浙江工业大学中国住房和房地产研究院院长虞晓芬/文

经过30多年的高速发展，我国城镇化正从快速增长期转向稳定发展期，城市发展正从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段，深刻影响着房地产底层发展逻辑，对发展观念、产业发展模式、相关制度构建等都提出了转变要求。

数据充分印证房地产市场正式迈入存量发展时代

上半年，全国二手房在新房与二手房交易总量中的占比达到50.4%，北京、上海、江苏、广东等18 个省（区、市）二手住宅交易面积已超过新建商品住宅；据中指数据，1-6月重点30城二手住宅成交96万套，同比增长6%；其中北京、上海分别同比增长5.7%、13.0%，均创近5年同期新高，二手房市场展现出较强的运行韧性。

今年上半年二手房市场活跃度持续性优于往年同期。6月重点30城二手住宅成交17万套，同比增长14%；其中，北京、上海6月在较高基数下仍分别同比增长9.8%、23.1%，延续“小阳春”以来的成交热度。

转变发展思路全面适配房地产存量时代发展逻辑

上述数据都表明我国房地产市场交易结构发生深度转换，行业运行逻辑逐步向存量流通盘活、居住服务升级的价值导向延伸。未来居民住房需求的满足将更多依托存量房源的流通与品质提升，房地产行业的发展重心也将逐步从前端开发建设，向后端物业服务、城市更新、存量资产运营等领域拓展，这是房地产市场走向成熟发展的重要特征，也是发达国家呈现的必然历程。

面对市场逻辑、需求结构的深刻变革，需主动转变发展理念、调整经营思路、优化服务体系。各地政府和房企要跳出“重开发、轻运营，重增量、轻存量”的传统路径依赖，推动行业发展从投资开发驱动向存量运营驱动，从推动增量规模扩张向存量资产的提质增效转变。行业转型要紧扣城市更新、老旧小区改造、保障性租赁住房建设等政策主线，聚焦存量房源盘活、居住品质升级、房产服务升级三大核心方向，深度挖掘存量住房的资产价值与民生价值。要精准对接市场变化，顺应居民从“有房住”向“住好房”的改善性需求升级趋势，打通存量房交易、翻新改造、物业服务、租赁运营、资产托管等全链条服务，通过盘活闲置低效房产资源，激活市场内生发展动力。

同时，政策端要主动适配因城施策的调控逻辑，平衡好存量盘活与风险防控、市场发展与民生保障的关系，补齐居住服务短板，推动房地产行业迈向精细化、高品质、可持续的良性发展新周期，助力城市高质量发展与人居环境持续提升。