7月20日，南京市江宁区的超级大盘博恩花园历经两轮物业更替，终于预选出了新的物业公司。

在博恩花园这场公开选聘物业服务公司的过程中，17家参选企业历经多轮激烈角逐，最终5家成功入围；再经过5进2、2选1的层层遴选，最终碧桂园生活服务集团股份有限公司（以下简称“碧桂园服务”）以高票胜出。

《每日经济新闻》记者（以下简称“每经记者”）注意到，“带资进场”成为博恩花园本次选聘物业服务公司过程中的关键词。

图片来源：碧桂园服务竞聘方案

“新物业公司压力肯定不小。”中物智库高级研究员宋子谦接受每经记者书面采访时分析称，“当前博恩花园业主对新物业的期待值被抬高了。碧桂园服务承诺的整改清单一旦公开，后续将会逐项接受业主检验。不过，在‘带资 高管驻场’的情况下，带资能迅速启动设施修复，高管驻场，可以缩短决策链，对跨部门协调也有帮助。”

7198户大盘两度更换物业，17家物企开启多轮激烈角逐

每经记者注意到，在过去三年多时间里，有着7198户业主、建筑面积超百万平方米的博恩花园已辞退了两家物业公司：2023年5月，万园物业退场；2026年1月，保利物业退场。

2026年3月，博恩花园启动物业公司选聘，业委会设置了“高门槛”：具有别墅、高层住宅类物业服务管理经验，在南京市具有两个及以上住宅物业管理项目；近1年内未有相关行政处罚记录；项目负责人须具备大专及以上学历并持有资质证书、3年及以上从业经验，并全程参与选聘各环节，合同期限内不得擅自更换项目负责人等等。

尽管如此，这个超级大盘还是吸引了17家物业公司报名。历经多轮筛选，5家物业企业入围现场答辩会。在答辩会现场，金百丰物业总裁承诺“所有员工都是自己公司聘请”，碧桂园服务南京公司总经理解安国则带队承诺“驻扎项目至少6个月，确保前期承诺和后期的服务能够衔接上”。5月18日公示期结束后，碧桂园服务和金百丰物业进入“2选1”环节。最终，碧桂园服务以占参与表决人数79.44%的高票胜出。

图片来源：博恩花园业主委员会微信公众号

“当时强敌环伺，5家实力企业入围竞标，其中包含南京本土头部物业企业，竞争十分激烈，团队确实感受到不小压力。”7月23日，解安国接受每经记者书面采访时透露，“各家企业分批次进场答辩，相互看不到对手现场展示。我们的所有服务承诺均可正式写入合同，同时提前将带资资金落实到位，充分展现深耕项目、服务业主的诚意”。

解安国坦言，现场答辩中最难的问题莫过于业主提出的房屋渗漏水、外立面真石漆大面积脱落等历史遗留维修问题，依靠物业单方很难根治。“对于物业力所能及的小型维修，我们提供免费处理；重大维修事项，由物业牵头联动业委会，推动启用公共维修资金。其难点在于公共维修资金征集业主签字难以统一，后续我们会凭借物业服务获取业主信任，做好沟通劝导，换位思考、互相理解。”

据每经记者了解，为了在竞聘中胜出，碧桂园服务在博恩花园现场踏勘64次，走访了148位业主，记录了647条问题。

解安国向每经记者详细描述了当时的工作安排：“由我带领工程、环境、客服等多条线组成团队分批错峰开展实地踏勘，覆盖工作日、周末节假日，白天、夜间，晴天、雨天等不同场景。雨天排查管网、渗漏问题，夜间查验照明、园区安防，全方位摸排隐患，最终汇总形成647条问题清单，落地形成服务提升方案。”

碧桂园服务经梳理发现，后续工作将直面两大棘手问题——西区河道治理与高层片区电动车停放充电。

西区河道因长期未清淤，水质较差，存在排污隐患；若要根治问题，需改造小区排污管网，不仅资金投入巨大，施工影响范围也广。而小区绿化率高，空闲场地本就稀缺，高层片区大量电动车堆积在单元门口，既堵塞消防通道，又缺少标准化的充电停放场地。针对现存问题，后续计划协同业委会盘活闲置车位、合规改造架空层，增设充电点位，缓解当前矛盾。

存量市场分化加剧，物企审慎权衡“带资进场”长期价值

事实上，博恩花园设施老化、绿化损毁、地下管网返涌，多重历史遗留问题交织，为何还能吸引多家头部物业企业争抢，甚至愿意带资入驻？

博恩花园鸟瞰图 图片来源：碧桂园服务竞聘方案

对此，解安国透露，“当下物业行业存量项目竞争日趋白热化。我们筛选项目有清晰底线与评估标准：一是红线底线，即存在消防系统全面瘫痪等重大风险隐患的项目不予承接；二是考察可持续运营能力，除基础物业费收入外，考量社区增值服务的发展空间，依靠增值业务反哺基础物业服务。很多业主并非不愿缴纳物业费，核心诉求是匹配对等的服务品质。只要不存在致命底线问题，存量小区普遍拥有较大的运营改善空间”。

对于“带资进场”，宋子谦表示，“我倾向于把带资进场看作头部物企争夺特殊大盘的竞标工具。博恩花园进入前十名的竞聘企业中，九家提出带资，说明优质大盘的竞争已经带有明显的资本投入特征。物企判断项目是否值得带资，首先还是看基础物业费能否覆盖日常成本”。

“短期内，这种做法会更常见，但很难覆盖普通存量项目。大体量项目有助于摊薄管理费用，停车及公共空间的合规经营还能增加现金流。项目若有品牌示范价值，也能带动周边拓展。带资金额可以视为获客成本，真正重要的是未来3至5年的现金流。”宋子谦称。

在解安国看来：“‘带资’的推进节奏顺应市场行情动态调整，以市场实际需求为导向灵活运用。博恩花园并非一块硬骨头，虽然项目不少历史遗留难题很难一次性全部根除，但依托持续优化的物业服务、积极的多方沟通，大部分痛点问题能够有效缓解、持续改善，具备长期稳定运营的价值。”

据每经记者观察，近两年，物业企业“退盘潮”和“抢盘大战”几乎同时在各地上演。同时，各地业主追讨小区公共收益也反映出业主的权利意识正在觉醒。在这样的背景下，近年来物业企业在存量市场的进与退，业主的筛选与物业公司的充分竞争会让物业行业走向何方？

“这一轮存量竞争会推动行业进入‘项目质量定价’的阶段。”宋子谦认为，过去靠面积增长讲故事，今后更看重收缴率、续约率和真实现金流。企业主动退盘持续清理长期亏损项目，“抢盘大战”则会把服务承诺写得更细，业委会的议价能力也会增强。行业最终会形成更清楚的合同边界，物业费调整、公共收益使用和历史问题移交都将成为进场前的关键谈判。