随着《住房租赁条例》正式施行、"好房子"写入政府工作报告，我国住房租赁市场正站在从"有没有"向"好不好"转型的关键节点。

7月23日，贝壳研究院发布《从交易到运营——驭变时代下的租住确定性》报告（以下简称"报告"），基于全国10239份租客、业主与一线从业人员有效问卷指出：住房租赁市场的底层逻辑，正从交易撮合转向对租住不确定性的识别、定价和履约，行业的价值逻辑由撮合效率扩展为确定性供给能力。

规避“不确定”

租客倾向考量“总居住成本”

报告调研显示，35岁及以下租客占比达72.3%，新市民、青年人仍是租赁市场的主力人群。租得便宜不代表住得好，这一群体的租房决策正在发生深刻变化：比较的不再是单一价格，而是更看重一段居住周期的综合成本。

租客心中租住“好房子”的核心要素。

一线调研数据显示，74.4%的租客更关注租金支出及付款压力，67.6%更看重房屋状况和家具家电配置，60.2%更重视通勤便利。在评分维度上，房屋安全（4.59分）、合同透明（4.53分）、租期稳定（4.41分）构成租客评价房屋的前三位要素。

报告指出，租客需求已从单月租金比较，转向涵盖房屋状况、租住稳定、基础服务、置换成本、安全保障在内的"总居住成本"考量，其中既包括租金、押金、服务费和通勤成本，也包括房况不稳定、维修响应不确定、合同费用不清、退租规则模糊和再次换租带来的隐性成本，风险规避意愿显著增强。

换租动因的变化同样印证了这一趋势。因工作变动或通勤变化而换租的租客占57.4%，为改善居住品质换租的占34.5%，而因租金上涨或预算变化换租的退居第三位。与此同时，"接受固定合同规则，换取服务保障""接受更小议价空间，换取透明和稳定"等取舍偏好上升，显示租客愿意为确定性支付溢价。

关注效率

业主更希望快速出租

在供给侧，报告指出，个人业主出租房源已兼具租金收入与资产管理双重属性，面对的是一条涵盖出租准备、合理定价、挂牌展示、带看签约、租金回款、维修协同、续租退租、再次出租的持续资产管理链路。

业主对房屋资产管理的核心需求。

一线调研显示，租金稳定到账（71.4%）、缩短空置期（70.2%）、专人处理维修问题（60.6%）是业主最看重的三项托管价值。而在传统的挂牌出租（普租）交易中，"房况老旧、业主不愿整备"占比高达73.4%，"房源定价不准"占67.0%，"租客对比房源多、决策周期长"占39.1%，“没有钥匙而带看不及时”占32.6%，“议价和合同沟通反复”占23.3%是交易最易"卡住"的环节。

同时，一个长期困扰业主的问题首次有了答案：哪些房子适合传统的挂牌出租（普租模式），什么样的房子更适合交给机构托管？哪种模式收益最大呢？

调研结果显示，房源条件、业主管理能力与风险暴露程度是判断的核心标尺。

适合传统挂牌出租的房子（普租模式），通常具备三个特征：房源条件较好、房龄较新、装修配置齐全；业主具备较强的自主管理能力，能够亲自处理带看、签约、维修协调等事务；同时，房源匹配难度较低，租客决策周期短。这类房源在标准撮合场景下，灵活性与效率更突出，普租模式已能较好满足需求。

机构化解题

“高摩擦"房屋更适合专业托管

然而，更适合机构托管的房子，则呈现出明显的"高摩擦"特征：房龄老旧、需要基础整备或配置提升的房源；业主异地或不便管理、维修协调成本高的房源；出租慢或持续空置的房源；以及房源定价不准、因没钥匙而带看不及时导致"卡壳"的房源。

数据显示，机构化租赁核心解决的痛点中，"出租慢或持续空置"（75.3%）、"业主异地"（74.5%）、"需要出租前准备"（56.6%）较为突出。

图为个人业主画像。自主管理型、租售权衡型业主更合适传统挂牌直租。而异地省心型、空置敏感型和稳定收租型业主更适合省心租为代表的机构托管。

毫无疑问，随着租客、业主服务需求持续加码，专业的“机构化”已是当下租赁行业最显著的趋势。调研进一步揭示了一个关键洞察：房源摩擦越高、业主管理半径越小，机构化托管服务的适配价值越突出。机构租赁通过价格校准、标准交付、集中曝光和租后运营，将分散、非标、依赖个人经验的出租过程，转化为可定价、可周转、可匹配、可留存的规范化运行体系。

规范化运行体系确定性更强，意味着更高效、更有保障，也更容易获得认可。以贝壳省心租数据为例，2026年1月-5月房源首次出租平均去化周期仅19.9天，招租成功率达82.3%；业主认可度上，托管到期业主选择继续委托的比例达到72.3%。

简言之，传统的挂牌出租适合"好管、好租、好匹配"的房子，机构托管则更适合"难管、难租、高摩擦"的房源。这一结论不仅为业主的出租决策提供了科学依据，也为住房租赁市场的分层供给与精准匹配奠定了认知基础。

7月23日，上海省心租服务价值发布会现场，贝壳研究院租赁行业首席分析师黄卉在作报告分享时表示，租赁行业价值逻辑正由"撮合效率"扩展为"确定性供给"——消费者追求的不再只是一张床，而是租期、费用、维修、安全等的多重确定性。企业规模越大，服务确定性聚焦的锚点越精细——这正是机构化模式能否真正跑通的核心判断依据。

图为7月23日，贝壳研究院租赁行业首席分析师在上海服务价值发布会现场黄卉分享报告。

毫无疑问，消费者“确定性”需求的另一端，离不开机构化企业变革与投入。为降低租金支付压力，为提供更多服务保障，贝壳省心租宣布面向上海升级服务，全面推开租金"0押月付"服务，并提供最高30万元租住意外保障。

报告最后指出，从交易到运营，本质是把租住过程中的多重风险，转化为让业主省心、让租客安心的确定性全周期履约服务。当租住从一种过渡选择变为越来越多人的长期生活方式，谁能把服务做实、把保障做到位，谁就能在行业转型期站稳脚跟。