观点网 保利发展用15分钟，给广州聚龙湾板块的操盘手珠江实业上了一堂“截胡”课。

7月24日上午，珠江实业、保利发展两家企业的名字出现在广州公共资源交易中心的土地竞价大屏上，两方竞拍的地块位于广州荔湾区浣花路以南、沙涌新村以东。十五分钟后，经过10轮出价，保利发展以总价6.09亿元，将地块收入囊中。折合楼面价约2.46万元/平方米，溢价率17.32%。

拍地价格、溢价率并不惊人，但放在聚龙湾板块的土地市场中，却别有一番滋味。

作为聚龙湾板块的片区整改操盘开发商，珠江实业近年在这片区域完成了聚龙湾源舍住宅项目、坑口城中村改造，还与太古联合打造了大湾区首座滨水太古里，还在拍地前发布此次竞拍地块的施工总承包招标公告，连开工日期都已标注。

毕竟，该地块紧邻珠实在售的聚龙湾·源舍项目，拿下此地，既能巩固珠江实业在白鹅潭板块的版图，还能免除潜在竞品的压力。

但最终，保利发展选择竞价10轮溢价摘地，打破了珠实辛苦营造的确定性。

保利的溢价拿地逻辑

实际上，保利发展愿意溢价拿下该地块的原因，与自己有关，也与对手有关。

纵观2026年的荔湾区楼市，白鹅潭板块的刚改需求已得到市场验证，这一点，从珠江实业旗下聚龙湾·源舍项目的热销表现中便可窥见一斑。

据观点新媒体了解到，该项目自4月底首开以来，凭借“一路之隔便是太古里”的宣传，2026年4月首开之时卖出136套房源，去化率达到81%，截至目前全盘去化超70%。

值得注意的是，保利发展也曾涉足这一板块，此前其在白鹅潭打造的国贸·保利海上印项目，已经实现了快速清盘。

因此，这一次保利发展在珠江实业发出施工总承包招标公告后继续竞价拿地，或多或少参考了自己与珠江实业的过往操盘实例。

另一方面，回归地块本身的数据，地块位于荔湾区浣花路，临近白鹅潭商务区聚龙湾片区。地块总用地面积仅约1.29万平方米，计容建筑面积约2.47万平方米，综合容积率控制在2.14以内。

要指出的是，在当前中心城区普遍高密度的开发环境下，地块的容积率指标具备显著的低密属性，在该板块内较为难得。

区位与配套方面，地块与地铁11号线及广佛线换乘站沙涌站直线距离不足百米，可接驳琶洲、珠江新城等核心商圈；商业上，其北侧紧邻已开业的聚龙湾太古里，周边同时覆盖芳村小学、广州医科大学附属第一医院等相关配套。此外，地块向南临近珠江后航道，未来项目内的或部分楼栋具备一定的江景视野。

对于保利发展来说，上述资料意味着什么？

首先，地块的体量小，未来去化压力也会小一点。地块计容建面仅约2.47万平方米，属于典型的小而美地块。对于开发商而言，这意味着资金占用更少、开发周期更短，未来回款速度相对较快。

再加上珠江实业此前在板块内的精细布局，地块周边从地铁11号线到聚龙湾太古里，以及一众教育、医疗、商业配套；且地块综合容积率2.14，是白鹅潭近三年出让宅地中容积率最低的一宗。在周边普遍容积率3.0以上的项目中，保利发展拿下的地块的确具备一定竞争力。

观点新媒体还了解到，在白鹅潭沙涌这篇区域内，近一年来仅有珠江实业旗下聚龙湾·源舍一宗新盘在售，且该项目周边两公里范围内没有其他较新楼盘进行出售。因此，保利此次拿地后，或将吸引一部分聚龙湾·源舍的潜在客户。

竞拍之下的长期博弈

不过，这宗地块并非完美无瑕。

观点新媒体查阅地块资料后得知，保利发展此次竞得的地块形状并不规则。具体来看，该地块由南北两宗子地块组成，形状狭长但不方正。有市场声音认为，预计这宗地块上的项目仅能建设两栋高层住宅，且小区园林空间将非常有限。

其次则是项目的定价问题。保利发展的拿地楼面价格为2.46万元/平方米，加上建安、财务等其他隐形费用，项目最终售价应在4.5万-5万元/平方米区间内，才能覆盖所有成本。

如用周边项目进行对比，珠江实业旗下的聚龙湾·源舍售价区间在4.58万元-4.91万元/平方米；而保利发展旗下保利越秀天启的二手房源挂牌价也在3.2万元-5.2万元/平方米上下。这意味着，在这宗新地块面前，保利发展在定价上并无太大优势，如果选择以价换量，项目的利润空间可能会被压缩。

但从市场角度来看，当下本就处于行业深度调整期，各家房企不一定会选择盲目追求规模、面积，而是转向更具备确定性的、深耕较久的板块，且更加理性地评估项目的稳定性。

因此，保利发展愿意溢价拿下白鹅潭沙涌这宗具备“小而美”风格的地块，本质上是其对于该板块内确定性的押注--确定的地段、确定的配套、确定的客群。

与此同时，随着保利此次落子，其在白鹅潭板块的项目版图也愈发清晰。从保利珠江天悦、保利瑧誉，到国贸保利海上印，再到如今的沙涌地块，保利在白鹅潭已构建起一批项目矩阵，从这一点来看，其与珠江实业的争夺戏码或许才刚刚拉开序幕。

在白鹅潭这片核心土地上，两家头部房企未来的正面博弈，注定将是一场旷日持久的拉锯战。不过，这场博弈的目的并非分出输赢。保利发展此次顺利拿地，但依旧需要面对未来项目打造、定价以及认购情况的挑战；珠江实业此次虽未竞拍成功，但其在白鹅潭板块的布局并未减少。

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