巅峰时期的19.7%。

再看供应分布。22幅地块散落在11个区域，青浦、闵行、浦东、虹口、嘉定、松江、徐汇、金山、静安、普陀。宝山、崇明、奉贤、黄浦、杨浦则是零供应。供应最多的青浦区拿出4宗地块，累计30.3万方；闵行3宗、20.7万方排在第二；虹口同样3宗、13.7万方位列第三。

而热度方面，今年上半年走出了一条起起伏伏的曲线。

1月，去年第十、十一批次地块登台，参拍者寥寥，所有地块底价成交，市场近乎静默。3月开始有了声响，一、二批次溢价率从2.48%爬到6.40%，绿城、保利发展以个位数溢价各落一子。4月三批次，招商徐汇长桥地块拍出25%溢价率，创下2025年9月以来的新高，但整体仍算克制。

真正的爆发在5月底。17家房企围猎5宗地，整体溢价率冲至33.5%，两宗地触发中止价、转入竞高品质建设指标环节，溢价率双双突破40%。市场骤然升温。到了6月，随着地块素质有所回落、供地节奏加快，溢价率回调至20.6%，热门地块未再触及封顶价。热度还在，但理性回来了。

拿地企业方面，19家房企成功突围，央企国企仍是绝对主力，拿下16幅土地，涉及金额403.71亿元，占总成交额的77.42%。不过这一占比较去年同期的84%有所下降，天平在悄悄倾斜。

保利发展是上半年最抢眼的名字，权益拿地金额85.91亿元，在长宁、虹口、松江、青浦四区均有斩获。建发以72.89亿元拿下静安大宁大体量地块，位列第二。绿城以56.63亿元排第三，斩获青浦徐泾、浦东周浦、嘉定新城3幅地块。

值得关注的是，民营房企正加速回归。绿城表现最为活跃，独立拿下3宗优质宅地，跻身金额榜前三；大华斥资36.55亿元拿下闵行浦江地块；精工钢构、紫江、东亚新华等民企同样有所斩获。民企重返牌桌，正在改变过去国央企“一枝独秀”的格局。

02 非公开市场：量缩明显，申通地铁成最大赢家

如果说公开市场是一场有起有落的戏剧，非公开市场则安静得多。

上半年，非公开市场共成交3宗地块，总建面约49.97万方，总揽金约85.32亿元。出让建面同比减少58.85%，揽金同比减少89.98%，降幅比公开市场更显著。

原因不复杂。卖得少是一方面，更重要的是卖在哪里。今年上半年非公开市场成交的6宗地块，无一例外都在郊区，地价基数本就偏低。去年同期则完全是另一番光景——徐汇东安新村地块、黄浦余庆里地块、浦东后滩、杨浦新江湾……市区核心地块扎堆出让，随便一宗地的价格，就顶得上今年好几宗。高基数和低基数之间一对比，89.98%的降幅也就不那么意外了。

撇开去年那个特殊的峰值，今年非公开市场真正的状态是：量少、价低、偏郊区。

从拿地企业来看，主要以地方城投及区域深耕型企业为主。其中，申通地铁表现尤为突出，独自或以联合体形式共斩获2宗地块，总权益金额48.95亿元，占总成交额的57.37%。

不过，申通地铁拿地，大概率不是自己开发。3月斩获的宝山区18号线康文路站TOD综合体地块，目前已在上海联合产权交易所挂牌转让，另外4宗洞泾地块预计也会走同样的路径。申通地铁更像是土地的一手整合方，最终操盘者另有其人。另外，万科、上海实围之、杨行资产以联合体形式斩获了宝山杨行一宗地块，大概率就是四季都会新的一期。

03、今年上半年三个值得关注的趋势

看完了总量和市场结构，再来看几个更微观的变化。与去年同期相比，今年上半年的供地出现了三个值得留意的趋势。

一是低密度地块在增加。容积率1.5以下的地块共7宗，分布在闵行、松江、青浦、金山、嘉定，而去年同期只有4宗。低密供应的放量，指向一个明确的方向：未来上海新房市场的低密度产品，会越来越多。

二是入市节奏明显放缓。截至目前，今年上半年成交的地块尚无任何一宗入市。而去年同期，保利发展1月拿下的保利西郊和煦领墅地块，6月就已官宣取证。

三是溢价成交的比例在下降，但幅度并未减弱。今年22宗公开市场地块中，溢价成交的有10宗，占比45%，最高溢价率40.72%，平均溢价率22.98%。而去年同期，20宗地块中有16宗溢价成交，占比高达80%，最高溢价率41.68%，平均溢价率23.27%。溢价地块少了，但一旦房企出手，价格并不比去年低。核心地块的竞争，依然激烈。

写在最后：

整体看，2026年上半年上海土地市场平稳收官，走出一条总量收缩、热度分层、格局优化的结构化曲线。这半年不是没戏，是在"养戏"。房企算账更细了，政府供地更讲究了，这种理性博弈，本身就是成熟市场的标配。

对照官方全年275–385公顷的供地计划，上半年涉宅出让面积仅约120万方，缺口摆着，下半年补量提速基本板上钉钉。据悉第六、第七批次已进入挂牌筹备，这一批拿出的，是上半年难得一见的"压箱底"名单，地段和体量都够硬。上半年的土拍已有不少看点，而即将登场的下半年名单，同样值得期待。