蹉跎三年，合景泰富境外债重组再次迎来实质性进展。

7月13日，合景泰富集团宣布，目前已有占范围内债务未偿还本金总额约66.49%的持有人已加入或同意加入重组支持协议。这个数字距离境外债务重组方案提交法院批准所需的75%计划债权人批准门槛，仅差不到10个百分点。

对于一家自2023年便陷入债务违约的房企而言，这是一条走了三年的荆棘路。

从首次出现流动性危机，到如今超过半数持有人已加入或同意加入重组支持协议，2026年的合景泰富化债进程正在加速。

但针对该公司的清盘呈请聆讯仍然存在，只是在数次延期后，聆讯被进一步押后至2026年12月14日。

合景泰富还有5个月时间，以争取剩余债权人的支持，并推进后续流程。

“临门一脚”

资料显示，合景泰富亟待重组的境外债务本金总额约48.33亿美元。其中，优先票据39.56亿美元、银团银行贷款3.80亿美元，以及由公司借入或担保的其他贷款融资项下的4.97亿美元负债。

该公司在2026年2月份，与票据持有人小组达成一项原则性协议后，公布了境外债务重组的具体方案。

根据协议，方案为债权人提供了两个经济选项。选项一为，债权人每持有100美元适用范围内债务本金额，其中0.87美元将转换为现金，29美元将转换为零息可交换票据，该票据享有香港鸭脷洲物业发展项目，即豪宅项目“凯玥”的经济利益；另有20美元转换为零息强制可转换债券；其余本金全部注销。该选项可分配的最高本金上限为13.8亿美元。

选项二则更为直接，债权人将所持债务本金的100%转换为强制可转换债券，可按每股1.55港元的转换价自愿转换为公司新发行股份。

作为重组的配套措施，合景泰富将进行供股以筹集不超过1715万美元资金。而公司董事会主席孔健岷及其家族成员承诺认购不少于1000万美元的供股股份。

香港鸭脷洲的凯玥THE CORNICHE项目，是这份方案中最具分量的增信措施。该项目于2017年2月，合景泰富、龙光地产联合体以超过168.5亿港元投得，楼面地价约22118港元/平方呎，一度刷新全港宅地拍卖纪录。

凯玥一直被视为合景泰富的核心境外资产之一。按照当时计划，凯玥可建建筑面积逾76.2万平方呎，提供295个单位，总货值超过300亿港元。目前，据悉项目已累计售出约97个单位。

2024年8月，合景泰富与龙光地产曾勉力获得一笔10.5亿美元再融资，成功对抗以长实集团为核心的财团，从而保住了项目的控制权。

目前，合景泰富取得的66.49%支持率距离75%的法定门槛尚有距离。但过往案例表明，一旦方案获得关键债权人的初步认可，后续支持率往往会出现“滚雪球效应”。66.49%的支持率应已经越过了重组进程中，“从量变到质变”的临界点。

近年来完成境外债重组的房企，最终获得的债权人支持率也普遍远超75%的最低要求。

例如，在碧桂园总额约177亿美元的境外债务重组中，银团贷款组赞成比例为83.71%，美元债及其他债权组赞成比例高达96.03%；

融创中国举行的境外债重组计划会议上，1492名债权人参与投票，1469名投出赞成票，赞成人数占比98.5%；旭辉控股债权人会议上，1236名持有总额73.51亿美元的债权人投票赞成，赞成比例达92.66%。

三年荆棘路

2023年5月，合景泰富因一笔2024年到期的6.0%优先票据，正式陷入债务违约。此后三年，这家曾经跻身千亿阵营的房企走上了一条自救之路。

受大环境影响，销售端的萎缩是最直观的压力来源。2023年，合景泰富全年预售额录得252.43亿元，对应预售面积137.92万平方米；2024年，预售额下滑至102.01亿元；2025年数据进一步降低至70.28亿元。

受此影响，2024年合景泰富营收约为110.62亿元，年度亏损约81.51亿元。

2025年该公司营收进一步下滑至67.62亿元，同比下降38.87%，归母净利润亏损32.7亿元。同期末，合景泰富总负债1409亿元，资产负债率95.5%。

同时，有息负债规模约800亿元，账面现金仅有22亿元，短期债务覆盖率仅0.04，现金储备不足。

进入2026年，销售情况持续承压。截至2026年6月末，合景泰富1-6月累计预售额为22.3亿元，同比下降36.4%，对应预售建筑面积约为9.1万平方米。

面对销售端的压力，合景泰富不得不从资产端想办法。

事实上，在2025年3月，合景泰富在有关境外债重组的公告中，就提及公司已计划在2024至2029年逐步出售部分投资物业及酒店。

2026年以来，合景泰富也推动了几项资产处置动作。包括1月份退出了广州天河吉山村旧村改造项目，该项目原总投资达206亿元，合景泰富是于2020年入局；

5月份，合景泰富向新鸿基地产出售了广州天汇广场（IGC Mall）、广州康莱德酒店的相关股权，换取了约1.47亿元的收益。

创始人家族的持续注资是另一条重要的支撑线。2023年11月，合景泰富董事会主席孔健岷就曾以8500万英镑出售了其个人位于伦敦的办公楼“65 Fleet Street”。最新公布的重组方案中，孔健岷及其家族成员则承诺认购不少于1000万美元的供股股份。

境内债务方面，合景泰富也已提前顺利完成重组。2025年9月，合景泰富就曾宣布全资附属公司广州合景控股集团发行的2笔境内公司债券、广州天建房地产发行的1笔境内公司债券的重组方案已全部获相关债券持有人会议审议通过。随即，合景泰富宣布所有境内公司债券已完成重组。

换句话说，合景泰富即将完成境内外债务的全面重组，目前只差“临门一脚”。

一旦境外重组方案最终获得通过，合景泰富便能将更多精力放在日常营运之上。但最终该公司要真正走出泥潭，仍需等待房地产市场的实质性复苏。